Referat Contractul De Inchiriere
Mai jos puteti citi fragmente din
Referat Contractul De Inchiriere si de asemenea puteti face
Download Referat contractul de inchiriereCiteste fragmente din Referat Contractul De Inchiriere
CONTRACTUL DE INCHIRIERE
Definitie
Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice.
Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita
locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau
locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in
schimbul unei sume de bani numita chirie.
Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral),
cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care
transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.
Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin
obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu
poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o
varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta,
contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului
comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu
prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).
Reglementare. Principalul act normativ m materia inchirierii locuintelor
este Legea locuintei nr.114/1996, prin care s-a abrogat legislatia
locativa anterior in vigoare: Legea nr.5/1973 privind administrarea
fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si
chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor
din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile
dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea
contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai
favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe
acestora) decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71). In completarea
legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind
contractul de locatiune (art.72).
Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile
numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta - definita
de lege ca "o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de
locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care
satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau familiei" (art.2.
lit.a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata
locativa (art.21 lit.c.).
Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un
alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru
parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica
dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul
inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata
temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii^ (art.2
lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata, in scop de
odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de continuitate, nu
intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii
nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de "locuinte", nu si de case de
vacanta.
Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul suprafetelor
locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta pentru care exista o
reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind
reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si
societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei
concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si
inlocuita prin Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor) si HG
nr.140/1991 (republicata) privind
Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor
subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative
vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie
comerciala, industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face
potrivit dispozitiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de
regula, prin licitatie, in conformitate cu aceste reglementari. Au ramas
insa in vigoare contractele de inchiriere privind suprafetele locative
cu alta destinatie decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte
social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si
alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum
si contractele de inchiriere avand ca obiect garaje proprietate de stat;
toate aceste contracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani
(art. 1-3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3
ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea
acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi
prorogari legale, va putea opera tacita relocatiune potrivit
dispozitiilor Codului civil (art.1437-1438), cu efecte pe timp
nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii unilaterale de catre oricare
dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz
(art.1436alin.2 C.civ.).
Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de
locuinta apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu
capital particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor
speciale, sunt supuse dreptului comun (art. 1410 si urm. C.civ.).
Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte,
mentionam ca interventii legislative speciale referitoare la folosinta
locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune -
intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica,
scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative,
considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia
economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special,
stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare
control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.
Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au
adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat
fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:
- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa
expirarea termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul
locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au
renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta
(droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor
contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de
reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau
ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia
locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde
necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul,
profesionale si posibilitafilor sale;
- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii
contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit
criteriilor prevazute de lege.
In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau
impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului stipulat decat daca are
nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor
care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a
contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre
parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile
locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie"
(Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .
In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de
inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit
reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta
tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la
cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau
familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru
el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .
Comparand dispozitiile legislatiei noastre locative cu legislatia
tarilor la care ne-am referit, constatam ca - desi ne confruntam cu o
criza acuta de locuinte - masurile amintite de protectie a chiriasilor
au lipsit din Legea nr.l14/1996. Astfel de masuri legislative s-au luat
abia prin OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea
chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte. Potrivit acestei
legi, la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptui la
reinnoirea contractului, iar in caz de vanzare a locuintei el are drept
de preemptiune. In schimb, chiria se stabileste si se modifica in
conditiile prevazute de lege numai in cazul anumitor suprafefe locative.
Mentionam ca interventiile legislative privind folosinta suprafetelor
locative au fost posibile fara a contraveni dispozitiilor
constitutionale si conventiilor internationale la care Romania este
parte. Astfel, Constitutia declara proprietatea privata inviolabila, dar
"in conditiile legii" (art. 135 alin.6). Iar art.41, garantand dreptul
de proprietate, precizeaza: "Continutul si limitele acestor drepturi
sunt stabilite de lege" (alin.l). Prin urmare, legea poate aduce
limitari dreptului de folosinta al proprietarului. In acest sens, si
Codul civil consacra dreptul proprietarului de a se bucura si dispune de
un lucru in mod exclusiv si absolut, insa "cu modificarile stabilite de
legi"(art.475) "in limitele determinate de lege" (art.480). Numai
posibilitatea exproprierii este interzisa, in afara cauzelor de
utilitate publica cu dreapta si prealabila despagubire (art.41 alin.3
din Constitutie si art.481 C.civ.).
Dupa cum se arata si in decizia Curtii Constitutionale nr.30/1994,
legiuitorul poate institui reguli care sa armonizeze drepturile
fundamentale ale cetatenilor (dreptul de proprietate si dreptul la
locuinta), "este indreptatit, stabilind continutui si limitele dreptului
de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci
si de cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure dreptul la o
locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste comandamente
Constitutionale".
Limitarile vizand folosinta locuintelor prevazute de lege nu contravin
nici conventiilor internationale la care Romania este parte, conventii
care - potrivit art.20 din Constitutie - au prioritate fata de legile
interne.
Avem in vedere "Conventia pentru apararea drepturilor omului si a
libertatilor fundamentale" si a protocoalelor aditionale la aceasta
conventie ratificate de Romania prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din
31 mai 1994). In ordinea de idei analizata, art.1 din primul Protocol
aditional la Conventie prevede:
"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor
sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de
utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile
generale ale dreptului international.
Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta
legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta
bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata
impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor" .
Prin urmare, dispozitiile legislatiei locative referitoare la folosinta
suprafetelor locative nu contravin dispozitiilor constitutionale sau
conventiilor internationale la care Romania este parte.
Incheierea contractului
Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei
Precizari prealabile. In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si
ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea nu prevede expres, este
necesara mcheierea contractului de mchiriere; dreptui de folosinta al
locuintei se naste pe "data intrarii in vigoare" a contractului (art.21
lit.i). Actele premergatoare incheierii contractului (cum ar fi un
antecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale sau
de necesitate ori a altor locuinte din fondul locativ de stat eliberat
de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate
prin HG nr.446/1997) ori alte acte - nu dau nastere raporturilor de
inchiriere si, ca atare, nu indreptatesc pe chirias sa ocupe suprafata
locativa.
