Referat Activele Patrimoniale
Mai jos puteti citi fragmente din
Referat Activele Patrimoniale si de asemenea puteti face
Download Referat activele patrimonialeCiteste fragmente din Referat Activele Patrimoniale
Principii si norme
de evaluare si
reevaluare a
activelor
patrimoniale
1. Clasificarea structurii patrimoniale de activ
1.1. Active imobilizate sau fixe
1.2. Active circulante (curente)
1.3. Conturi de regularizare si asimilare
1.4. Prime privind rambursarea obligatiunilor
2. Generalitati
3. Pret, piata, cost si valoare
3.1. Valoarea de piata
3.1.1. Introducere
3.1.2. Definitia valorii de piata
3.1.3. Alte definitii ale valorii de piata
3.2. Valoarea de utilitate
3.3. Valoarea de investitie
3.4. Valoarea de asigurare
3.5. Alte valori
3.5.1. Valoarea de schimb
3.5.2. Valoarea de lichidare
4. Criterii de evaluare
4.1. Valoarea de utilitate
4.2. Valoarea reala
4.3. Valoarea de piata
4.4. Timpul
5. Bazele evaluarii
5.1. Costul istoric
5.2. Costul curent sau de inlocuire
5.3. Valoarea de realizare
5.4. Valoarea actualizata
6. Obiective realizate prin evaluare
7. Necesitatea evaluarii
7.1. Transferul de proprietate sau al folosintei
7.2. Finantarea si creditul
7.3. Compensarea in caz de expropiere
7.4. Impozitarea
7.5. Alte situatii
8.7. Valori patrimoniale
8.7.1. Activul net reevaluat
8.7.2. Activul net corectat
9. Raportul de evaluare (continutul raportului de evaluare)
9.1. Capitolul 1 - INTRODUCERE
9.2. Capitolul 2 - PREMIZELE EVALUARII
9.3. Capitolul 3 - PREZENTAREA DATELOR
9.4. Capitolul 4 - ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII
9.5. Anexe
10. Reevaluarea in contabilitate
1. Clasificarea structurii patrimoniale de activ
1.1. Active imobilizate sau fixe
Cheltuieli de constituire
Cheltuieli de cercetare si dezvoltare
Imobilizari necorporale Concesiuni, brevete, licente, marci de fabrica
si alte drepturi si valori similare
Fondul comercial (goodwill)
Alte imobilizari necorporale
Imobilizari Terenuri
corporale Mijloace fixe
Titluri de participare
Imobilizari Titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu
financiare Alte titluri imobilizate
Creante imobilizate
1.2. Active circulante (curente)
Marfuri
Materii prime
Stocuri si productie in curs Materiale consumabile (materiale auxiliare,
combustibili, materile pentru ambalat, piese de schimb, etc.)
de executie Produse (semifabricate, produse finite, produse
reziduale)
Animale si pasari
Ambalaje
Obiecte de inventar
Baracamente
clienti
valori asimilate
Creante (valori in avansuri acordate furnizorilor
curs de decontare) debitori diversi
valori si dobanzi de incasat
decontari cu asociatii
creante generate de relatiile de decontare
actiuni
Titluri de plasament obligatiuni
instrumente de trezorerie
Disponibilitati in numerar in casierie
banesti (lei si devize) in conturi bancare
1.3. Conturi de regularizare si asimilare
Cheltuieli si venituri reparatii capitale si remont
inregistrate in avans asigurari
in lei si valuta incasari partiale
Diferente de conversie clienti
- activ furnizori
- pasiv imprumuturi bancare
1.4. Prime privind rambursarea obligatiunilor
Suma primelor de ram-bursare aferente impru-muturilor din emisiunea de
obligatiuni
diferenta dintre valoarea de emisiune si valoarea de rambursare
2. Generalitati
In toata lumea, pamantul si cladirile reprezinta unul dintre cele mai
mari si mai valoroase active ale statelor, municipalitatilor, firmelor
si ale persoanelor fizice.
Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare si analiza
competenta a celorlalte aspecte aferente proprietatilor conduc la
decizii corecte referitoare la dispozitia si folosirea proprietatilor.
Persoanele care se ocupa cu evaluarea proprietatilor imobiliare se
numesc evaluatori si ei sunt organizati in asociatii profesionale. In
Romania exista doua asociatii profesionale care au intre obiective si
evaluarea proprietatilor imobiliare, acestea fiind Corpul Expertilor
Tehnici si Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania.
Evaluarea este procedeul folosit de metoda contabilitatii pentru
exprimarea baneasca a tuturor existentelor si modificarilor elementelor
patrimoniului si reprezinta o opinie sau concluzie emisa pe baza unei
analize minutioase referitoare la natura, calitatea valoarea sau
utilitatea unor anumite proprietati imobiliare, exprimata de o persoana
impartiala, specializata in analiza si evaluarea proprietatilor.
Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si
ordonate, care au ca finalitate, estimarea valorii.
In contabilitate nu se inregistreaza nici un fapt sau fenomen ce nu
poate fi exprimat valoric. Exista patru etape in care poate avea loc
evaluarea elementelor patrimoniului:
evaluarea la intrarea in patrimoniu (unitate);
evaluarea la inventariere;
evaluarea la bilant (evaluarea bilantiera);
evaluarea la iesirea din unitate.
La intrarea in patrimoniu, bunurile materiale se evalueaza si se
inregistreaza in contabilitate astfel:
Materiile prime, materialele consumabile, obiectele de inventar,
marfurile, ambalajele si alte bunuri procurate cu titlu oneros, la
costul de achizitie;
Productia in curs de executie, semifabricatele si produsele finite,
obiectele de inventar, ambalajele si alte bunuri produse de catre
unitatea patrimoniala, la costul de productie;
Animalele si pasarile, la costul de achizitie sau de productie, dupa
caz.
