Referat Contractul De Vanzare Cumparare
Mai jos puteti citi fragmente din
Referat Contractul De Vanzare Cumparare si de asemenea puteti face
Download Referat contractul de vanzare cumparareCiteste fragmente din Referat Contractul De Vanzare Cumparare
CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
Notiuni
Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti -
vanzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte
parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vanzatorului
pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). Desi Codul civil se refera la
transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vanzare-cumparare si
contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept
decat dreptul de proprietate, fiindca transmiterea proprietatii nu este
de esenta, ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare. Poate
fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie), de un
drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii intelectuale
ori, in mod exceptional, de drepturi asupra unei universalitati care
cuprinde nu numai drepturi, ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu
pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile
personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict
personal (drepturi real de uz - art.571 C.civ. - dreptul de abitatie al
sotului supravietuitor - art.4 din L.nr.319/1944 -, dreptul de clientela
in cazul liber profesionistilor etc.) sau care sunt prevazute de lege
ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu
personae (de exemplu, dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.).
Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract
sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ,consensual si
translativ de proprietate.
1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin
incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile
contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa
garanteze pe cumparator, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca
pretul. Fiind un contract sinalagmatic, se aplica regulile specifice
acestei categorii de contracte (exceptia neexecutarii contractului,
rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de catre una dintre parti,
teoria riscului contractului).
2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele parti urmaresc
anumite interese patrimoniale, adica primirea unui echivalent in
schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul urmareste sa primeasca
pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul
urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.
3. Vanzarea este un contract comutativ, deoarece existenta si intinderea
obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea
contractului si nu depind, ca in contractele aleatorii, de un eveniment
viitor si incert, care ar face sa existe sanse de castig si pierdere
pentru ambele parti contractante. Numai in mod exceptional contractul
poate capata caracter aleatoriu, de exemplu, cand obiectul este supus
pieirii, exproprierii etc.
4. In principiu, vanzarea este un contract consensual ("vinderea este
perfecta... indata ce partile s-au invoit...", art. 1295 C.civ.), putand
fi incheiat prin simplu acord de vointa al partilor (solo consensu),
fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului vandut
si a pretului in momentul incheierii contractului. Deci vanzarea nu este
un contract solemn si nici real.
Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special
prevazute de lege vanzarea devine un contract solemn. De exemplu,
terenurile - indiferent ca sunt situate in intravilanul ori extravilanul
localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei - pot fi
instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub sauctiunea
nulitatii absolutie (virtuale), numai daca actul a fost incheiat in
forma autentica (art.46 alin.l - astazi abrogat - din Legea nr. 18/1991
si art.2 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor)
.
0 precizare se mai impune in legatura cu forma contractului de
vanzare-cumparare avand ca obiect un autovehicul (folosit).
Potrivit legislatei in vigoare pana in 1992, radierea din circulate de
pe numele vanzatorului si inscrierea pe numele dobanditorului la
orgauele de politie si orgauele finauciare se putea face numai in baza
contractului incheiat in forma autentica. In practica judiciara s-a
decis ca aceasta cerinta prevazuta pe plau administrativ-finauciar nu
influenteaza caracterul consensual al contractului; vanzarea-cumpararea
de autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura privata.
In prezent, radierea si inmatricularea in circulate a autovehiculelor de
catre orgauele de politie si finauciare se face (in conditiile prevazute
de HG nr.610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului si
Instructiunue nunisterului de interne, finautelor si transporturilor
nr.290/2802/1189 de aplicare a HG nr.610/1992) pe baza contractului de
tip de vanzare-cumparare incheiat la orgauele de politie, renuntaudu-se
la forma autentificata de potar
Formalitatile prevazute de noua reglementare nu afectcaza validitatea
contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris
sub semnatura privata, acele formalitati fiind prevazute de lege numai
pentru inmatricularea autovehiculului In circulatie . Caracterul
consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule se
subliniaza si in practica mai recenta a instautci supreme.
In legatura cu forma contractului de vanzare-cumparare mai precizam ca,
daca necesitatea unei auunute forme (de ex., act potarial) rezulta numai
din intelegerea partilor, el nu se trausforma in contract solemn. 0
asemenea intelegere are numai semnificatia amauarii incheierii
contractului de vanzare-cumparare si deci reprezinta un autecontract.
Intrucat radierea autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si
inmatricularea lui pe numele cumparatorului la orgauele de politie si la
orgauele finauciare nu se poate face decat pe baza actului incheiat in
conditiile legii, daca, dupa valabila incheiere a contractului (in forma
inscrisului sub semnatura privata), una dintre parti (oricare) refuza sa
se prezinte la orgauul competent, cealalta parte este indreptatita sa
intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra
autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau parat),
urmand ca radierea-inmatricularea sa se faca pe baza hotararii
judecatoresti.
Bineinteles, pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat,
reclamautul trebuie sa dovedeasca - separat de plata taxei de timbru
pentru actiunea in justitie - consemnarea sumei reprezentaud taxele de
timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor, care, in urma
admiterii actiunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar in
raporturile dintre parti vor fi suportate definitiv (in lipsa de
stipulatie contrara, art. 1305 C.civ.) de catre cumparator, instanta
dispunaud restituirea acestor cheltuieli reclamautului (vanzator) prin
hotarare.
In sfarsit, precizam ca - vanzarea de autoturisme fiind un contract
consensual, deci valabil incheiat prin actul sub semnatura privata -
pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel prevazut in
chitauta sub semnatura privata, iar nu cel inferior prevazut in actul
incheiat ulterior, daca acest din urma pret este simulat. Tot astfel,
dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului
(de exemplu, conditii de capacitate) trebuie sa fie raportate la
momentul realizarii acordului de vointa (cand se transmite si dreptul de
proprietate potrivit art. 1295 C.civ.).
Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad
probationem va fi necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput
de dovada scrisa, afara numai daca a existat o imposibilitate, fie si
morala, de a preconstitui o dovada scrisa (art.1197-1198 C.civ.). Numai
tertele persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu
titlu universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de simulatie sau
vanzari succesive - cu orice mijloace de proba contractul intervenit
intre parti, fiindca pentru terti contractul este un simplu fapt
juridic.
Consideram ca solutiile adoptate in practica judiciara si doctrina
referitoare la caracterul consensual al contractului de
vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a fi aplicate si dupa
adoptarea OG nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere si
eliberare cartii de identitate a acestora, in vedere admiterii in
circulatie pe drumurile publice din Romania. Potrivit acestui act
normativ, " Cartea de identitate a vehiculului este documentul care
atesta pentru persoana mentionata ca detinator, dreptul de proprietate
asupra vehiculului" (art.9 alin.1). "Datele despre detinator se inscriu
de catre orgauele de politie care efectueaza inmatricularea, potrivit
legii" (art. 10 alin.3). Dupa cum rezulta din textul citat, mentionarea
cumparatorului in cartea de identitate are ca efect numai "atestarea"
dobandirii dreptului de proprietate prin acordul de vointa dintre parti.
Iar daca, dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura
privata, una dintre parti refuza sa se prezinte la orgauul de politie
competent in vederea incheierii contractului in forma prevazuta de HG
nr.610/1992, cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in
constatarea transmiterii dreptului de proprietate, urmaud ca mentiunea
privind noul detinator al autovehiculului in cartea de identitate sa fie
inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii judecatoresti.
5. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din
momentul incheierii lui. Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii
acordului de vointa (solo consensu) si independent de predarea lucrului
vandut si de plata pretului, se produce nu numai incheierea
contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la
vanzator la cumparator. In acest sens, art. 1295 C.civ. prevede ca
"proprietatea este de drept stramutata" de la vanzator la cumparator
"indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi
lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".
Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta
si riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino
(art.971, 1156, 1335 si 1358 alin.2 C.civ.), daca vanzatorul-debitor al
obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine
exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.), adica natura
fortuita, iar nu culpabila, a pieirii lucrului. Daca cauza straina a
fost dovedita, vanzatorul va suporta riscurile numai daca a fost pus in
intarziere cu privire la executarea obligatiei de a preda lucrul vandut
(art. 1074 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi
pierit si la cumparator daca s-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2
C.civ.) .
Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate
(si a riscurilor) din momentul incheierii contractului opereaza numai
daca sunt indeplinite anumite conditii:
a) Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar
contractul perfect valabil incheiat (de exemplu, daca, in mod
exceptional, vanzarea-cumpararea este un contract solemn, consimtamantul
partilor trebuie sa fie manifestat in forma prevazuta de lege).
b) Trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual (certe). In
cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietatii nu se
poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se cunosc
bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre cumparator. In
consecinta, nu se pune nici problema transferarii riscurilor, iar
lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt) . La termenul
stipulat sau, in lipsa, la cererea cumparatorului vanzatorul trebuie sa
individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. In caz contrar, va
raspunde pentru neexecutarea obligatiei asumate.
In cazul lucrurilor de gen, transferul proprietatii (si al riscurilor)
se produce din momentul individualizarii, ceea ce se face de regula,
prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare care valoreaza, in
toate cazurile, individualizare), dar nu se confunda cu aceasta;
individualizarea se poate face si prin alte metode care asigura
identificarea lucrurilor ca fiind ale cumparatorului, de exemplu, prin
etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a fi
transportate la cumparator etc. Intrucat prin individualizare se produce
transferul proprietatii la care s-a obligat vanzatorul, dovada
efectuarii ei este in sarcina lui si se poate face cu orice mijloc de
proba (fiind un simplu fapt juridic).
Asemanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor
alternative. Astfel, daca vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua
(sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea
se transmite in momentul alegerii, fiindca prin alegere se
individualizeaza lucrul care urmeaza sa fie dobandit de cumparator. In
consecinta, riscul pieirii fortuite este suportat, pana la alegere, de
catre vanzator. Astfel, daca piere unul dintre lucruri, el daloreaza
celalalt (art. 1030-1031 C.civ.), fiindca ambele au fost prevazute in
obligatione. "Daca amandoua lucrurile au pierit, fara greseala
debitorului, obligatia este stinsa" (art. 1032 C.civ.). Rezulta ca
vanzatorul suporta paguba pieirii pana la alegere, dar este liberat de
obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru neexecutare,
deoarece neexecutarea s-a dovedit a fi fortuita.
Daca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art.
1030-1033 C.civ.), pe langa alegere (de exemplu, intre 1000 kg grau sau
1000 kg porumb) - pentru a opera transferul proprietatii si a riscurilor
- trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a
lucrului ales.
In cazul obligatiei facultative, intrucat are ca obiect un singur lucru
(in obligatione), al doilea fiind prevazut numai ca o simpla
posibilitate de plata (in facultate solutionis), problema transferarii
dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor
generale - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen.
c) Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii bunurilor viitoare
(emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruri care urmeaza sa fie
confectionate, o recolta viitoare etc.), desi pot forma obiectul
contractului, transferul proprietatii poate opera numai din momentul in
care au fost executate, terminate, in stare de a fi predate
cumparatorului, daca sunt bunuri individual determinate (certe), iar
daca lucrul executat este de gen, dupa individualizare (de exemplu,
lucrul fabricat in serie).
