Referat Evaluarea

Mai jos puteti citi fragmente din Referat Evaluarea si de asemenea puteti face Download Referat evaluarea

Citeste fragmente din Referat Evaluarea

Prefaţă EVALUAREA constă în exprimarea valorică (în etalon bănesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor şi rezultatelor financiare ale întreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge înregistrarea în contabilitate a operaţiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determină SUMA. Dezvoltarea pieţei imobiliare în Republica Moldova în mare măsură depinde de elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care până la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici în organizaţii profesionale de tranzacţii şi evaluare a imobilelor. În prezent se poate afirma cu toată certitudinea că evaluarea valorii reale, de piaţă, este necesară în următoarele cazuri: privatizare, ipotecă, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea preţului la vindere-cumpărare, estimarea pierderilor în cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul moştenit sau dăruit, pentru reglementarea relaţiilor materiale în caz de divorţ şi alte cazuri. Principalele categorii de imobil şi segmente a pieţei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniformă: piaţa apartamentelor (locuinţelor) şi a încăperilor locuibile, piaţa încăperilor nelocative (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit), piaţa terenurilor şi imobilul industrial (de business). 1. Termeni şi principii de evaluare 1.1. Evaluarea valorii bunului imobil – calcularea directă sau expertă a valorii imobiliare executată de evaluator profesionist atestat în modul stabilit. 1.2. Valoarea probabilă de piaţă – preţul de piaţă probabil de vindere-cumpărare a bunului imobil în condiţii de concurenţă: se determină de evaluator. 1.3. Valoarea curentă probabilă de piaţă – preţul imobilului acceptat de cumpărător şi vânzător cu condiţia că ambii cunosc conjunctura pieţei, nu se află sub presiunea unor circumstanţe deosebite şi î-şi satisfac interesele proprii în cel mai oportun mod. 1.4. Valoarea de alternativă (investiţională) – preţul imobilului după schimbarea destinaţiei lui şi execuţia diferitor îmbunătăţiri legate de investiţii capitale. 1.5. Valoarea în condiţii deosebite – se determină ca şi valoarea de piaţă cu un anumit rabat din cauza că vînzătorul este constrâns de termene inoportune (privatizarea, cînd durata fazei de circulaţie a imobilului se determină în programul privatizării). 1.6. Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod oficial în scopuri fiscale. În Republica Moldova imobilele se divizează în terenuri (pământ) şi imobil. Terenurile se clasifică: 1) terenuri cu destinaţie agricolă; 2) terenuri în intravilan; 3) terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole; 4) terenuri din extravilan destinate industriei, transformărilor, telecomunicaţiilor. Imobilul conform normelor în vigoare se clasifică în clădiri, construcţii şi edificii. În cadrul acestei categorii se delimitează subcategorii pentru a diferenţia cotele de impozitare în dependenţă de genul exploatării – business sau folosinţă personală – şi destinatari – persoane fizice sau juridice. 1.7. Principii de evaluare – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: - principiul cererii şi ofertei; - dinamismului; - concurenţei; - înlocuirii; - aportului; - utilizării potrivite şi intensive; - compatibilităţii; - aşteptării. 1.7.1. Principiul cererii şi ofertei. Conform acestui principiu, cu cît este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu atît mai mult se va coborî preţul lor. Există un prag de echilibru între cerere şi ofertă. În acest punct valoarea de piaţă reflectă cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proporţional creşterii ofertei sau diminuării cererii preţul de piaţă se micşorează. Preţul de piaţă se ridică, dacă oferta este mai mică sau cererea este mare. Deoarece pieţele imobiliare sunt imperfecte, oferta şi cererea nu totdeauna determină preţul la care au loc afacerile. Abilitatea de negociere, numărul şi competenţa participanţilor, emoţiile modalităţile de finanţare şi alţi factori joacă un rol important în stabilirea preţurilor reale. 1.7.2.Principiul dinamismului. Bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt într-o dinamică permanentă. Imobilele se uzează fizic şi moral. Condiţiile economice şi demografice, modificându-se, creează premizele de creştere sau cădere a cererii la bunurile imobiliare. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului de imobil. Evaluatorul trebuie să poată sesiza atît schimbările subtile cit şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări în localităţi şi microraioane concrete. 1.7.3. Principiul concurenţei. Obţinerea veniturilor supranormative din imobil conduce la sporirea concurenţei care, de regulă, are loc concomitent cu creşterea ofertei. Creşterea ofertei contribuie la scăderea preţurilor şi concomitent a veniturilor. Concurenţa excesivă, în aşa mod, poate să diminueze profiturile până la nivelul lor normal şi chiar mai jos, până la dispariţia acestora. 1.7.4. Principiul înlocuirii. Valoarea maximală a bunului imobil este determinată de cel mai mic preţ sau valoare la care s-ar putea achiziţiona un alt obiect de imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare. 1.7.5. Principiul aportului. Costul oricărui element al bunului imobil este în funcţie de aportul lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el lipseşte. Unele elemente majorează valoarea bunului imobil cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri cînd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului. 1.7.6. Principiul utilizării potrivite şi intensive. se determină că cea mai probabilă utilizare a bunului imobil care este posibilă fizic, judiciară, legală şi reală din punct de vedere financiar. În acest caz, valoarea bunului imobil va fi maximală. Realizarea acestui principiu este imposibilă fără conceperea faptului că valoarea bunului imobil se compune din valoarea terenului şi a construcţiilor, ţinînd cont de uzură. Estimarea aparte a terenurilor şi construcţiilor este necesară în multe cazuri: pentru determinarea bazei fiscale a loturilor cu sau fără construcţii; pentru evaluarea costului drumurilor şi reţelelor edilitare; pentru determinarea plăţii de arendă. 1.7.7.Principiul compatibilităţii. Stilul arhitectonic, nivelul confortului şi a prestărilor de servicii a bunului imobil trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei. Valoarea maximală se obţine atunci, cînd se atinge o omogenitate arhitectonică raţională şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a bunului imobil. Compatibilitatea optimală asigură venituri maximale posesorului. În fond utilizarea satisfăcătoare a terenurilor se obţine atunci, cînd ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat bunul imobil. 1.7.8. Principiul aşteptării. Conform acestui principiu cumpărătorul e în aşteptarea veniturilor în rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este în funcţie de cîştigurile prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi încasările de la revînzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceştia fiind modificate proporţional schimbării valorii lor în timp. 2. Abordările evaluării valorii de piaţă În practica evaluării de imobil în ţările dezvoltate sunt răspîndite următoarele abordări: - analiza comparativă a vînzărilor; - calcularea cheltuielilor; - analiza veniturilor. Nici o abordare din cele indicate nu este universală. În practica evaluării se utilizează două sau chiar trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobil. Utilizarea abordărilor concrete depinde de scopul evaluării. 2.1. Analiza comparativă a vînzărilor. Se utilizează în cazurile de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productivă şi neproductivă, caselor cu multe apartamente şi individuale. Această abordare constă în analiza comparativă a bunului cu alte obiecte vîndute sau scoase la vînzare. Punctul iniţial aici e comportarea raţională a cumpărătorului sau a investitorului. Analiza comparativă a vînzărilor este o metodă simplă. Cîmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomandă în condiţiile cu grad sporit de inflaţie sau atunci, când informaţia despre vînzare este cantitativ şi calitativ nesatisfăcătoare. În Republica Moldova încă nu s-au creat condiţii necesare pentru utilizarea metodei în cauză. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor imobiliare. 