La iesirea din patrimoniu, bunurile materiale se evalueaza si se
inregistreaza in contabilitate prin aplicarea metodei “costului mediu
ponderat†(C.M.P.), metodei “primei intrari - primei iesiriâ€Â
(FIFO) sau a metodei “ultimei intrari - primei iesiri†(LIFO).
Costul unitar mediu ponderat se calculeaza fie dupa fiecare intrare,
fie lunar, ca raport intre valoarea totala a stocului initial plus
valoarea intrarilor si cantitatea existenta in stocul initial plus
cantitatile intrate.
Potrivit metodei “primei intrari - primei iesiri†(FIFO), bunurile
iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de
productie) al primei intrari (lot). Pe masura epuizarii lotului,
bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de
productie) al lotului urmator, in ordine cronologica.
Potrivit metodei “ultimei intrari - primei iesiri†(LIFO), bunurile
iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de
productie) al ultimei intrari (lot). Pe masura epuizarii lotului,
bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de
productie) al lotului anterior, in ordine cronologica.
Evaluarea si inregistrarea in contabilitate a materiilor prime,
produselor, marfuril;or si a altor bunuri de natura stocurilor se poate
face si la preturi standard (prestabilite), pe baza preturilor medii ale
bunurilor respective, denumite preturi de inregistrare, cu conditia
evidentierii distincte a diferentelor de pret fata de costul de
achizitie sau costul de productie, dupa caz.
Diferentele de pret astfel stabilite, la intrarea bunurilor respective
in patrimoniu, se inregistreaza proportional, atat asupra valorii
bunurilor iesite, cat si asupra stocurilor.
Preturile standard, folosite pentru inregistrarea in contabilitate a
bunurilor de natura stocurilor, este necesar sa fie actualizate
periodic, de regula cel putin o data pe an, in functie de evolutia
preturilor si de alti factori.
In cazul in care evaluarea bunurilor materiale se face la preturi
standard (prestabilite), diferentele stabilita intre pretul de
inregistrare si costul de achizitie, respectiv costul de productie
efectiv, se inregistreaza distinct in contabilitate.
Repartizarea diferentelor de pret asupra valorii bunurilor iesite si
asupra stocurilor se efectueaza cu ajutorul unui coeficient care se
calculeaza astfel:
soldul initial al diferente de
pret aferente
diferentelor de pret + intrarilor in cursul perioadei
coeficient cumulat de
le inceputul anului
de =
______________________________________________________
repartizare soldul initial al stocurilor valoarea intrarilor
in cursul
la pret de inregistrare + perioadei la
pret de inregistrare,
cumulat de la inceputul anului
Acest coeficient se inmulteste cu valoarea bunurilor iesite din
gestiune la pret de inregistrare, iar suma rezultata se inregistreaza in
conturile corespunzatoare in care au fost inregistrate bunurile iesite.
Coeficientii de repartizare a diferentelor de pret pot fi calculati la
nivelul conturilor sintetice de gradul I si II prevazute in planul
general de conturi, pe grupe sau categorii de stocuri.
La finele perioadei, soldurile conturilor de diferente se cumuleaza cu
soldurile conturilor de stocuri, la pret de inregistrare, astfel incat
aceste conturi sa reflecte valoarea stocurilor la costul de achizitie,
respectiv de productie, dupa caz.
Evaluarea se finalizeaza cu un raport de evaluare care evidentiaza
valoarea estimata impreuna cu rezervele si conditiile limitative
aferente. Totodata, in raport se include o descriere specifica a
proprietatii evaluate si data (momentul) estimarii.
3. Pret, piata, cost si valoare
Evaluatorii fac o distinctie atenta intre termenii pret, piata, cost si
valoare.
Termenul pret se refera de obicei la pretul de vanzare sau de
tranzactie si se aplica in cazul unui schimb, fiind un fapt implinit.
Pretul reprezinta “cantitatea†pe care un anume cumparator este de
acord sa o plateasca si un anume vanzator este de acord sa o primeasca
in circumstantele aferente tranzactiei. In general, circumstantele unei
tranzactii reflecta conditiile din una sau mai multe piete imobiliare.
Piata este un set de aranjamente in care vanzatorii si cumparatorii
sunt in contact printr-un mecanism de pret.
Piata imobiliara este interactiunea intre persoanele care schimba
drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.
Termenul cost, este utilizat de evaluatori in relatie cu productia si
nu cu schimbul si poate fi un cost realizat sau o estimare de cost.
Evaluatorii fac deosebirea intre diferite tipuri de costuri: costuri
directe, costuri indirecte, costuri de constructie si costuri de
dezvoltare.
Costurile directe cuprind cheltuielile pentru manopera si materialele
necesare realizarii unei constructii. Ele includ regia si profitul
constructorului.
Costurile indirecte aparute in constructii se refera la alte elemente
decat manopera si materiale. Acestea includ cheltuielile administrative,
onorarii profesionale, cheltuieli de finantare, taxe, asigurari,
inchirieri.
Costul de constructie, sau pretul de oferta al constructorului, include
de regula costurile directe (manopera si materiale) si costurile
indirecte ale constructorului.
Costul de dezvoltare reprezinta suma costurilor de realizare a unei
proprietati imobiliare, inclusiv terenul si de a o aduce la o situatie
de exploatare eficienta. Acesta include profitul promotorului sau
anteprenorului care da viata proiectului.
Valoarea poate avea multe intelesuri in cadrul evaluarii proprietatilor
imobiliare, in functie de context si utilizare. Pe piata, valoarea este
perceputa de obicei, ca anticiparea beneficiilor ce se pot obtine in
viitor. Deoarece valoarea exista la un moment dat, atunci si evaloarea
reflecta valoarea la un anumit moment in timp.