In cazul vanzarii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din
momentul in care este gata de recoltat, daca lucrul vandut si pretul lui
sunt determinate (de exemplu, graul de pe terenul vanzatorului in
schimbul sumei de 100.000 lei). Daca vanzarea recoltei se face pe
unitate de masura, proprietatea se transmite din momentul
individualizarii.
Riscurile se transmit asupra cumparatorului o data cu dreptul de
proprietate, daca nu si-a asumat riscul nerealizarii - in tot sau in
parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului si
independent de transferul proprietatii (caracter aleatoriu).
d) Trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o
clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului.
Asemenea clauze pot fi prevazute in contract, intrucat regula stabilita
in art. 1295 C.civ., potrivit careia transferul proprietatii are loc
"indata ce partile s-au invoit ", nu este de ordine publica (imperativa)
si deci poate fi inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual
determinat.
- Astfel se intampla daca partile au amanat transferul proprietatii pana
la implinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pana la termenul
predarii lucrului vandut ori a platii pretului) sau pana la realizarea
unei conditii suspensive. Precizam ca termenul suspensiv afecteaza
transferul proprietatii numai daca partile au prevazut expres amanarea
acestui efect al contractului de vanzare-cumparare; daca termenul a fost
stipulat pur si simplu, nu afecteaza transferul proprietatii, ci numai
executarea obligatiei de predare a lucrului vandut (art. 1022 din
C.civ.). In schimb, conditia suspensiva, prin ea insasi, amana
transferul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.1017-1018
C.civ.). In ambele cazuri, deoarece vanzatorul ramane proprietar
pendente termine, respectiv pendente conditione, continua sa suporte
riscul pieirii fortuite (inclusiv in cazul conditiei, care opereaza
retroactiv - art. 1015 C.civ. - fiindca riscul este suportat de
proprietarul sub conditie rezolutorie - art. 1018 C.civ.)
-Un caz special de amanare a transferarii dreptului de proprietate
intalnim in cazul cumpararii dintr-o unitate comerciala cu autoservire.
Contractul se incheie, in acest caz, in momentul in care cumparatorul a
ales si a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o in cosul sau
caruciorul pus la dispozitie de vanzator). Intrucat din acest moment
lucrurile de gen sunt si individualizate (iar pretul stabilit), potrivit
regulilor in materie ar trebui sa ajungem la concluzia ca si
proprietatea si riscurile s-au transferat asupra cumparatorului. In
consecinta, daca el paraseste magazinul cu intentia de a-si insusi marfa
fara a plati pretul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu
debitor care nu si-a executat obligatia de plata a pretului. Intrucat o
asemenea concluzie nu poate fi admisa, se considera ca - in acest caz
ori in alte cazuri asemanatoare de vanzare cu pret fix - partile s-au
inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobandeste de catre
cumparator numai o data cu plata pretului. Pana in acel moment el este
un simplu detentor al marfii alese (vinovat de furt daca nu plateste
pretul), iar vanzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar .
In sfarsit, precizam ca, in cazul in care, prin conventia dintre parti,
transferul proprietatii a fost amanat pentru un moment ulterior
incheierii contractului, se amana, in virtutea legii, in mod
corespunzator, si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului, fie ca
partile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre
ele. Dar regula res perit domino (care leaga riscurile de proprietate),
la fel ca si regula transferarii proprietatii in momentul incheierii
contractului, nu este o regula imperativa. In consecinta, partile pot
disocia cele doua aspecte; cumparatorul sa-si asume riscurile inainte de
momentul transferarii dreptului de proprietate (de exemplu, in cursul
executarii lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce
a operat transferul proprietatii (de exemplu, in cursul transportului).
0 asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza neindoielnica si
expres prevazuta in contract.
6. 0 precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii
drepturilor reale imobiliare in lumina Legii cadastrului funciar si a
publicitatii imobiliare nr.7/1996 , intrata in vigoare la data de 24
iunie 1996 (art.72), prin care s-a prevazut unificarea sistemelor de
publicitate imobiliara, sub forma inscrierii in cartile funciare
(publicitate reala), dar numai cu efecte de opozabilitate fata de terti
a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale
imobiliare (asemanator sistemului cartilor de publicitate funciara -
care a avut aplicabilitate in unele localitati din fostul judet llfov -
potrivit Legii nr. 242/1947). Dupa cum prevede Codul civil, "in materie
de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta
intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea (in
prezent inscrierea in cartea funciara ) actului, unei a treia persoane
care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra
imobilului vandut" (art. 1295 alin.2). Avand in vedere dispozitiile
Legii nr.7/1996 referitoare la efectele actelor translative
(constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele inscrierilor in
evidentele de publicitate imobiliara, trebuie insa sa facem o distinctie
intre actele incheiate (efectuate) inainte de data intrarii in vigoare a
noii legi si, respectiv, dupa aceasta data.
Astfel, inscrierile facute in registrele (cartile) de publicitate
imobiliara inainte de intrarea in vigoare a noii legi vor produce efecte
(constitutive in sistemul cartilor funciare si de opozabilitate in
sistemul de transcriptii), potrivit reglementarilor in vigoare la data
efectuarii lor. Tot astfel, actele juridice valabil incheiate anterior
intrarii in vigoare a noii legi - dar fara efectuarea formelor de
publicitate imobiliara - isi vor produce efectele (constitutive sau de
opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data incheierii lor, dar
numai la data inscrierii in cartea funciara, potrivit dispozitiilor noii
legi (art.58-59).
Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau
constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fata
de terti - trebuie sa fie inscrise in cartea funciara. Astfel, in
judetele cu carte funciara si in judetele in care s-au finalizat
lucrarile cadastrale si ale registrelor de publicitate imobiliara,
publicitatea imobiliara se realizeaza, pentru opozabilitate fata de
terti, prin inscrierea in cartea funciara, incetand aplicabilitatea
dispozitiilor referitoare la publicitatea imobiliara prin sistemul
registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, respectiv prin sistemul
anterior de carte funciara (art.22 si urm., art.72). lar in unitatile
administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele
cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se
inscriu (tot in conformitate si cu efectele prevazute de noua lege), dar
cu caracter nedefinitiv, in cate o carte funciara , urmand ca inscrierea
definitive sa fie efectuata la punerea in aplicare a cadastrului general
si pe acel teritoriu (art.61) .
7. Pentru lucrurile mobile nu exista un sistem de publicitate, caci
posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, daca
vanzatorul a vandut de doua ori lucrul mobil (corporal), va avea
preferinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia
lucrului, desi a cumparat mai in urma (posterior tempore, potior iure,
art.972 C.civ.)
Consimtamantul partilor
Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul
partilor. Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si
totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in vederea
formarii contractului.
Intrucat problemele juridice privitoare la consimtamant, la principiul
autonomiei de vointa si libertatea contractuala, precum si la momentul
incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic si
teoria generala a obligatiilor, iar in materia vanzarii se aplica
regulile dreptului comun, urmeaza sa analizam numai anumite probleme
specifice vanzarii: promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala),
pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.
Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in
cazul promisiunii de vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes
pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea
proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si
manifesta ulterior - de obicei inauntrul unui termen - consimtamantul
sau de a-l cumpara. De exemplu, locatorul-proprietar se obliga fata de
locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca
locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara.
0 promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie,
neindoielnic, un contract (si nu un act unuateral de vointa care devine
caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila),dar nu
constituie o vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce
efectele unei vanzari.
Promisiunea de vanzare este de fapt un antecontract, care da nastere la
un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatia de a
face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun,
beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.
Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul,
prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si
vandut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai
incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor
aplicabile obligatiilor de a face (art. 1075 C.civ.).
Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat
creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent). Este insa
posibil ca, in schimbul dreptului de optiune ce i se confera,
beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul
dreptului de optiune), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va
fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fara a se fi transformat
intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul nu
isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul
optiunii ce i se confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la
plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.
Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale
(art.1191 si urm. din C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea
proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un
teren).
Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la
expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la
expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la
data incheierii promisiunii de vanzare (art.3 si art.7 alin.2 din
Decr.nr. 167/ 1958).
Mentionam ca, desi nu se intalneste in practica, promisiunea unilaterala
poate fi asumata de cumparator (promisiune unilaterala de cumparare),
fiind guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de vanzare.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare
Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala
- de a vinde si cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie
in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.
Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un
antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti
poate cere incheierea contractului. Daca, de exemplu, partile s-au
obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de
vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste
in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de
preemptiune (daca este cazul). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi chiar
daca contractul nu este solemn si nu exista nici alte conditii legale.
Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci
ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra
lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata
incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu
respectarea dispozitiilor speciale, daca este cazul), este valabila.
Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei
alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului,
intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta
persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila.
Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese
. Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu
exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii
daunelor-interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor
cominatorii, la incheierea contractului - nu excludem posibilitatea ca
instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si
repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077
C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si
care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul
proprietatii de la data cand ramane definitiva.
Pactul de preferinta
Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care
proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde
preferinta unei aunmite persoane, la pret egal. Subliniem ca in acest
caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde
preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens. 0 asemenea
promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi
valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei
depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care l-ar
putea determina sa-si vanda bunul.
Intrucat pactul de preterinta - la fel ca si promisiunea de vanzare - nu
transmite dreptul de proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a
intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii facute cu
nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cand se dovedeste ca
vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea
la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit). In
lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva
promitentului pentru daune interese. conform regulilor generale
privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea
obligatiei de a face.
In sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia
dintre parti - dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de
vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se
poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor
prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire.
Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia
promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).
Dreptul de preemtiune
Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol
din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept
preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune)
coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din
L.nr.54/1998).
1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are
natura contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al
beneficiarului pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti
- dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o
norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in
nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in
care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de
preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.
Rezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la
principiul liberei circulatii a bunurilor si, mai ales. de la principiul
potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de
bunul sau (art.480 C.civ.). Fiind conceputa de legiuitor ca o derogare
de la aceste principii, se impune concluzia ca textele care
reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa fie interpretate
restrictiv. Pe de alta parte, in cazurile si in conditiile prevazute de
lege, dreptul de preemptiune trebuie ocrotit, ca orice drept
patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat
sa-l respecte.
In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind
un drept absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul
vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului
indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar
daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau
ar avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele
drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune.
2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se
determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul
juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza
pe baza contractului proiectat.
-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de
exemplu, terenuri arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in
extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda, padure) sau, fiind
agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii),
dreptul de preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie
sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea fi
extins, prin analogie, la alte ipoteze.
-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se
face "prin vanzare" (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros
si comutativ, pentru o suma de bani platibila cu titlu de pret, dreptul
de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face fie cu
titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de
exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin
contractul de schimb, chiar si cu sulta. Neexistand un pret ca
echivalent al terenului care se instraineaza, dreptul de preemptiune nu
poate fi recunoscut, el putand opera - dupa cum vom vedea - numai la
pret egal. De vreme ce nu exista pret si nici contract de
vanzare-cumparare, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici in
cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate comerciala sau
civila. Tot astfel, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut in caz
de tranzactie. Concesiile facute, care caracterizeaza in principal
tranzactia, nu pot fi echivalente cu un pret pentru a deschide calea
invocarii dreptului de preemptiune.