Urmeaza deci sa analizam problemele speciale, derogatorii de la
locatiunea de drept comun, care se pun in legatura cu incheierea
contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si
obiectul contractului, termenul inchirierii).
Partile contractante
Locatorul. Avand in vedere ipoteza obisnuita (de eo quod plerumque fit),
legea prevede ca inchirierea locuintelor se face - in calitate de
locator - de catre proprietar (art.21), persoana fizica sau persoana
juridica.
Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el
poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real (de exemplu,
uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu, locatar), daca
prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta
posibilitate, cu sau fara incuviintarea proprietarului. In cazul
locuintelor proprietatea statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre
persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de
catre organul prevazut de lege (de exemplu, regia autonoma care
administreaza locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in
cazul locuintelor sociale etc.).
Locatarul (chiriasul).
Persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de
folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de
inchiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.l14/1996
si art.12 din OUG nr.40/1999).
Evident, contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de
locatar, si de mai multe persoane (de exemplu, soti, frati, concubini
etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului de locatiune si
raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care
guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in
principiu, obligatiile (de exemplu, de plata a chiriei, a despagubirilor
datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt conjuncte
(divizibile), afara numai daca in contract s-a prevazut solidaritatea
intre debitori (art. 1039 si urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea
(art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care au un obiect
indivizibil (art. 1057 C.civ.,de exemplu, obligatia efectuarii
reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).
Precizam insa, ca dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre
titularul (titularii) contractului, dar si de catre alte persoane
prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul
(art.21 lit.k) in baza unui drept de folosinta derivat din dreptul
titularului contractului de inchiriere. Mai mult decat atat, legea
prevede in favoarea acestor persoane si beneficiul continuarii
raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum
vom vedea, in cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului
titularului, sotul (sotia) si descendentii sau ascendentii care au
locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in
contract, daca au locuit cu titularul cel putin un an, pot continua
raporturile de locatiune (art.27 din Legea nr.114/1996 si art. 12 din
OUG nr.40/1999). Fiind vorba de "continuarea" inchirierii, efectele se
vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept
de reinnoire a contractului potrivit legii).
Din art.27 (L. nr.114/1996) mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii
si ascendentii dobandesc drepturi locative prin simpla locuire cu
titularul de contract (lit.a si b), in schimb, alte persoane numai daca
au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului cel putin un an si
numai daca au fost inscrise in contract (lit.c), cu ocazia incheierii
lui sau ulterior, ceea ce presupune - in lipsa de stipulatie contrara in
contract - consimtamantul locatorului la introducerea in locuinta, in
calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. 0 data ce
subinchirierea este conditionata de acordul proprietarului (art.26),
nici dobandirea dreptului locativ de catre aceste persoane - la
incheierea contractului sau pe parcursul locatiunii - nu poate avea loc
fara consimtamantul locatorului.
In lumina celor aratate mai sunt necesare unele precizari referitoare la
pozitia juridica a sotului titularului contractului de inchiriere.
In dreptul comun, potrivit dispozitiilor din Codul familiei, dreptul de
folosinta dobandit printr-un contract de locatiune incheiat de unul
dintre soti este bun comun daca contractul s-a incheiat in timpul
casatoriei si bun propriu daca acesta s-a incheiat inainte de casatorie.
In privinta contractului de inchiriere a locuintei (indiferent ca este
situata in mediul urban sau rural), conceptia legiuitorului este
diferita. Astfel, daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de
catre unul dintre soti - indiferent in timpul casatoriei sau inainte de
casatorie - sotul lui poate deveni titular de contract (poate "continua
inchirierea", conntractul de inchiriere "se transfera" - art.27 din
Legea nr.114/1996 si art 12 din OUG nr.40/1999) numai in absenta sau
decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de
lege. Evident, daca sotii sunt cotitulari de contract, cel ramas in
locuinta continua folosinta in aceasta calitate.
Forma contractului de inchiriere
Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintelor se face
"prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale
teritoriale..." in maximum 15 zile de la data semnarii, prin grija
proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.l14/1996, art.6 din
Legea nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice). Intrucat cerinta
formei scrise si inregistrarea la organele financiare nu este prevazuta
pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute), trebuie
sa ajungem la concluzia ca formalitatile sunt necesare numai ad
probationem.
Avand in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul
comun (art. 1197-1198 si 1416-1417 C.civ.), - consideram ca in lipsa
probei scrise si daca nu s-a inceput executarea contractului (verbal
incheiat), dovada cu martori nu poate fi admisa. In schimb, daca
contractul este in curs de executare, nu excludem posibilitatea
dovedirii cu martori sau prezumtii daca exista un inceput de dovada
scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei) ori preconstituirea sau
conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat
verbal este in curs de executare si, in lipsa de chitanta, exista
neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fie stabilita prin
expertiza (art. 1417 C.civ.).
Obiectul contractului de inchiriere
Locuinta inchiriata.
Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile
numai daca lucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit,
dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun),
inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o data cu
suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna
(art.21 lit.b si c).
Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul
corespunzator, trebuie sa fie prevazute in contract, precizandu-se
conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in
coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane -
art.21 lit.h si j).
Chiria.
Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu
oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea
in bani a chiriei platite in natura), regulile de modificare a acesteia
si modul de plata (art.21 lit.d si L. nr. 181/1997 art6). Daca folosinta
locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in
mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de inchiriere ci
un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt
indeplinite.
In ceea ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii
sunt cat se poate de confuze. Astfel, potrivit art.31, "chiria
practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare,
intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si
recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit
prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti".
Nu se intelege insa, ce inseamna - intr-o terminologie legala - notiunea
de "chirie practicata", denumita in alte articole (art.44 alin.2,
art.46), "valoarea nominala a chiriei"? Pe de alta parte, textul citat
face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei, la care
se adauga insa si un "profit negociat" astfel incat - fara a defalca pe
elemente componente - partile vor negocia, in realitate, cuantumul total
al chiriei. Aceasta idee pare sa fie avuta in vedere si prin referirea
legii "la inchirierea unei locuinte in conditiile pietei" (art.2 lit.c).