Valoarea la un moment dat, reprezinta expresia monetara e unei
proprietati, bun sau serviciu, perceputa de vanzatori si cumparatori.
Pentru a evita confuziile, evaluatorii nu vor utiliza cuvantul valoare
singur, ci se vor referi la o anumita categorie (tip) de valoare, adica:
valoarea de piata, valoarea de investitie, valoarea de utilitate,
valoarea de asigurare si alte valori.
3.1. Valoarea de piata
3.1.1. Introducere
Conceptul de valoare de piata si definirea notiunii sunt fundamentale
pentru practica evaluarii.
Conceptul de valoare de piata presupune un pret negociat intr-o piata
deschisa si competitiva ce poate fi locala sau internationala.
Evaluarea pe piata se bazeaza, in general, pe informatii referitoare la
proprietati imobiliare comparabile. Procesul de evaluare cere ca
evaluatorul se intreprinda o cercetare adecvata si relevanta, sa execute
analize competente si sa extraga concluzii argumentate si care pot fi
sustinute. Toate evaluarile necesita judecata evaluatorului, dar
raportul de evaluare trebuie sa arate ca evaluatorul a fundamentat
valoarea de piata pe evidente ale pietei sau ca estimarea s-a bazat mai
mult pe judecata evaluatorului, din cauza naturii proprietatii
imobiliare sau lipsei de date comparabile de pe piata.
3.1.2. Definitia valorii de piata
Valoarea de piata este marimea estimata pentru care o proprietate ar fi
schimbata la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator
hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in
care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangeri.
3.1.3. Alte definitii ale valorii de piata
“Valoarea de piata inseamna pretul la care terenul si cladirile ar
putea fi vandute printr-un contract privat incheiat la data evaluarii,
intre un vanzator hotarat si un cumparator independent, presupunand ca
proprietatea a fost data publicitatii, conditiile pietei permit o
instrainare ordonata si ca exista o perioada de timp disponibila
normala, in functie de natura proprietatii, pentru negocierea
vanzarii.â€Â
(Directiva Consiliului 91/674/EEC art. 49, aliniatul 2)
“Pretul cel mai probabil la o anumita data, in bani lichizi sau in
conditii echivalente, pentru care drepturi de proprietate s-ar vinde
dupa o publicitate rezonabila pe o piata competitiva sub toate
conditiile cerute de o vanzare corecta, in care vanzatorul si
cumparatorul au actionat prudent, in cunostinta de cauza si in interes
propriu si presupunand ca nu au existat presiuni de a incheia
tranzactia.â€Â
(Dictionarul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, editia a II-a)
3.2. Valoarea de utilitate
Valoarea de utilitate este un concept bazat pe productivitatea unui bun
economic. Valoarea de utilitate reprezinta valoarea pe care o anumita
proprietate imobiliara o are pentru o anumita utilitate. Valoarea de
utilitate se fixeaza pe valoarea cu care o proprietate imobiliara
contribuie la intreprinderea (afacerea) din componenta careia face
parte, fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a proprietatii
sau suma ce poate fi obtinuta prin vanzare. Valoarea de utilitate
depinde de administrarea proprietatii si de conditiile externe.
Valoarea de utilitate se va estima in evaluarea proprietatilor
imobiliare in scopul fuziunii, preluarii sau emiterii de valori
mobiliare.
In evaluarea unor tipuri de proprietati care de obicei nu se vand sau
nu se inchiriaza, devine dificil sa se decida ce este mai adecvat sa se
evalueze: valoarea de piata sau valoarea de utilitate. Asemenea
proprietati imobiliare se numesc proprietati cu piata limitata si sunt
proprietati care au relativ putini cumparatori la un anumit moment dat
(fabrici mari, proprietati in apropierea caii ferate, proprietati cu
activitati de cercetare-dezvoltare). Multe asemenea proprietati au
structuri unicat, materiale de constructii speciale sau su un design ce
restrange utilizarea numai pentru destinatia initiala. Aceste
proprietati au un potential de conversie limitat si ele se numesc de
obicei proprietati cu scop special (case de rugaciuni, muzee, scoli,
cladiri publice, cluburi).
Valoarea de utilizare continua este valoarea pentru o exploatare
verificata a proprietatilor imobiliare. Ea include valoarea suplimentara
asociata cu continuitatea afacerii, adica acea crestere intangibila a
valorii unei afaceri care este produsa de ansamblul format din teren,
cladiri, forta de munca, echipamente si operarea pe piata. Valoarea de
utilizare continua a unei afaceri bazate pe propietati imobiliare se
refera la valoarea totala a propietatii ce include propietatea
imobiliara si propietatea intangibila aferenta valorii afacerii.
Estimarea valorii de utilizare continua se recomanda pentru hoteluri si
moteluri, restaurante, piste de bowling, intreprinderi industriale,
magazine, centre comerciale si alte proprietati similare. Pentru aceste
tipuri de proprietati va fi dificil, dar nu imposibil, sa se separe
valoarea de piata a terenului si a cladirilor fata de valoarea globala a
afacerii.
3.3. Valoarea de investitie
In timp ce valoarea de utilizare are in vedere utilizarea specifica a
proprietatii, valoarea de investitie reprezinta valoarea unei anumite
investitii fata de un anume investitor, bazata pe cerintele lui de
investitie.
Valoarea de investitie reflecta relatia subiectiva intre un anume
investitor si o investitie data. Daca se exprima intr-o unitate
monetara, valoarea de investitie este pretul pe care un investitor l-ar
plati pentru o investitie in lumina capacitatii sale de a percepe acea
investitie.