-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera
la dreptul care se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba
ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului.
Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de instrainare prin
vanzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele
ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului
(arendarea).
In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de
preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda
proprietate si indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct
(o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest
drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l
exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor
al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
-In concluzie, dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine
determinat, si anume: trebuie sa priveasca un teren agricol din
extravilan, actul juridic proiectat sa fie o vanzare-cumparare si sa
aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Daca aceste trei
conditii sunt indeplinite, dreptul de preemptiune trebuie sa fie
recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vanzator, legea
nefacand nici o distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non
distinguit, nec nos distinguere debemus. Prin urmare, dreptul de
preemptiune poate fi exercitat si in cazul in care terenul agricol din
extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu, in
conformitate cu art.26 din Legea nr. 18/1991 republicata in 1998).
Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care
prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata, indiferent
de proprietar, si in temeiul art.6 din Legea nr. 18/1991, potrivit
caruia domeniul privat al statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale "este supus dispozitiilor dreptului comun,
daca prin lege nu se prevede altfel".
3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului
agricol (daca unul - unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte
din dreptul de proprietate) , proprietarii vecini (prin aceasta
intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul
agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare
a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr.
18/1991), potrivit noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in
aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul vanzarii
terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preemptiune numai
daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol
invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de
arendas nu se pune). Daca au calitatea prevazuta de lege (art.5 din
L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile administrativ-teritoriale sau
societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea drept de
preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi
lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in
lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal
pentru orice proprietate privata.
Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a
materiei analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se
prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o ordine de preferinta
intre titularii dreptului de preemptiune, astfel incat - daca mai multi
titulari si exercita dreptul de preemptiune - "vanzatorul are dreptul de
a alege pe unul dintre ofertanti" (art.8 din Legea nr.54/1998).
Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai
intre titularii din aceeasi categorie (art.8 folosind termenul de
"categorie" la singular); in caz contrar, enumerarea titularilor din
art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.
Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a
unei ordini de prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre
titularii din categorii diferite (de ex., incheierea contractului cu
arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat
timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune,
nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea
nr.54/1998) "pentru nerespectarea dispozitiilor art.5".
Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de
vanzare-cumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune
ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de ex., mai multi
coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul
prevede dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar
"unul" nu are semnificatie de numeral, ci aceea de articol nehotarat.
In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari
ai dreptului de preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin
urmare, el poate face alegerea luand in considerare si criterii
subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul
terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a
pretului mai avantajoase. Numai optiunea in favoarea unui cumparator
care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii
in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.
4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii
dreptului de preemptiune, "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a
terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia
este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii
administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea
stampilei, la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele
vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde
este situat terenul" (art.6 din Legea nr.54/1998)2
Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta"
vanzatorului este o simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a
contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit unei reguli elementare
de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele
necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din
"oferta" vanzatorului lipseste unul din elementele esentiale ale
vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie "oferit" abia de
titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si
9 din Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului
inregistrata la consiliul local nu produce efectele unei oferte de
vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului
necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare
de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de
la data afisarii "ofertei" vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate
revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei perioade (oricand),
numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu
va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de
vanzare-cumparare. In orice caz, vanzatorul poate reveni asupra
intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit de catre
titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil" potrivit art. 9
din Legea nr. 54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de
vanzare si pretul cerut (desi art.6 nu prevede acest element), prin
derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine irevocabila
in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui
articol, din momentul afisarii "ofertei" de vanzare, titularii dreptului
de preemptiune au la dispozitie 45 de zile pentru exercitarea acestuia.
Oferta de cumparare, in care urmeaza sa fie aratat si pretul oferit
(acceptat), trebuie sa fie facuta in scris si inregistrata (in cadrul
acestui termen) la primarie (art.7). Prin urmare, daca "oferta"
vanzatorului nu contine pretul cerut, oferta de cumparare reprezinta o
veritabila oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare
pentru incheierea contractului prin acceptare (terenul si pretul),
destinatarul ofertei fiind vanzatorul.
Intrucat Legea nr.54/1998 nu stabileste reguli speciale, oferta de
cumparare urmeaza regulile adoptate in dreptul comun
(ofertantul-cumparator este obligat sa mentina oferta - pana la
expirarea termenului prevazut in oferta, iar in lipsa de termen timpul
necesar vanzatorului pentru a delibera si a se pronunta -, sub
sanctiunea suportarii pagubei cauzate vanzatorului in caz de revocare
intempestiva a ofertei; in caz de moarte a ofertantului inainte de
acceptarea ofertei ea devine caduca etc.).
Daca in termenul de 45 de zile prevazut de lege nici unul dintre
titularii dreptului de preemptiune nu a facut oferta de cumparare a
terenului, acesta se vinde liber (art. 10), notarul public putand
autentifica contactul de vanzare-cumparare pe baza actului eliberat
vanzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale, act
care reprezinta dovada publicitatii "ofertei" de vanzare prevazuta de
lege (art.11).
Cat priveste acceptarea de catre vanzator a ofertei de cumparare facute
de catre unul (sau mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune, nu
se pun probleme daca vanzatorul este de acord, neconditionat, cu oferta
de cumparare facuta de titularul dreptului de preemptiune, in caz de
pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre
ofertanti (art.8) in conditiile aratate, chiar daca pretul oferit de un
alt titular ar fi mai mare. Nu excludem nici posibilitatea unei
contraoferte, potrivit dreptului comun, acceptata de un titular al
dreptului de preemptiune.