Prin urmare chiria se stabileste prin liberul acord dintre partile
contractante, cu exceptia locuintelor pentru care prin lege speciala se
stabileste nivelul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii de
localitati si pe zone (art.32).
In acest sens, prin OUG nr.40/1999, pentru locuintele care apartin
domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor
administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de
serviciu si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale,
companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, chiria se
stabileste potrivit unui tarif de baza lunar (de exemplu, pentru
suprafata locuibila, un tarif de 2.000 lei/mp), prin aplicarea unui
coeficient (de 3,5-0,5) diferentiat pe categorii de localitati si pe
zone (deci pentru suprafata locuibila - camere de locuit, inclusiv
holurile si camerele de trecere - intre 7.000-1.000 lei/mp). Pentru
camerele situate la subsol, demisol sau in mansarde aflate direct sub
acoperis, pentru locuintele lipsite de instalatii de apa, canal,
electricitate sau construite din materiale de constructii inferioare,
tariful de baza se reduce cu procentele prevazute de lege. In cazul
familiilor cu un venit mediu net lunar pe membru de familie care nu
depaseste salariul mediu net lunar pe economic, chiria nu poate depasi,
in cazul acestor locuinte, 25 % din venitul net lunar pe familie (art.31
din OUG nr.40/1999). De exemplu, in cazul unei familii compusa din soti
si 2 copii, care realizeaza un venit net lunar pe familie de 2 milioane
lei, chiria nu poate depasi 500.000 lei pe luna.
Modul de calcul al chiriei potrivit art.26-31 din OUG nr.40/1999, nu
este aplicabil in cazul locuintelor proprietate particulara a
persoanelor fizice si juridice redobandite de fostii proprietari sau de
mostenitorii acestora in conditiile Legii nr. 112/1995 sau ai caror
proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicate) ori care au
devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor
comcrciale care le detineau in proprietate si pentru care a operat
prelungirea contractelor de inchiriere (prorogarea legala) in conditiile
art.2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru aceste locuinte chiria se stabileste
prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului
contract de inchiriere, nivelul maxim al chiriei neputand depasi 25 %
din venitul net lunar pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru
de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie
(art.32). In acest din urma caz, daca chiria este mai mica decat cea
calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi
scutit de impozitul pe cladiri si teren, pe durata contractului de
inchiriere respectiv (art.34). Daca negocierea intre parti nu da
rezultate (proprietarul pretinde o chirie prea mare pentru a evita
reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 25 % din
venitul net lunar al familiei nu este aplicabila), neintelegerea cu
privire la cuantumul chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a
carei raza este situata locuinta (art.42 din OUG nr.40/1999).
In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare
de 1 an, proprietarul poate cere marirea chiriei (daca nu s-a prevazut
contrariul in contract), motivata de efectuarea unor lucrari de
reparatii sau consolidari ale locuintei sau cladirii ori de cresterea
venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului
mediu net lunar pe economie. Revizuirea chiriei in raport cu variatiile
indicelui de inflatie anual poate avea loc in conditiile stabilite in
contract (art.35-36 din OUG nr.40/1999). Precizam ca aceste dispozitii
referitoare la modificarea chiriei in cursul executarii contractului
vizeaza numai locuintele proprietate particulara pentru care chiria se
stabileste prin acordul partilor. In cazul locuintelor pentru care
chiria se stabileste potrivit tarifului legal (art.26-31) actualizarea
chiriei in functie de rata anuala a inflatiei se dispune prin hotarare a
guvernului (art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999).
In sfarsit, legea prevede ca, la incheierea contractului, partile pot
conveni asupra constituirii unui depozit de garantie pentru executarea
obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputand depasi
chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului respectiv si care se
depune in contul proprietarului la banca indicata de acesta,
restituindu-se chiriasului dupa maximum 3 luni de la incetarea
raporturilor de locatiune, daca nu are datorii izvorand din aceste
raporturi (art.37-41 din OUG nr.40/1999).
Termenul inchirierii.
Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al
chiriasului.
1. Termenul stabilit prin vointa partilor.
Potrivit legii, contractul "va cuprinde... data intrarii in vigoare si
durata" (art.21 lit.i). Rezulta ca termenul pentru care se face
inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de unele
legislatii straine care prevad o durata minimala pentru inchirierile de
locuinte, Legea nr.114/1996 nu stabileste nici o limita (minima sau
maxima). Evident, potrivit dreptului comun, locatiunea nu poate fi
perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata (art.38 din
Normele metodologice).
Daca contractul s-a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte
pana la expirarea termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau
reinnoirea de drept a contractului si cu rezerva schimbului obligatoriu.
2. Prorogari legale.
Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta,
legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind
efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut dreptul
de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea termenului (de
exemplu, pentru nerespectarea obligatiilor contractuale).
In acest sens, mentionam ca, potrivit Legii nr. 17/1994, contractele de
inchiriere, indiferent de proprietarul suprafetei locative (precum si de
cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatarnant, de
partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale),
aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la
data intrarii in vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de
drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si 5). Nu au beneficiat de
prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere, chiriasii
care au schimbat in mod abuziv destinatia spatiului inchiriat (de
exemplu, in spatiu comercial). In acest din urma caz
proprietarul-locator putea cere prin justice rezilierea contractului si
evacuarea chiriasului (art.6 din Legea nr. 17/1994).
Subliniem ca prorogarea legala dispusa din Legea nr. 17/1994 nu a operat
in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari
particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste contracte, precum si
cele incheiate in baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai in
conditiile si termenul prevazut in contract (cu exceptia unor locuinte
cu destinatie speciala pentru care opereaza unele reguli derogatorii).