Valoarea de investitie este utila pentru un potential cumparator al
unei investitii existente sau al unei proprietati imobiliare
producatoare de venit sau pentru o persoana interesata in dezvoltarea
unei proprietati imobiliare.
3.4. Valoarea de asigurare
Valoarea de asigurare este fundamentata de costul de inlocuire si/sau
de costul de reproducere a bunurilor fizice ce sunt supuse pierderii
datorate unor intamplari. Valoarea de asigurare este acea parte din
valoarea unei proprietati imobiliare care este recunoscuta de
prevederile unei polite de asigurare aplicabile. Aceasta valoare este
uneori supusa reglementarilor legale.
3.5. Alte valori
3.5.1. Valoarea de schimb
Valoarea de schimb (intrinseca) este valoarea unei proprietati pentru
un investitor in general. Ea se deosebeste de valoarea de investitie
care sa refera la un investitor individualizat.
3.5.2. Valoarea de lichidare
Valoarea de lichidare este data de cel mai probabil pret care se poate
obtine pentru o proprietate, in urmatoarele conditii:
vanzarea se va face intr-o perioada limitata sever, specificata de
client sau de un creditor privilegiat;
conditiile reale ale pietei sunt cele curente;
cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
vanzatorul este extrem de obligat sa vanda;
cumparatorul este motivat obisnuit;
cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
plata se face cash;
pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau
facilitati sau de cineva interesat in vanzare.
4. Criterii de evaluare
In teoria si practica de contabilitate s-au conturat criterii cu
privire la evaluarea fluxurilor si stocurilor de active si pasive,
cheltuieli - venituri si anume:
4.1. Valoarea de utilitate
4.2. Valoarea reala
4.3. Valoarea de piata
4.4. Timpul
4.1. Valoarea de utilitate
Valoarea de utilitate este valoarea pe care un cumparator potential
accepta sa o plateasca pentru cumpararea lui, in starea in care se afla.
Prin referinta la valoarea reala, valoarea de utilitate este valoarea
recunoscuta de parti in cadrul tranzactiilor directe.
4.2. Valoarea reala
Valoarea reala (justa sau corecta) este valoarea recunoscuta de piata
in cadrul tranzactiilor directe.
4.3. Valoarea de piata
Valoarea de piata este folosita in cadrul tranzactiilor directe si
reprezinta pretul care poate fi obtinut sau platit pe o piata.
a) Activele de pe piata sunt relativ omogene;
b) Sunt cantitati suficiente de asemenea active tranzactionate, in asa
fel incat oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori
c) Preturile sunt disponibile pentru a fi cunoscute de catre public.
In afara celor trei categorii, IAS-urile mai utilizeaza si alte valori,
dupa cum urmeaza:
Valoarea actualizata a unei datorii ca suma echivalenta platilor
asteptate in viitor necesare pentru a plati obligatia rezultate dintr-o
prestatie sau bun primit;
Valoarea de inregistrare sau contabila este valoarea la care un activ
este inclus in bilant dupa scaderea amortizarii acumulata si a
pierderilor acumulate din depreciere;
Valoarea realizabila este valoarea in numerar si echivalente de numerar
care poate fi obtinuta in prezent din vanzarea normala a activelor;
Valoarea realizabila neta reprezinta pretul de vanzare estimat ce ar
putea fi obtinut pe parcursul desfasurarii normale a activitatii, mai
putin costurile estimate din finalizarea bunului si acosturilor necesare
vanzarii;
Valoarea recuperabila este maxima dintre pretul de vanzare si valoarea
sa utila sau suma pe care intreprinderea se asteapta sa o recupereze din
utilizarea viitoare a unui bun, inclusiv valoarea sa reziduala in
momentul instrainarii;
Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o intreprindere se
asteapta sa o obtina pentru un activ la finele duratei utile de viata
dupa scaderea costurilor asteptate la cedare;
Valoarea reevaluata a unui activ reprezinta valoarea unui activ la data
reevaluarii, mai putin amortizarea ulterioara acumulata;
Valoarea ajustata este valoarea diminuata a activelor care s-au
depreciat. Ea se estimeaza in functie de intentia intreprinderii de a
pastra activul in scopul utilizarii sau nu in productie. Daca
intreprinderea intentioneaza sa utilizeze activul in procesul de
productie, ajustarea pentru diminuarea valorii activelor este
determinata prin compararea valorii de recuperare cu valoarea contabila,
retinandu-se prima. Daca intreprinderea nu intentioneaza sa utilizeze
activul in procesul de productie, ajustarea pentru diminuarea valorii
activelor se calculeaza prin compararea valorii realizabile nete cu
valoarea contabila, retinandu-se prima.
4.4. Timpul
Timpul vizeaza momentul plasarii evaluarii in trecut, in prezent sau
viitor. Orice evaluare, in virtutea continuitatii activitatii
intreprinderii, gliseaza intre timpul trecut, trece prin prezent si se
ingrijeste de reproductia valorilor economice la timpul viitor.
Evaluarea tranzactiilor si a evenimentelor se efectueaza la timpul
prezent si se bazeaza la intrare pe costul istoric, iar la iesire pe
pretul de vanzare.
5. Bazele evaluarii
Pornind de la cele patru criterii (valoarea de utilitate, valoarea
reala, valoarea de piata si timpul) s-au constituit urmatoarele baze de
evaluare:
5.1. Costul istoric
5.2. Costul curent sau de inlocuire
5.3. Valoarea de realizare
5.4. Valoarea actualizata
5.1. Costul istoric este o valoare reala din momentul intrarii activelor
si crearea datoriilor.