In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un
cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune
(de exemplu, arendasul prezinta dovada inregistrarii contractului de
arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr. 16/1994
modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de
vanzare-cumparare a terenului agricol din extravilan poate fi
autentificat si va fi perfect valabil in raport de prevederile legale
referitoare la dreptul de preemptiune.
Mai dificila este problema daca vanzatorul nu accepta oferta (nici una
dintre ofertele) de cumparare. Potrivit legii, "daca pretul oferit de
titularii dreptului de preemptiune... nu este convenabil vanzatorului,
acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane" (art.9 din Legea
nr.54/1998).
Pentru ca dreptul de preemptiune sa nu fie transformat intr-un drept
iluzoriu, lasat la aprecierea discretionara a vanzatorului, consideram
ca textul citat trebuie sa fie interpretat in sensul ca vanzatorul poate
sa nu fie de acord cu pretul oferit de titularul (titularii) dreptului
de preemptiune si poate sa vanda terenul unei alte persoane (care nu are
drept de preemptiune), dar numai daca pretul oferit si platit de acest
cumparator este mai mare decat cel oferit de titularul dreptului de
preemptiune. Prin urmare, notarul public va putea autentifica contractul
de vanzare-cumparare, numai daca pretul din contract este mai mare decat
pretul oferit de titularul dreptului de preemptiune, pret rezultat din
actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale
unde s-a inregistrat oferta de vanzare si oferta de cumparare (art.6-7),
act care conditioneaza autentificarea contractului de catre notarul
public (art.11).
5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre
vanzator (sau a contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de
preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un
contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa intrebarea, ce
contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau
numai un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat
terenurile pot fi instrainate si dobandite "prin acte juridice intre
vii, incheiate in forma autentica" (art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998).
Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem,
contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de
vanzare-cumparare. Dar fiindca forma autentica este prevazuta ad
validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract,
urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa
efectueze publicitatea imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).
6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de
preemptiune (neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local,
vanzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru
exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat - fata de cel
prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea
relativa a contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998),
anularea putand fi ceruta potrivit dreptului comun in materie, dar -
tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune -
indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului
si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in
contractul a carui anulare se cere.
In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie,
contract de intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel
platit in realitate), persoanele interesate pot intenta actiunea in
declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata de actiunea
in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu
nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3
ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa
cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea
dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .
Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu
incalcarea dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect
retroactiv - in proprietatea vanzatorului, care il va putea vinde cu
respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In
dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului
dreptului de preemptiune in locul cumparatorului .
Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea
se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de
preemptiune.
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37
din Legea nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate
publica , in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea
nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului,
expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la
un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest
scop, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca
acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului
in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma
poate dispune de imobil.
Avand in vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar
- asemanator, dar nu identic cu dreptul de preemptiune analizat mai sus
- facem numai trei sublinieri:
a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul
prioritar la dobandire in toate cazurile in care expropriatorul (statul,
respectiv unitatile administrativ-teritoriale) intentioneaza sa
"instraineze" imobilul, deci nu numai in caz de vanzare.
b) Chiar daca instrainarea s-ar face cu titlu oneros, prin vanzare (fie
si la licitatie), fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la
un pret egal (oferit de alti cumparatori), ci la un pret ce nu poate
depasi despagubirea actualizata.
c) Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpla, constand in
notificarea intentiei de instrainare expropriatului si manifestarea
vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului expropriat in
termen de 60 de zile de la primirea notificarii.
Capacitatea partilor
Conform art. 1306 C.civ., pot cumpara toti carora nu le este oprit prin
lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. De
aceea, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de
lege si sunt de stricta interpretare.
Cat priveste capacitatea de exercitiu, in materia contractului de
vanzare-cumparare se aplica regulile generale. Precizam numai ca
vanzarea-cumparare este, in principiu, un act de dispozitie atat pentru
vanzator, cat si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie sa
aiba capacitate de exercitiu deplina, iar persoanele lipsite de
capacitate sau cu capacitate de exercitiu restransa, trebuie sa incheie
contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia
si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare. Dar
vanzare-cumparare este, intotdeauna, act de dispozitie numai raportat la
lucrul vandut si pretul care formeaza obiectul contractului. In schimb,
raportat la patrimoniul partii contractante, vanzarea-cumpararea
mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a
patrimoniului (de exemplu, cumpararea de materiale pentru repararea
casei, instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a celor
de mica valoare devenite nefolositoare - art. 129 C.fam.). Iar in aceste
cazuri va fi suficient ca partea sa aiba capacitatea de a face acte de
conservare ori de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea
necesara incheierii unor astfel de acte.
Incapacitati speciale
Pentru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite
incapacitati speciale. Aceste incapacitati sunt interdictii (prohibitii)
de a vinde si cumpara sau de a cumpara. Interdictiile (numai) de a vinde
(inalienabilitatea), intrucat sunt stabilite de lege in functie de
natura (destinatia) bunurilor, iar nu in consideratia persoanei (intuitu
personae), urmeaza sa fie analizate in legatura cu obiectul contractului
de vanzare-cumparare.
1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C.civ.). Care este
scopul acestei interdictii?
a) Potrivit legii, donatia intre soti este revocabila (art.937 C.civ.).