0 alta prorogare legala a fost dispusa prin Legea nr. 112/1995 pentru
reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de
locuinte, trecute in proprietatea statului. Potrivit acestei legi,
contractele de inchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de
acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioada de 5 ani de
la data ramanerii definitive a hotararii de restituire in natura a
imobilului fostului proprietar sau altor persoane indreptatite
(mostenitori sau rude pana la gradul al doilea ale fostului proprietar
in viata care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie in imobil).
Prorogarea a avut aplicabilitate numai in cazul chiriasilor care locuiau
in acelasi apartament cu persoana indreptatita la restituirea in natura
a intregului apartament. Acesti chiriasi pot fi evacuati mai devreme
numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre
autoritatile publice sau de catre proprietar (schimb obligatoriu).
Chiriasii din imobilele ce nu se restituie in natura fostului proprietar
sau mostenitorilor lui, care nu dispun de posibilitati materiale pentru
a cumpara apartamentul in care locuiesc continua raporturile de
inchiriere, platind chiria stabilita prin lege (vz. art.7, alin.1, art.5
alin.3 si art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Aceasta din urma
prorogare - fiind fara termen - nu urmeaza totusi regimul juridic al
denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen. Art. 1436
alin.2 C.civ. se refera la lipsa termenului hotarat de catre parti sau
avut in vedere de parti la incheierea contractului, iar nu la
interventii legislative dispuse ulterior incheierii contractului. De
altfel, imobilul ramanand in proprietatea statului, problema nu se pune
in practica.
In sfarsit, noi masuri de prorogare legala (de prelungire sau de
reinnoire) a contractelor de inchiriere au fost luate prin OUG
nr.40/1999.
Astfel, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative
detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia cu
destinatia de locuinte sau folosite de unitati de invatamant, asezaminte
social-culturale ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de
sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de
executare, s-a prelungit de drept pentru o perioada de 5 ani de la data
intrarii in vigoare a ordonantei. Aceasta prelungire ramane valabila si
in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari
sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a ordonantei
(art.l si 7). Tot pentru o perioada de 5 ani s-a prelungit durata
contractelor de inchiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8).
In cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari sau de
mostenitorii acestora in conditiile Legii nr.l12/1995 sau ai caror
proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicare) ori care au
devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor
comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de
serviciu, camine pentru salariati, asezaminte social-culturale sau
institutii de invatamant (dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor
de inchiriere in baza Legii nr.l 7/1994) noua prorogare legala opereaza,
la cererea chiriasului; pentru o perioada de 3 ani, respectiv 5 ani in
cazul privatizarii, calculat de la data intrarii in vigoare a ordonantei
(art.2-6).
Intrucat in cazul redobandirii proprietatii si a privatizarii se schimba
persoana locatorului, intre noul proprietar si chirias (sau fostul
chirias, care a cumparat locuinta in baza Legii nr.l12/1995, cumparare
desfiintata prin hotarare judecatoreasca la cererea fostului proprietar,
recunoscut de instanta - art.6 din OUG nr.40/1999) se incheie, la
cererea chiriasului un nou contract de inchiriere pe perioada prorogarii
legale, potrivit procedurii prevazute in art.9-10 din OUG nr.40/1999.
Nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage prelungirea
de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui
nou contract de inchiriere (chiriasul neputand fi evacuat pentru neplata
chiriei), iar daca chiriasul impiedica incheierea noului contract, el va
putea fi evacuat neconditionat (de atribuirea unei alte locuinte) pe
calea ordonantei presedintiale (art.11).
De regula, noul contract de inchiriere se incheie pentru toata suprafata
locativa ocupata de chirias in baza contractului de inchiriere anterior.
Insa, in cazul locuintelor proprietatea particulara a persoanelor fizice
(redobandite sau recunoscute prin justitie), ocupate de chiriasi care
platesc o chirie limitata la maximum 25 % din venitul net lunar pe
familie, noul contract de inchiriere se poate incheia prin restrangerea
suprafetei locuibile, la minimum 10 mp de persoana cu asigurarea
accesului la dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC -
prevazute in ordonanta (art.33 coroborat cu art.24 alin.2). Cu toate ca
ordonanta nu contine precizari in aceasta privinta, consideram ca
restrangerea dreptului de folosinta poate viza numai camerele separate,
care nu servesc de trecere pentru intrare, iesire ori pentru folosirea
dependintelor. De exemplu, in cazul a doua camere tip vagon" ocupate
de un singur chirias restrangerea nu poate opera chiar daca ambele
camere au peste 10 mp. Tot astfel, consideram ca restrangerea poate
opera, numai cu respectarea drepturilor persoanelor indreptatite la
detinerea unei camere in plus (de exemplu, bolnavi cronici), distincta
de restul camerelor ocupate de ceilaiti membri ai familiei (anexele 1-2
din OUG nr.40/1999). Din considerente de ordin moral, sanitar si
pedagogic, restrangerea nu trebuie sa opereze in astfel de conditii
incat persoanele de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii
de sex diferit, sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea
ei.
In legatura cu prorogarea legala, art. 13 din OUG nr.40/1999 prevede 12
ipoteze in care prelungirea (reinnoirea) contractelor de inchiriere nu
opereaza (de exemplu, chiriasul sau membrii familiei sale sunt
proprietari ai unei locuinte corespunzatoare nevoilor familiei ori au
instrainat o asemenea locuinta dupa 1 ianuarie 1990, in aceeasi
localitate; chiriasul refuza nejustificat sa preia locuinta oferita in
cadrul schimbului obligatoriu de locuinta; savarseste anumite fapte ce
contravin obligatiilor locative etc.). Fara a intra in amanunte,
mentionam ca la lit.a din art. 13 OUG nr.40/1999 se precizeaza ca in
cazul contractelor de inchiriere avand ca obiect locuinte proprietatea
persoanelor fizice - altele decat cele prevazute la art.2-7 (redobandite
de fostii proprietari sau de mostenitorii restora ori dobandite prin
privatizare) prorogarea legala nu se aplica. In cazul acestor locuinte,
la expirarea termenului contractual, devine operant dreptul chiriasului
la reinnoirea contractului de inchiriere.
3. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 "in cazul in care partile nu
convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este
obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual". In
lumina acestei dispozitii, si cu conditia ca, pentru contractele in
cauza sa nu fi operat prorogarea legala (cum au fost "contractele de
inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1
ianuarie 1990" - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea termenului
prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului,
instanta urmand sa dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea
unei alte locuinte. Potrivit textului citat, reinnoirea contractului
putea interveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor in acest
sens putand fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in materie
(art.1436-1438 si 1452 C.civ.) - si tacita, rezultand din folosinta
locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s-a opus continuarii
raporturilor de locatiune prin anuntarea concediului inainte de
expirarea termenului contractual sau daca relocatiunea tacita nu a fost
exclusa printr-o clauza expresa din contractul initial. Numai ca aceasta
relocatiune potrivit dreptului comun opereaza pe durata nedeterminata
si, ca atare, locatorul (oricare dintre parti) poate denunta unilateral
contractul, cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz
(art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dupa expirarea termenului
contractual, locatorul avea dreptul sa puna capat raporturilor de
inchiriere oricand si neconditionat, cerand evacuarea chiriasului.
Evident, o asemenea reglementare a problemei in cauza nu putea rezista
la infinit, astfel incat - prin OUG nr.40/1999 - dupa modelul
legislatiilor din tarile cu veche traditie democratica s-a prevazut
dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere
(relocatiunea legala).
In acest sens, potrivit art. 14 alin.l si 4 din ordonanta, "la expirarea
termenului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea
contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin
acord expres durata inchirierii", "sunt permise mai multe reinnoiri
succesive".
Prin urmare, chiriasul se bucura de plin drept si fara indeplinirea
vreunei formalitati, de dreptul la reinnoirea repetata a contractului de
inchiriere, drept care confera chiriasului o folosinta locativa,
practic, viagera (netransmisibila prin mostenire ), daca nu a intervenit
o cauza legala in prezenta careia proprietarul poate refuza reinnoirea
contractului.
Inainte de a trece la analiza acestui drept al proprietarului, se mai
pune intrebarea daca dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de
inchiriere opereaza sau nu in cazul in care termenul contractual a fost
prelungit de drept? Avem in vedere locuintele redobandite de fostii
proprietari (mostenitorii lor) sau care au devenit proprietate
particulara prin privatizare (art.2-7 din OUG nr.40/1999). Dupa
expirarea termenului pentru care a operat aceasta prorogare legala si in
lipsa unei noi prorogari legale chiriasul va avea dreptul la reinnoirea
de drept a contractului?
Se pare ca in aceste cazuri, reinnoirea nu are aplicabilitate, ordonanta
prevazand prelungirea contractului pe "cel mult" perioada prorogarii
legale (art.2 si 6 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestui termen
inchirierea inceteaza, daca nu intervine relocatiunea tacita potrivit
dreptului comun (art. 143 7-1438 si 1452 C.civ.) sau o modificare
legislativa.
4. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea
contractului de inchiriere.
Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:
a) Daca "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de
locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia din acestia,
numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania" (art. 14
alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999). Prin copii legea vizeaza copiii (nu si
alti descendenti) ai proprietarului, ai parintilor lui (deci
frati-surori cu proprietarul, indiferent ca sunt frati buni, consangvini
sau uterini) si ai sotului (sotiei) care nu sunt copiii proprietarului.
Nevoile de locuit trebuie sa fie dovedite de proprietarul care refuza
reinnoirea contractului, si, in caz de neintelegere, se apreciaza de
instanta.
Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie
sa ocupe locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii acesteia
de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an
de la flata mutsrii efective in locuinta (art. 17). In caz de
nerespectare a acestei dispozitii, consideram ca fostul chirias poate
cere reinnoirea contractului (reocuparea locuintei) si/sau
daune-interese potrivit dreptului comun.
b) Daca "locuinta urmeaza sa fie vanduta, in conditiile prezentei
ordonante" (art. 14 alin.2 lit.b), deci cu respectarea procedurii
prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului
(art.18-22).
In cele doua cazuri (lit.a si b), proprietarul este obligat sa ii
notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu
cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual (art. 14
alin.3). Pe de alta parte, in aceste doua cazuri de refuz, daca
chiriasul (si membrii familiei) au un venit mediu net lunar pe membru de
familie sub nivelul salariului mediu net pe economic, precum si in cazul
celor care au dreptul la locuinte sociale potrivit Legii nr.114/1996
(venit mediu net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social
potrivit legii, majorat cu 10 % - art. 12), consiliile locale sunt
obligate sa le puna la dispozitie cu prioritate (prioritate absoluta
fata de orice alta prioritate prevazuta de legislatia locativa) o
locuinta corespunzatoare in termen de 1 an de la data cererii
chiriasului. Iar daca consiliul local nu a putut pune la dispozitia
chiriasului o asemenea locuinta in termenul de un an, termenul
contractual se prelungeste pentru o perioada de cel mult 6 luni, dupa
care proprietarul poate cere mutarea chiriasului pe calea schimbului
obligatoriu in locuinta ce i se pune la dispozitie (art. 15 si art.23-25
din OUG nr.40/1999). Inseamna ca, practic, termenul contractual se
prelungeste nu cu 6 luni, ci pana la asigurarea unei alte locuinte.
Precizam ca dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului
in cele doua cazuri analizate (lit.a si b) este conditionat de punerea
la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte corespunzatoare (de catre
consiliul local sau proprietar) numai in cazul chiriasilor cu venituri
sub nivelul aratat. Daca venitul pe familie depaseste acest nivel,
refuzul de reinnoire a contractului este neconditionat (!) si deci, dupa
30 de zile de la expirarea termenului contractual (art.14 alin.5),
proprietarul poate cere evacuarea chiriasului. Acesta (ca si orice
chirias care nu beneficiaza de reinnoirea contractului pentru motivele
aratate) are numai un drept prioritar la acordarea inlesnirilor
prevazute de L. nr.114/1996, in vederea dobandirii (cumpararii sau
construirii) unei locuinte (art. 16 din OUG nr.40/1999).
c) Proprietarul mai are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca
"chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv" (art. 14
alin.2 lit.c), precum si:
d) Daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al
proprietarului; a schimbat destinatia ori structura interioara a
locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile
legale; a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care
este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora, ori
a instrainat fara drept parti din acestea; are un comportament ce face
imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei
(art. 14 alin.2 lit.d).