5.2. Costul curent sau de inlocuire reprezinta costul pe care
intreprinderea il accepta pentru a dobandi, la nivelul pietei actuale,
un bun cu cel delimitat ca obiect al cererii. In cazul activelor, costul
curent reprezinta valoarea in numerar sau echivalente ale numerarului
care ar trebui platita daca acelasi activ sau unul asemanator ar fi
achizitionat sau produs in prezent. Pasivele sunt evaluate la valoarea
aferenta sumelor nominale ce ar trebui platite pentru stingerea in
prezent a obligatiei.
5.3. Valoarea realizabila (valoarea actuala de iesire) consta in
valoarea pe care intreprinderea ar primi-o daca ar vinde azi in mod
normal activul, sau ar achita datoriile. Pentru active valoarea
realizabila este egala cu valoarea in numerar sau echivalente ale
numerarului care poate fi obtinuta in prezent prin vanzarea normala a
acestora. In cazul datoriilor, valoarea relizabila reprezinta o valoare
neactualizata in numerar (sau echivalente ale numerarului) care trebuie
platita pentru a achita obligatiile potrivit cursului normal al
afacerilor. Ea poate fi egala cu valoarea bruta de realizare, cu
valoarea neta, adica valoarea de vanzare minus costurile cu vanzarea, cu
valoarea de cedare (cesiune) efectuata in conditii normale sau o valoare
de lichidare. Pentru bunurile la care se continua utilizarea, este o
valoare minima stabilita pornind de la pretul pietei corectat in functie
de starea (gradul de uzura) si locul unde se afla bunul.
5.4. Valoarea actualizata sau valoarea capitalizata reprezinta o
estimare la timpul prezent a valorii in functie de fluxurile de
beneficii viitoare ce apar in desfasurarea normala a activitatii, adica
aducerea la zi a unei valori care devine disponibila mai tarziu. Pe
scurt, este vorba de o valoare actuala care este determinata cu ajutorul
viitorului.
6. Obiective realizate prin evaluare
Se stabileste o legatura directa intre inregistrarile contabile si
preturile folosite ca baza a evaluarii, in toate fazele circuitului
economic (aprovizionare - pretul de cumparare, productie - cost de
productie, desfacere - pret de vanzare in baza caruia se stabilesc si
rezultatele financiare ale unitatii) folosindu-se preturile.
Se omogenizeaza masa elementelor patrimoniale (toate elementele sunt
exprimate cu ajutorul aceluiasi etalon, facandu-se posibila compararea
in timp si spatiu a acestor elemente.
Se relizeaza interconexiunea intre toate procedeele metodei
contabilitatii, legatura ce nu ar fi posibila in conditiile in care
fiecare procedeu al metodei ar folosi unitati de evaluare diferite.
Se creaza conditii pentru centralizarea si analiza periodica a
informatiilor contabile operatiuni ce se relizeaza cu ajutorul
lucrarilor contabile de sinteza.
7. Necesitatea evaluarii
Necesitatea evaluarii este universala. Oricine foloseste o proprietate,
plateste pentru aceasta, de obicei, la cumparare sau la inchiriere.
Aceasta inseamna tranzactii sau situatii in care trebuie sa se ia o
decizie, sa se actionaze sau sa se stabileasca o strategie si pentru
toate acestea este necesara o estimare a valorii. Categoriile importante
ale situatiilor sunt:
transferul de proprietate sau al folosintei;
finantarea proprietatii;
impozitarea proprietatii;
compensarea pentru pagube;
determinarea unui program de utilizare a proprietatii
7.1. Transferul de proprietate sau al folosintei
Scopul evaluarii in aceste situatii este:
sa ajute potentialii cumparatori in luarea deciziilor de a oferii
preturi de cumparare;
sa ajute potentialii vanzatori de a determina preturi de vanzare
acceptabile;
sa stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati imobiliare;
sa stabileasca o baza pentru reorganizare sau fuziune a proprietatilor;
sa determine conditiile de plata pentru o anumita tranzactie;
sa determine cuantumul chiriei.
7.2. Finantarea si creditul
In aceste cazuri prin evaluare:
se estimeaza valoarea garantiei oferite pentru o propunere de credit cu
ipoteca si/sau gaj;
se asigura investitorului o baza solida pentru a cumpara valori
mobiliare asigurate de proprietate;
se stabileste o baza pentru deciziile referitoare la asigurarea sau
garantarea unui credit cu o proprietate imobiliara sau mobiliara.
7.3. Compensarea in caz de expropiere
Prin evaluare:
se estimeaza valoarea de piata a unei proprietati ca un tot, inainte de
expropiere;
se estimeaza valoarea de piata a ceea ce ramane dupa expropiere;
se estimeaza daunele la o proprietate avariata.
7.4. Impozitarea
Evaluatorul are misiunea:
sa estimeze valoarea in cauza;
sa separe activele depreciabile, cum ar fi constructiile, de activele
nedepreciabile, cum ar fi terenul si sa estimeze nivelul deprecierii;
sa determine taxele pentru mosteniri sau donatii;
sa estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
7.5. Alte situatii
Rolul evaluatorului este:
sa stabileasca esalonarea chiriei;
sa stabileasca fezabilitatea unei constructii sau program de
modernizare;
sa ajute firmele sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;
sa satisfaca cerintele asiguratului si asiguratorului;
sa ajute la fuziunea firmelor, emisiunea actiunilor sau reevaluarea
contabila;
sa estimeze valoarea de lichidare pentru o vanzare fortata sau
licitatie;
sa asiste clientul in probleme de investitii, inclusiv obiectivele,
alternativele, resursele, restrictiile si programarea in timp;
sa acorde consultanta comisiilor de urbanism, judecatorilor,
planificatorilor referitor la efectele probabile ale actiunilor propuse;
sa arbitreze intre partile aflate in litigiu;
sa determine tendintele cererii si ofertei pe piata
sa determine situatia pietelor imobiliare.