Daca vanzarea intre soti ar fi valabila, s-ar putea ocoli aceasta
dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de
vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de a impiedica ca
sotii sa realizeze sub aparenta unor vanzari simulate donatii
irevocabile (donatorul abuzand de influenta pe care o are asupra sotului
donator).
b) Prin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor
(rezervatari sau care beneficiaza de raportul donatiilor). Daca vanzarea
intre soti n-ar fi interzisa, prin vanzari simulate unul dintre soti ar
putea face celuilalt liberalitati care sa exceada cotitatea disponibila
sau care sa fie sustrase raportului donatiilor (fara indeplinirea
conditiilor scutirii de raport) .
c) Prin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care
ar putea sa fie fraudati prin incheierea unor contracte de
vanzare-cumparare simulate (inclusiv fictive).
Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la
nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare
dintre soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori, fara a fi
obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa,
ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de
catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.
Mentionam ca vanzarea intre concubini este valabila, afara de cazul cand
contractul s-a incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa
mentina starea de concubinaj si deci are o clauza imorala.
2. Conform art. 1308 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpara bunurile
persoanelor de sub tutela lor (cat timp socotelile definitive ale
tutelei n-au tost date si primite - art. 809 C.civ.).
3. Mandatarii, atat conventionali, cat si legali, imputerniciti a vinde
un lucru nu pot sa-l cumpere (art. 1308 pct.2 C.civ.) intrucat - de
regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de
vanzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie
(precum si prohibitia pentru functionari) pentru ca mandatarul
(functionarul) sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau,
care este de a cumpara cat mai ieftin, si interesul pe care trebuie sa-l
apere, obtinand pretul cel mai ridicat.
4. Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor,
oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in
administrarea lor (art. 1308 pct.3 C.civ.).
5. Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308
pct.4 C.civ.). In cazul bunurilor destinate vanzarii si pentru care
exista preturi fixe, astfel incat aprecierile subiective sunt excluse,
cumpararea poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de
nulitate.
In cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor si functionarilor
consideram ca sanctiunea este nulitatea relativa (desi textul art. 1308
sugereaza sanctiunea nulitatii absolute).
6. Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari
(cumparatori) de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de
apel in a carui circumscriptie isi exercita functia sau profesia (art.
1309 C.civ.) . In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Juslitie
si a procurorilor de la ParchetuI General (de pe langa CSJ), interdictia
se intinde pe tot teritoriul tarii.
Prin "drepturi litigioase" trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile
care formeaza obiectul unui proces inceput si neterminat, dar si cele in
privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare
(dubius eventus litis) si indiferent de natura dreptului si de intentia
cumparatorului de a-l revinde .
Intrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine
publica (apararea prestigiului justitiei) incalcarea ei se sanctioneaza
cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea cheltuielilor vanzarii
si plata daunelor-interese.
7. 0 incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre
vii) a fost prevazuta de art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 in privinta
terenurilor agricole, reglementata in prezent de Legea nr.54/1998
privind circulatia juridica a terenurilor. Potrivit art.2alin.2 din noua
lege, proprietatea funciara a dobanditorului si a familiei sale (sotii
si copiii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) nu
poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil.
Fiind o derogare de la regula capacitatii (art. 1306 C.civ.), textul
este de stricta interpretare; dupa cum s-a precizat sub incidenta
reglementarii initiale, limitarea se aplica numai in privinta
terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau
destinate constructiilor), dar indiferent de locul situarii lor
(intravilan sau extravilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre
vii (nu si mortis causa sau prin faptul posesiunii), dar indiferent de
caracterul oneros sau gratuit al actului.
Limita de 200 ha este stabilita cumulativ; terenul detinut in
proprietate (nu si cu alt titlu, de exemplu, arendare) impreuna cu cel
dobandit tot in proprietate, fie si nuda proprietate, nu poate depasi
limita prevazuta de lege. Daca terenul dobandit se incadreaza in parte
in aceasta limita, in parte o excede, urmeaza ca, in conformitate cu
regula nulitatii partiale, actul sa fie considerat valabil in partea in
care dobandirea se situeaza in limita a 200 ha si nul absolut in partea
in care depaseste aceasta suprafata . Potrivit noii reglementari,
sanctiunea este "reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei
legale"(art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998), cu consecinta desfiintarii
actului juridic in masura depasirii limitei legale; total, daca terenul
agricol proprietatea dobanditorului are 200 ha si partial, daca si in
masura in care terenul dobandit se incadreaza in limita legala.
Cu toate ca noua lege foloseste impropriu, termenul de "reductiune",
regimul juridic aplicabil este cel al nulitatii absolute (totale sau
partiale), iar nu al reductiunii liberalitatilor excesive pentru
incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu fie ceruta de
persoanele indreptatite si actiunea in reductiune este prescriptibila in
termenul general de prescriptie).
Adaugam ca, dupa parerea noastra, reductiunea (nulitatea) partiala nu
poate fi aplicata - impunandu-se desfiintarea totala a actului - daca
una dintre parti, mai ales vanzatorul (care, eventual, nici nu cunostea
exact intinderea terenului detinut de dobanditor si membrii familiei),
dovedeste ca nu ar fi incheiat actul fara partea lovita de nulitate,
acea parte fiind cauza determinanta a actului (de exemplu, partea de
teren ce ar ramane nu poate fi valorificata in mod corespunzator).
In masura desfiintarii actului, vanzatorul ramane proprietar si obligat
sa restituie pretul (restitutio in integrum, respectiv, partim
restitutio). Pe de alta parte, intrucat actul este nul absolut, nu poate
fi validat prin retransmiterea terenului catre o alta persoana
(nulitatea primei instrainari atragand si nulitatea celei de a doua,
instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat sub
forma de arendare sau dobandit printr-o persoana interpusa. In caz de
simulatie, actul secret este desfiintat in temeiul art.2 din Legea
nr.54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte intre parti,
intrucat nu corespunde vointei lor reale. Dar se poate angaja
raspunderea lor fata de tertii care, cu buna-credinta, isi intemeiaza
pretentiile pe actul public (de exemplu, cumpararea viitoarei recolte de
la "arendas").
8. Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand
prin licitatie publica (art.535 C.proc.civ.) .
9. Potrivit Constitutiei, cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi
dreptul de proprietate asupra terenurilor (art.41 alin.2) indiferent ca
au sau nu domiciliul in Romania. Intrucat legea nu distinge, spre
deosebire de legiuirile romane antebelice care prevedeau interdictia
numai in privinta imobilelor rurale, textul citat vizeaza terenurile de
orice fel, situate in localitati sau extravilan. Pe de alta parte insa,
strainii sau apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra
constructiilor prin acte intre vii sau prin mostenire. In acest caz li
se poate recunoaste numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea
ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de
folosinta (de concesiune) asupra terenului aferent .
Prin urmare, posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor este un atribut exclusiv al calitatii de cetatean roman
(chiar daca mai are si o alta cetatenie). Contractul prin care o
persoana, care nu are calitatea de cetatean roman, ar cumpara un teren
este lovit de nulitate absoluta (virtuala, interdictia fiind de ordine
publica) si aceasta nulitate nu ar putea fi acoperita prin revanzarea
terenului unui cetatean roman . Daca cumparatorul ar dobandi (redobandi)
cetatenia romana, numai din acest moment va putea dobandi si dreptul de
proprietate asupra terenului.
Terenurile nu pot fi dobandite in proprietate nici de persoanele
juridice care nu au nationalitate romana. In schimb, persoanele juridice
straine, desi nu sunt nemijlocit avute in vedere de art.41 alin.2 din
Constitutie, este neindoielnic - indiferent unde si-ar avea sediul - ca
nu pot dobandi in proprietate terenuri in Romaniaa. Prin urmare, numai
persoanele fizice si juridice romane - indiferent de domiciliu,
respectiv sediu - au capacitatea de a dobandi dreptul de proprietate
asupra terenurilor in Romania (prin cumparare sau orice alt mod de
dobandire a proprietatii). Precizam ca persoana juridica romana poate
dobandi in proprietate terenuri in Romania chiar daca a fost constituita
de persoane fizice sau juridice straine . In acest sens, OG nr.26/2000
cu privire la asociatii si fundatii prevede: "Asociatiile si fundatiile
constituite ca persoane juridice romane de catre persoane fizice sau
juridice straine pot dobandi pe intreaga durata de functionare dreptul
de proprietate si orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare
pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite" (art.77
alin.1). Intrucat titularul dreptului are calitatea de persoana juridica
romana, dispozitia nu contravine art.41 alin.2 din Constitutie. Evident,
in caz de dizolvare si lichidare a asociatiei sau fundatiei terenurile
urmeaza sa fie instrainate, respectiv atribuite in conditiile prevazute
de lege numai catre persoane care au capacitatea juridica de a dobandi
astfel de bunuri (art.77 alin.2-4), care poate fi si o persoana juridica
romana constituita de persoane fizice sau juridice straine.
Lucrul vandut. Conditii
Enumerarea conditiilor.
Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie in
comert (in circuitul civil); sa existe in momentul incheierii
contractului sau sa poata exista in viitor; sa fie determinat sau
determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului.
I.Lucrul sa fie in comert
Lucrul sa fie in comert ( in circuitul civil). Art. 1310 C.civ., care
prevede ca pot fi vandute toate lucrurile care sunt in comert (in
commercio) afara daca legea opreste aceasta, face aplicatia unei reguli
generale prevazute in art.963 C.civ., conform careia numai lucrurile
aflate in comert (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.
Stabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de
apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor
raporturi juridice, art. 1310 C.civ prevede si o derogare importanta de
la acest principiu pentru materia contractului de vanzare-cumparare (si
alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot
forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu
sunt in comert, in circuitul civil (extra commercium).
Prohibitia poate fi: absoluta, vizand bunurile care prin natura lor sau
printr-o declaratie a legii sunt de uz sau interes public si care, ca
atare, sunt inalienabile; relativa, referitoare la bunurile care,
nefiind inalienabile, pot fi vandute-cumparate, dar numai de catre
anumite persoane sau numai in anumite conditii.
Rezulta ca notiunea de "lucruri care sunt in comert" (art.963 si
art.1310 C.civ.), respectiv scoase din comert (din circuitul civil)
vizeaza, in realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri - dar
care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate
(de exemplu, locatiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic
special (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. In sensul
propriu-zis al cuvantului, sunt scoase din circuitul civil numai
lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma
obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice (asa-numitele
lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa marii sau
din raul curgator etc.) care - fiind inepuizabile - nu apartin nimanui
si al caror uz e comun tuturor" (art.647 C.civ.), in conditiile si
limitele prevazute de lege.
1. Legea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile)
bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes
national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale (de interes local).
In conditiile Iegii bunurile proprietate publica pot fi date in
administrare (regiilor autonome ori institutiilor publice) sau pot fi
concesionate ori inchiriate (art. 135 din Constitute; art.11 din Legea
nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia;
vezi si art.74 din Legea administratiei publice locale nr. 69/1991 art.
1844 C.civ.), dar nu pot fi instrainate-dobandite (de exemplu, prin
vanzare-cumparare) cat timp fac parte din domeniul public.
Mentionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului
si al unitatilor administrativ-teritoriale - cat timp, prin schimbarea
destinatiei, nu sunt trecute in domeniul public potrivit art.7-8 din
Legea nr. 213/19982 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun, daca
prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constitutie, art.5 din
Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea
nr.54/1998, art. 72-74 din Legea nr. 69/1991, art. 1845 C.civ.).
In