In aceste din urma cazuri (lit.c si d) refuzul proprietarului de a
reinnoi contractul trebuie sa fie notificat chiriasului cu cel putin 60
de zile inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3),
dar nu este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte
locuinte, indiferent de venitul pe membru de familie (art. 15).
e) In toate cele 4 cazuri (lit.a, b, c si d), daca locatiunea nu s-a
reinnoit in conditiile legii, chiriasul este obligat sa paraseasca
locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual
(initial sau reinnoit) si, bineinteles, sa plateasca chiria si
cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei cat a
ocupat efectiv locuinta (art. 14 alin.5).
Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se
produce, in toate cazurile, numai daca proprietarul a notificat
chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul
judecatoresc, in notificare indicandu-se si motivul refuzului, iar daca
drept motiv se invoca nevoile locative ale persoanelor prevazute de lege
(art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999) notificarea trebuie sa indice
numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie
sau afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite (art.22
alin.l si 2 din OUG nr.40/1999). In lipsa notificarii sau daca
notificarea este nula pentru ca nu indeplineste conditiile aratate, ori
pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin un an, respectiv 60 de zile,
inainte de expirarea termenului contractual, se produce reinnoirea
contractului de inchiriere (art.22 alin.3), incetarea lui putand
interveni pentru cauzele prevazute de L.nr.114/19961 sau, dupa expirarea
termenului reinnoit, daca proprietarul poate justifica motive legale
(art. 14 si urm. din OUG nr.40/1999) pentru a refuza reinnoirea repetata
a contractului de inchiriere.
5. Dreptul de preemptiune al chiriasului.
In cazul in care proprietarul notifica chiriasului, cu cel putin un an
inainte de expirarea termenului contractual, refuzul de a reinnoi
contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta (motiv de refuz
prevazut in art. 14 alin.2 lit.b), chiriasul are un drept preferential
de cumparare a locuintei la pret egal (drept de preemptiune - art. 18
alin.1 din OUG nr.40/1999). El are acest drept si in cazul in care
proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere
(art.21 din OUG nr.40/1999) si deci problema refuzului de a reinnoi
contractul inca nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriasul are drept de
preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza sa
vanda locuinta inchiriata.
Subliniem insa, ca legea confera chiriasului un drept de preemptiune
numai daca proprietarul intentioneaza sa instraineze dreptul de
proprietate(fie si nuda proprietate) asupra locuintei prin "vanzare", nu
si prin alte acte juridice (asemanator dreptului de preemptiune
recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor in
cazul vanzarii terenului agricol din extravilan - art.5-11 din Legea
nr.54/1998). Daca dreptul de proprietate asupra locuintei se transmite
pe alta cale (contract de donatie, de intretinere etc., inclusiv
mostenire legala sau testamentara), chiriasul nu are nici un drept
special la cumpararea locuintei.
In aceste cazuri, drepturile si obligatiile chiriasului - inclusiv
dreptul la reinnoirea contractului - din punct de vedere juridic nu
sufera modificari, contractul de inchiriere fiind opozabil noului
proprietar (art. 1441 C.civ.) daca a fost incheiat in scris si
inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care
incetarea inchirierii din cauza transmiterii proprietatii a fost
prevazuta in contractul de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999). In
fapt insa, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinte
juridice deosebite. De exemplu, noul proprietar poate dovedi ca locuinta
este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale
persoanelor prevazute de lege, motiv pentru care poate refuza reinnoirea
contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999),
motiv ce nu putea fi invocat de catre proprietarul initial.
In toate cazurile in care proprietarul-locator refuza reinnoirea
contractului de inchiriere intrucat urmeaza sa vanda locuinta si pentru
a asigura chiriasului posibilitatea excrcitarii dreptului de
preemptiune, notificarea prealabila a refuzului facuta de proprietar
prin executorul judecatoresc trebuie sa cuprinda, sub sanctiunea
nulitatii absolute a notificarii, pretul cerut pentru locuinta si are
valoarea juridica a unei oferte de vanzare irevocabila pana la expirarea
perioadei de inchiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr.40/1999).
Prin acceptarea expresa si neconditionata (fara propuneri de modificare)
a ofertei de catre chirias, notificata proprietarului in perioada
valabilitatii ei, se incheie contractul de vanzare-cumparare a
locuintei, potrivit dreptului comun. Daca chiriasul notifica
proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii
unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se
prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca
vanzarea-curnpararea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de
preernptiune (art. 18 alin.3). Exercitarea cu rea-credinta a dreptului
de preernptiune (de exemplu, chiriasul notifica proprietarului intentia
de a cumpara locuinta, fara a face demersuri pentru obtinerea
creditului, numai cu scopul prelungirii inchirierii), atrage raspunderea
lui civila pentru daunele cauzate proprietarului (art. 18 alin.4).
Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, indiferent din ce cauza, si
proprietarul vinde locuinta unui tert, cumparatorul este obligat sa
respecte contractul de inchiriere, incheiat in scris si inregistrat la
organul fiscal teritorial (art.21), dar numai pana la expirarea
termenului contractual (la care se adauga 30 de zile, respectiv perioada
in care i se pune la dispozitia chiriasului cu venit mediu net lunar pe
membru de familie sub nivelul venitului prevazut de lege o alta
locuinta), daca proprietarul-locator a notifat chiriasului refuzul de a
reinnoi contractul de inchiriere din cauza vanzarii locuintei (art. 14
si 15). Spre deosebire de alti dobanditori ai locuintei, fata de care
este opozabil si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de
inchiriere in conditiile si limitele prevazute de lege, fata de
cumparatorul locuintei - daca s-a respectat dreptul de preernptiune al
chiriasului - inchirierea este opozabila limitat, vanzarea reprezentand,
prin ea insasi, un motiv pentru refuzul de reinnoire a contractului.