8. Principiile evaluarii proprietatilor imobiliare
In decursul timpului, evaluatorii profesionisti au stabilit cateva
principii esentiale pentru evaluarea proprietatilor imobiliare. Aceste
principii pornesc de la premiza ca proprietatile imobiliare sunt bunuri
fungibile si deci se poate aplica teoria economica.
Principiile de baza ale evaluarii sunt:
7.1. Cererea si oferta
Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este determinata de
interactiunea dintre cererea si oferta existente la data evaluarii.
7.2. Schimbarea
Fortele cererii si ofertei sunt intr-o dinamica permanenta si creaza in
mod constant un mediu economic, ducand astfel la fluctuatii ale pretului
si valorii.
7.3. Concurenta
Preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite printr-o continua
competitie si interactiune intre cumparatori, vanzatori, antreprenori si
alti participanti pe piata imobiliara.
7.4. Substitutia
Un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat
costulde achizitiea unei alte proprietati cu aceleasi caracteristici.
7.5. Proportii variabile
Proprietatea imobiliara atinge maximum de productivitate sau cea mai
buna utilizare, cand factorii de productie (considerati de regula
terenul, capitalul, munca si managementul), sunt in echilibru relativ.
7.6. Contributia (productivitatea marginala)
Valoarea oricarui factor de productie sau componenta a proprietatii,
depinde de masura in care prezenta sa adauga ceva la valoarea globala a
proprietatii.
7.7. Cea mai buna utilizare
In scopul evaluarii pe piata, proprietatea ar trebui evaluata in
ipoteza celei mai bune utilizari.
7.8. Conformitatea
O proprietate imobiliara atinge valoarea maxima cand este amplasata
intr-un mediu coerent fizic, economic si social sau de utilizarea
compatibila si armonioasa a terenului.
7.9. Anticiparea
Valoarea de piata este egala cu valoarea actualizata a castigurilor sau
satisfactiilor viitoare generate de proprietate, asa cum sunt percepute
de vanzatorii si cumparatorii tipici.
8. Metode patrimoniale de evaluare
Situatiile economico-financiare ale intreprinderilor, rezultate in urma
aplicarii principiilor si reglementarilor privind inregistrarile
contabile, sunt intocmite pe baza costurilor istorice sau in cazul
imobilizarilor corporale, pe baza reevaluarilor.
Valoarea contabila a tuturor activelor - Valoarea contabila a
obligatiilor = Valoarea contabila a capitalului propriu
In cadrul evaluarii capitalului propriu (conform principiilor de
evaluare) se considera urmatoarea egalitate:
Valoarea curenta a activelor - Valoarea curenta a obligatiilor =
Valoarea capitalului propriu
8.1. Fundamentele metodelor patrimoniale
Atunci cand sunt corect aplicate metodele patrimoniale sunt cele mai
complexe si solicita cea mai mare atentie din partea evaluatorului.
8.1.1. Pentru o aplicare corecta a metodelor patrimoniale, situatiile
financiar-contabile reprezinta doar un punct de plecare si nu rezultate
finale.
Evaluatorul va intocmi un bilant economic pe baza ultimelor
inregistrari contabile, avand aceeasi forma de prezentare dar diferit in
continut fata de cel contabil.
8.1.2. In cazul aplicarii competente a metodelor patrimoniale, toate
activele si obligatiile vor fi reconsiderate in concordanta cu
standardul de valoare ales de evaluator. In orice caz, fiecare post de
activ si fiecare obligatie va fi analizata separat, eventual in cadrul
unor grupe, pentru a se putea alege cea mai potrivita abordare si in
consecinta cea mai potrivita valoare curenta.
8.1.3. Este necesar ca absolut toate activele si obligatiile firmei sa
fie supuse procesului de analiza si evaluare.
Multe dintre activele valoroase ale unei firme pot sa nu apara
inregistrate in bilantul contabil. Aici se pot include indeosebi
activele intangibile, drepturi de proprietate intelectuala. De obicei
acest gen de active nu sunt inregistrate la costul istoric, in
contabilitate, cu exceptia cazurilor in care au fost achizitionate ca
parte a afacerii.
De asemenea, pot apare cazuri in care nu sunt inregistrate toate
obligatiile firmei in bilantul contabil. Este vorba in principal de
obligatiile probabile (care pot apare in urma unor reclamatii, litigii,
etc).
In concluzie, valoarea estimata de evaluator in conformitate cu
prevederile si standardele de evaluare, poate fi egala cu valoarea
contabila doar din intamplare si oricum in cazuri foarte rare. Nu exista
nici o justificare conceptuala sau demonstratie teoretica, nici o
statistica a rezultatelor practice care sa sustina aceasta egalitate.
Valoarea de inregistrare contabila (activul net contabil), nu are
legatura cu valoarea economica sau cu procesul de evaluare, ci este o
conventie contabila.
Procesul de evaluare include:
- identificarea si evaluarea activelor si obligatiilor tangibile si
intangibile neregasite in bilantul contabil;
- actualizarea valorii activelor si obligatiilor care se regasesc in
bilantul contabil.
Exista doua alternative extreme pentru aplicarea metodei patrimoniale
de cumulare a activelor:
a) actualizarea valorii activelor in mod global;
b) actualizarea discreta a valorii activelor (element cu element).
In practica se intalnesc in general cazuri in care se aplica proceduri
intermediare intre aceste doua extreme (unele active se analizeaza in
cadrul categoriilor in mod global, altele discret).
a) Actualizarea globala a valorii activelor societatii
La aplicarea acestei alternative, toate posturile de activ si obligatii
(indirect capitalul propriu) sunt actualizate din punct de vedere al
valorii nete in cadrul unei analize si calculatii globale. De obicei
aceasta maniera de abordare este finalizata prin identificarea si
cuantificarea valorii incrementale a firmei fata de valoarea contabila.
Utilizand aceasta alternativa, corectia de evaluare este definita in
mod global, prin intermediul surplusului (sau scaderii) de valoare a
firmei fata de valoarea contabila.
b) Actualizarea discreta a valorii activelor si obligatiilor -
corectii bilantiere
In cazul acestei abordari, fiecare activ si fiecare obligatie este
analizata si evaluata individual. Acest proces presupune identificarea
si actualizarea valorii diferitelor categorii de posturi:
active financiare (disponibil, creante)
proprietati tangibile (masini, echipamente,stocuri,etc)
proprietati imobiliare tangibile (cladiri, terenuri)
proprietati imobiliare intangibile (chirii, leasing, drepturi de
exploatare)
imobilizari intangibile (patente, marci, software, relatii ci clientii,
etc)
obligatii curente
obligatii pe termen lung (imprumuturi,etc)
obligatii probabile (litigii, dispute, etc)
obligatii speciale (pensii, vacante platite, etc).
Suma valorii prezente a tuturor activelor, inregistrate si
neinregistrate in bilantul contabil, din care se scade valoarea prezenta
a tuturor obligatiilor, reprezinta valoarea prezenta a capitalului
propriu al societatii. Selectarea modului de abordare (global, discret,
intermediar) sa face in functie de urmatoarele criterii:
experienta si judecata evaluatorului
cantitatea si calitatea datelor disponibile
scopul si obiectivele evaluarii
durata de timp si suma disponibila pentru intocmirea raportului.
8.2. Etapele aplicarii metodelor patrimoniale (in cazul abordarii
separate a fiecarui element de evaluat)
8.2.1. Obtinerea sau intocmirea unui bilant contabil pe baza balantei
contabile.
8.2.2. Analizarea si selectarea posturilor din bilantul contabil care
trebuie supuse reconsiderarii valorice.
8.2.3. Identificarea activelor care nu sunt reflectate in bilantul
contabil si care necesita evaluare.
8.2.4. Identificarea obligatiilor neinregistrate in bilantul societatii,
precum si a obligatiilor probabile care greveaza asupra valorii
capitalului propriu.
8.2.5. Evaluarea elementelor identificate in etapele 2-4 si stabilirea
corectiilor la posturile din bilantul contabil.
8.2.6. Construirea unui bilant al evaluarii pe baza rezultatelor din
etapa 5.
8.3. Premisele evaluarii elementelor de activ
Inainte de a alege metodele de evaluare pentru fiecare categorie de
active, evaluatorul trebuie sa stabileasca standardul de valoare cel mai
potrivit si cea mai potrivita ipoteza de evaluare pentru fiecare
element.
In ceea ce priveste premisele, se poate opta pentruuna dintre
alternativele urmatoare:
Valoarea de utilizare continua (ipoteza continuarii activitatii,
activele sunt destinate aceleiasi finalitati ca si inainte de
tranzactie) este recomandabila atunci cand evaluarea se face pentru
vanzator sau un cumparator interesat in sector.
Valoarea de inlocuire, ca parte a unui ansamblu de active.
Valoarea de schimb, elementele fiind puse separat la dispozitie.
Valoarea in caz de lichidare fortata.
8.4. Particularitati de evaluare a unor grupe de active
8.4.1. Active financiare
Cele mai des intalnite active din aceasta categorie sunt: numerar,
disponibil in banca, facturi si alte creante, titluri financiare (de
participare, de credit).
Disponibilitatile nu comporta in general evaluare, cu exceptia
cazurilor in care sunt exprimate intr-o alta moneda si nu s-a efectuat
actualizarea cursului de schimb la data evaluarii.
Facturile si alte drepturi de incasat necesita o analiza foarte
complexa. Astfel, se deosebesc mai multe tipuri de creante:
creantele pentru care nu exista nici o indoiala privind incasarea se vor
prelua la valoarea contabila;
creantele exprimate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi
actualizate in functie de cursul de schimb valabil la data evaluarii;
creantele pentrucare se apreciaza ca incasarea va fi intarziata mai mult
de o luna, vor fi corectate in sensul diminuarii valorii contabile in
functie de costul imobilizarii fondurilor pe perioada amanarii incasarii
creantele vechi (mai vechi de 6 luni) vor fi clasificate in functie de
vechime si discontate fata de valoarea contabila in functie de
probabilitatea incasarii.
creantele pentru care exista o probabilitate redusa de incasare, vor fi
evaluate la zero.
Concomitent cu analiza creantelor se va face si analiza eventualelor
rezerve (provizioane) constituite pentru deprecierea creantelor, care
vor fi diminuate (in limita existentului) simultan cu corectiile
aplicate creantelor.
Titlurile de participare (cote de participare sau actiuni la societati
mixte, actiuni schimbate reciproc, etc) sunt cele a caror posesie
durabila este considerata utila pentru activitatea intreprinderii. Ele
au fost achizitionate in scopul detinerii, nu in scopul revanzarii lor.
Modul de evaluare depinde de cota de participatie, puterea de vot,
natura titlurilor si posibilitatea de vanzare daca participarea nu mai
prezinta interes pentru activitatea intreprinderii.
Pentru a aprecia valoarea de circulatie a titlurilor vom lua in
considerare urmatoarele elemente:
elemente istorice: baza tranzactiei de origine;
elemente actuale: activul net si rentabilitatea intreprinderii ce a emis
titlul;
elemente viitoare: perspective ale rentabilitatii, conjunctura
economica.
Prin urmare va trebui sa impartim titlurile in doua mari grupe:
participari majoritare pentru care procedam ca la evaluarea unei
intreprinderi;
participari minoritare, unde se porneste de la valoarea de origine
aplicand o corectie ce tine de randament si de posibilitatile de vanzare
a acestor participatii.