Dar daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret
mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului,
care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in
drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii, in termen
de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare. In
acest scop, la mutarea din locuinta, chiriasul este obligat sa comunice
proprietarului-locator in scris, cu confirmarea de primire, adresa la
care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea
decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului (art.
19 in OUG nr.40/1999).
Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulatiei - de exemplu,
vanzare fictiva sau declararea in contractul de vanzare a unui pret mai
mare decat cel pIatit in realitate - cazuri in care (daca se admite
actiunea in declararea simulatiei) se produce reinnoirea contractului de
inchiriere, respectiv chiriasul se va putea subroga, in conditiile
aratate, in drepturile cumparatorului (art. 14 si 19 din OUG
nr.40/1999).
Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului trebuie
sa se exercite, in toate cazurile, potrivit dispozitiilor Codului de
procedura civila privind ofertele de plata si consemnatii, care se
aplica in mod corespunzator. Procesul-verbal incheiat de executorul
judecatoresc, pentru a constata primirea platii de catre tertul
cumparator sau hotararea judecatoreasca irevocabila prin care oferta de
plata si consemnarea au fost declarate valabile tin loc de titlu de
proprietate, pentru fostul chirias. Oferta de plata urmata de
consemnatiune, facuta de chirias pentru a se subroga in drepturile
cumparatorului, este irevocabila (art.20 din OUG nr.40/1999).
Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile
cumparatorului, asa cum am vazut el devine proprietar al locuintei,
vanzarea initiala desfiintandu-se fata de chirias. Intrucat se produce o
"subrogare" (iar nu dobandire de la cumparator), desfiintarea vanzarii
initiale va fi cu efect retroactiv (ca si cum ar fi vorba de
indeplinirea unei conditii rezolutorii), cu toate consecintele
corespunzatoare (admise si in materie de retract litigios). Astfel,
chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului, care
raspunde fata de el (pentru evictiune si vicii ascunse) potrivit
dreptului comun. Iar daca cumparatorul ar fi constituit drepturi in
favoarea altora (de exemplu, ipoteca), aceste acte raman fara efect fata
de chiriasul dobanditor al locuintei, ca provenind de la un
neproprietar.
In schimb, intre vanzator si cumparator (initial) contractul nu se
desfiinteaza cu efect retroactiv; daca cumparatorul nu a platit
(integral) pretul, ramane debitor fata de vanzator, caci chiriasul i-a
platit "pretul vanzarii" (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu
pretul achitat de el.
In sfarsit, consideram ca dreptul chiriasului de a se subroga in
drepturile cumparatorului ar trebui sa fie recunoscut nu numai in
ipoteza vanzarii "in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele
prevazute in oferta adresata chiriasului" (art. 19 alin.1 din OUG
nr.40/1999), dar si in cazul vanzarii cu nerespectarea dreptului de
preemptiune si fara notificarea ofertei chiriasului. Insa aceasta
ipoteza nu indeplineste conditiile prevazute de lege (care sunt de
stricta interpretare) fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la
reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin. 3), cu opozabilitate
fata de tertul cumparator.
Efectele contractului
Obligatiile locatorului (proprietarului)
Notiuni generale.
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa
asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot
timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres
obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile
necesare.
Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si
obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din
contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.
Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislatia
locativa referitoare la obligatiile proprietarului sunt imperative,
neputand fi modificate prin conventia dintre parti. In acest sens, sunt
declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care
"exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit
prevederilor legale" (art.22 lit.d; vz.si lit.a). De exemplu, daca prin
contract chiriasul s-ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de
folosinta sau sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sunt
prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si
contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.
Predarea locuintei.
Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in
stare normala de folosinta (art.28 lit.a). In caz de nerespectare a
acestei obligatii chiriasul poate cere, prin justitie, predarea silita
(daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau
nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecu-tare), iar instanta
il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit
regulilor generale.
Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat daca nu
s-a prevazut un termen) si "in stare normala de folosinta" (art.28 din
Legea nr. 114/1996 si art. 1421 alin.1 C.civ.). in acest scop, locatorul
este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare, inclusiv cele
locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului,
sunt in sarcina chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie
de locatiune, nici prin clauza contractuala expresa aceste reparatii nu
pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule de drept clauzele
contractuale care "obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in
avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina
proprietarului" (art.22 lit.a).
Efectuarea reparatiilor.
Pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat (art.28
lit.b, c, d):
- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in
exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii
locuintei;
- sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a
cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis,
fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si
spa-tiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa
ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii
(ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare,
instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde,
instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii,
instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva,
telefonice etc.).
Tot in sarcina locatorului (proprietarului) sunt si reparatiile -
indiferent de natura lor - determinate de un caz de forta majora (de
exemplu, un seism), intrucat este vorba de suportarea unor riscuri. In
schimb, locatorul nu poate fi obligat sa execute lucrari noi de
investitii sau sa reconstruiasca imobilul, ci numai sa repare
constructia sau sa inlocuiasca instalatiile existente. Daca lucrul "a
pierit total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare",
contractul se desface de drept (art.1439C.civ.).
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, repartizarea cheltuielilor
pentru partile de folosinta comuna ale imobilului (fundatie, acoperis,
scara, ascensor etc.) ce sunt in sarcina proprietarilor (locatorilor) se
face proportional cu suprafata locativa detinuta (suprafata construita a
locuintei aflate in proprietate exclusiva), deci proportional cu
cota-parte indiviza din partile de constructie si instalatiile ori
dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare proprietar, fiind
lipsit de importanta faptul ca unii dintre acestia nu le folosesc sau ca
nu locuiesc in apartamentele respective si indiferent de tronsonul,
scara sau etajul la care este situata locuinta.
In legatura cu efectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului
Codului civil mai precizeaza ca locatorul nu raspunde de stanjenirea
folosintei locatarului prin aceste reparatii. Insa reparatiile trebuie
sa aiba caracter urgent (neputand fi amanate pana la incetarea
contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 zile, sub sanctiunea
reducerii proportionale a chiriei(art.1425).