Titluri de credit (imprumuturi acordate, obligatiuni cumparate) se iau
in considerare in general la valoarea contabila ramasa, corectii aparand
doar in cazul in care dobanzile nu se situeaza la nivelul celor
practicate pe piata.
8.4.2. Imobilizarile corporale
8.4.3. Activele intangibile
8.5. Prezentarea rezultatelor metodelor patrimoniale
Valoarea patrimoniala a capitalului propriu investit intr-o afacere
poate fi definita astfel:
Valoarea patrimoniala = Total Active - Total Obligatii
8.6. Avantajele si limitele metodelor patrimoniale
Avantaje:
rezultatele metodelor patrimoniale sunt prezentate intr-un format
cunoscut (bilant) si usor de inteles;
descompune valoarea firmei pr componente (valoarea este suma valorilor
activelor in care a fost investit capitalul) identificand astfel acele
active care contribuie la valoarea firmei si proportia in care
contribuie la aceasta;
este foarte utila atunci cand se urmareste segmentarea afacerii pentru a
fi vanduta;
este foarte buna pentru partenerii de negociere atunci cand nu se
convine asupra pretului;
dupa tranzactie, pretul platit pentru intreprindere poate fi usor
defalcat pe active;
este avantajoasa pentru obtinerea finantarii tranzactiei;
este avantajoasa pentru situatiile in care apar litigii sau dispute,
permitand masurarea usoara a impactului unor actiuni de acest gen;
permite abordari diferite sub aspectul conceptukui de valoare si
premiselor de evaluare permitandevaluatorilor sa evalueze aceeasi
afacere din perspective diferite;
necesita o analiza complexa a activitatii si activelor firmelor, ceea ce
imbunatateste calitatea evaluarii.
Limite
necesita foarte mult timp si multi experti pentru realizare;
reflecta mai mult pozitia vanzatorului, deoarece structura activelor
reflecta decizii luate de acesta;
in unele variante, ia in considerare o abordare statica, insumand
valorile activelor componente, fara a tine seama in mod direct de
capacitatea lor beneficiara.
8.7. Valori patrimoniale
8.7.1. Activul net reevaluat
Activul net reevaluat reprezinta rezultatul actualizarii costurilor
istorice ale activelor si obligatiilor tinand seama de efectele
inflatiei.
Activul net reevaluat = suma activelor nete a caror valoare de inlocuire
a fost reevaluata in functie de inflatie - totalul obligatiilor
neevaluate
8.7.2. Activul net corectat
Activul net corectat reprezinta determinarea indirecta a capitalului
propriu, prin calcularea valorii actuale nete a activelor in care se
regaseste investit capitalul societatii.
Activul net corectat = total active nete evaluate - total obligatii
Activul net corectat = imobilizari nete actualizate + stocuri la
valoarea curenta + creante la valoarea curenta + disponibilitati -
obligatii evaluate total
9. Raportul de evaluare (continutul raportului de evaluare)
9.1. Capitolul 1 - INTRODUCERE
Adresa de insotire
Foaia de capat
Continutul
Rezumatul faptelor si concluziile importante
9.2. Capitolul 2 - PREMIZELE EVALUARII
Ipoteze si conditii restrictictive
Scopul si utilizarea evaluarii
Definitia valorii si data evaluarii
Forma de estimare a valorii
Drepturile de proprietate evaluate
Domeniul (competenta) evaluarii
9.3. Capitolul 3 - PREZENTAREA DATELOR
Identificarea proprietatii
Zona, localitatea, vecinatatea si localizarea
Datele amplasamentului
Descrierea constructiilor
Zonarea
Date privind impozitarea
Istoria
Studiul pietei
9.4. Capitolul 4 - ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber
Cea mai buna utilizare a constructiei
Valoarea terenului
Metodele de evaluare
Alegerea valorii finale
Calificarea evaluatorului
9.5. Anexe
10. Reevaluarea in contabilitate
Pentru a asigura o informatie reala si corecta privind situatia
patrimoniului se procedeaza la reevaluarea activelor si a pasivelor. O
asemenea operatie se poate efectua numai prin hotarare de guvern si
numai in situatia in care s-a acumulat o modificare semnificativa in
evolutia preturilor.
Reevaluarea consta in modificarea si substituirea valorilor contabile
de intrare ale elementelor patrimoniale cu noua valoare actuala sau
curenta.
Noua valoare stabilita in urma evaluarii poate fi egala cu valoarea
contabila veche bazata pe costul istoric, inmultita cu indicele
variatiei preturilor, sau valoarea contabila de intrare bazata pe costul
istoric este inlocuita prin costul curent.
Elementele patrimoniale de activ sub forma imobilizarilor corporale si
a celor financiare, constituie, de regula, obiectul reevaluarii.
Cresterea de valoare din reevaluare este reflectata in mod direct in
cadrul capitalurilor proprii, marind nivelul acestora, iar micsorarea de
valoare este tratata ca o cheltuiala exceptionala micsorand in mod
corespunzator rezultatul.
Bibliografie:
SISTEMUL CONTABIL al AGENTILOR ECONOMICI
MINISTERUL FINANTELOR, Editura Economica, 1994
EVALUARE BUNURI CE POT CONSTITUI GARANTII IN ACORDAREA CREDITELOR
BANCARE - SUPORT DE CURS -, Biblioteca ANEVAR, NR. 2/2001
Autori: Gheorghe Badescu
Ion Anghel
Aurel Albu
Marian Badea
Marian Petre
Iulian Stefanescu
BAZELE CONTABILITATII, editura National, 2000
Autori Profesor Universitar Doctor Oprea Calin
Profesor Universitar Doctor Mihai Ristea
PAGE
PAGE 1
ì¥Â`