In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are
cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile
pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand
contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste
lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta
normala a cladirii sau a locuintei si numai daca locatorul, la sesizarea
scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen
de 30 de zile de la data sesizarii (art.30). Consideram ca, in caz de
urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea
reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea
termenului de 30 de zile.
Daca efectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului nu este
posibila prin simpla restrangere partiala a folosintei, se poate dispune
evacuarea temporara a locatarului, daca i se pune la dispozitie - pentru
acest interval de timp - o suprafata corespunzatoare. Locatarul in nici
un caz nu poate fi evacuat definitiv, caci conform art. 1425 C.civ., in
acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului .
Legea mai prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de
valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate
cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte
justificative, drept opozabil, in caz de instrainare a locuintei si
noului proprietar, garantat cu drept de retentie asupra locuintei pana
la achitarea integrala a despagubirilor datorate (art.43 din OUG
nr.40/1999).
Obligatiile chiriasului
Folosirea locuintei potrivit destinatiei.
In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este
obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun
proprietar (art. 1429 C.civ.). Astfel fiind, locuinta nu ar putea fi
folosita pentru exercitarea comertului, pentru instalarea sediului unui
partid politic etc. Asa cum am aratat, se admite insa exercitarea de
catre chirias a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatura) sau
chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe
destinatia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificatia
schimbarii destinatiei. Evident, in contract pot fi prevazute clauze
exprese prin care sa se interzica, respectiv sa se permita exercitarea
unei profesiuni sau meserii. Daca in contract se mentioneaza profesiunea
locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea
acelei profesiuni.
In toate cazurile, daca exercitarea unor indeletniciri profesionale
presupune schimbarea destinatiei locuintei sau a unei parti din locuinta
se cere consimtamantul expres al proprietarului, iar in cazul
locuintelor situate in cladiri colective se cere si acordul asociatiei
de proprietari, precum si avizul favorabil al proprietari lor si, dupa
caz, al titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se
invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii
(art.64).
Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul
proprietarului, dar si efectuarea oricaror modificari, chiar daca ar fi
de natura a aduce imbunatatiri locuintei. Modificarea sau imbunatatirea
locuintei este permisa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile
stabilite de proprietar (art.26) si cu aprobarile legale, daca este
cazul.
Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei (de exemplu,
in spatiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului
pentru neexecutare de obligatii, chiriasul neputand invoca nici
beneficiul prorogarii legale a contractului sau reinnoirea de drept, iar
in cazul fondului locativ de stat persoana juridica care exercita
prerogativele proprietarului este obligata (nu numai indreptatita) sa
ceara instantei rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6
din L.nr. 17/1994, art.7alin.3 lit.d din L.nr.112/1995 siart.13 si 14
din OUG nr. 40/ 1999).
Intretinerea locuintei.
Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la
mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinta (si de
curatenie), tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. in
lipsa de act constatator (inventar) se prezuma (iuris tantum) ca
locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta (art.
1431-1432 comb. cu art.1421 C.civ. si art.28 lit.a din L. nr.114/ 1996).
In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii
(art.29):
a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a
elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de
instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor
neco-respunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in
exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt
identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au
acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii,
obiectele si dotarile aferente;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la
partile de folosinta comuna, pe toata durata contractului de inchiriere;
d) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la
eliberarea acesteia. Spre deosebire de ipoteza neexecutarii reparatiilor
ce sunt in sarcina propietarului (art.30). In cazul neindeplinirii de
catre chirias a obligatiei, de intretinere legea nu prevede efectuarea
lor de catre proprietar in contul chiriasului, deoarece inconvenientele
lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar.
Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea
sau chiar pieirea locuintei, locatorul poate actiona in cursul
locatiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obliigarea chiriasului
sub sanctiunea de daune cominatorii potrivit art 1077 Cciv) in orice
caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de
obligatii (art.1439 alin.2 C.civ. si art.24 lit.b din legea nr.
114/1996) 19.Plata chiriei. Legea locuintei nu prevede reguli speciale
pnvind plata chiriei in consecinta, se aplica regulile din dreptul comun
(obliga-tia platii la termenele prevazute in contract, la domiciliul
debitorului; in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta
etc daca prin contract nu s-a prevazut altfel, de exemplu, plata la
domiciliul locato-rului solidaritatea intre debitor, etc.). Mentionam ca
Legea locuintei. (art 73) a abrogat HCM nr.860/1973 prin care au fost
prevazute majorari de intarziere in plata chiriei catre stat. In
consecinta, daunele de intar-ziere (moratorii) se acorda, in toate
cazurile. potrivit dreptlui comun
In sfarsit precizam ca, in masura in care exista criterii legale de
stabilire a chiriei (art.32 din L. nr.114/1996), chiria prevazuta in
contract se recalculeaza ori de cate ori este rezultatul unei erori sau
modificari ale elementelor de stabilire a chiriei. Diferenta de chirie
rezultand din recal-culare poate fi pretinsa de locator, respectiv de
locatar (imputarea asupra chiriei viitoare) numai inauntrul termenului
general de prescriptie (3 ani in urma). Fiind vorba de prestatii
succesive, periodice, fiecare rata de chirie se stinge printr-o
prescriptie deosebita .
Plata cotelor-parti din cheltuielile comune.
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte chiriasul este obligat sa
plateasca cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau
obligatiile financiare, care sunt legate de proprietatea comuna sau care
nu pot fi inregistrate pe fiecare Iocuinta (anexa nr.2 la L.
nr.114/1996, art.3 lit.i), daca aceste cheltuieli au fost stabilite,
prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului (art24 lit.c),
nefiind incluse in chirie. Este vorba de cheltuielile de intretinere a
partilor si instalatiilor de folosinta comuna a cladirii (de exemplu,
ascensorul) si de cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat,
incalzire etc. inclusiv pentru formarea fondului de rulment .
Obligatii ce nu pot fi asumate de chirias.
Potrivit art.22 din Legea nr.l14/1996, sunt nule de drept orice clauze
cuprinse in contractul de inchiriere