2.2. Calcularea cheltuielilor. Această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinând cont de mărimea uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil pentru construcţii. Astfel se apreciază valoarea integrală a bunului imobil. Această abordare în practică se întrebuinţează prin două variante. O variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, altă – calcularea costului de înlocuire. În majoritatea cazurilor se apelează la calcularea costului total de reproducere, fiindcă la înlocuire, de fapt, se construieşte un obiect deosebit de cel evaluat. Teoretic , mai avantajoasă este a doua variantă, deoarece este puţin probabil ca cineva să dorească reproducerea clădirii de 3-5 ani. Aşadar, aplicarea metodei “Calcularea cheltuielilor” se complică datorită necesităţii alegerii între două variante. Apar probleme şi atunci cînd e necesar de apreciat gradul de uzură a unor elemente de construcţii şi a clădirii integral. Această abordare corespunde nedeplin principiului utilizării potrivite şi intensive. Cu toate acestea, această modalitate se utilizează la fezabilitatea construcţiilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pământului, la evaluarea clădirilor cu destinaţie specială, la evaluarea în scopuri de impozitare pe elemente a proprietăţii imobiliare, în cazul impozitării veniturilor şi pentru evidenţa contabilă. Această abordare se aplică la asigurarea proprietăţii imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe pieţe pasive. De aceea această modalitate este foarte răspândită în Republica Moldova. 2.3. Analiza veniturilor ca metodă de evaluare se foloseşte pentru obiectele care aduc profit. Esenţa acestei metode constă în faptul că valoarea bunului imobil în care se investeşte reflectă cantitatea şi calitatea venitului scontat de la acest obiect pe toată perioada de exploatare. Valoarea obiectului care aduce venit este egală cu suma veniturilor viitoare actualizate la momentul evaluării. Folosind această metodă trebuie neapărat de ţinut cont de condiţiile de fiinţare şi investire în imobil, de analizat veniturile şi cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici. Abordarea “Analiza veniturilor” presupune ca în procesul de evaluare să se folosească după caz una din metodele următoare: a) metoda potenţialului comercial; b) metoda fructificării fluxului financiar; c) metoda diferenţei sau a rezultatului valoric; d) metoda investiţională. 2.3.1. Metoda potenţialului comercial. Presupune determinarea venitului scontat care este legat de posesia şi utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se foloseşte una din tehnicile următoare: - tehnica determinării venitului net (potenţial şi real) - capitalizarea directă (porneşte de la ideea că costul imobilului este direct proporţional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se utilizează cînd bunul imobil are o sarcină de exploatare stabilă şi permanentă. Neajunsul acestei metode constă în faptul că se ia în consideraţie doar venitul obţinut numai în primul an de utilizare). Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apelează la: 1) metoda de piaţă care presupune analiza coeficienţilor de capitalizare a obiectelor asemănătoare. Se foloseşte pe larg, fiindcă în aşa mod se reflectă obiectiv situaţia pieţei imobiliare; 2) metoda cumulativă: Esenţa ei constă în determinarea sumei procentelor, asigurată fără risc (procentul bancar), pentru conducerea investiţiei, de lichiditate. Se calculează şi coeficientul de eficienţă al investiţiei în imobil. 3) metoda acoperirii datoriei; 4) metoda analizei ipoteco – investiţionale. Metodele 3 şi 4 practic nu se folosesc în ţările cu economia în faza de tranziţie din motive de dezvoltare insuficientă a infrastructurii de piaţă. 2.3.2. Metoda fructificării fluxului financiar. Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mărimea veniturilor anuale, viitoare la momentul curent al evaluării. Investitorul obţine din investiţiile sale şi întoarcerea lor totală sau parţială la sfârşitul perioadei de investire. Valoarea totală a investiţiei constă din suma veniturilor actualizate şi a celui fructificat din ultima perioadă de investiţie. Ca instrumente, se utilizează procentul compus şi factorul de fructificare. Descrierea acestui mecanism nu reprezintă obiectul studiului. 2.3.3. Metoda diferenţei sau a rezultatului valoric. elementului valoarea căruia este necunoscută. Această metodă se utilizează la evaluarea obiectelor care aduc venit. Există trei variante a acestei metode: pentru clădiri, pământ şi bunul imobil integral. Metoda diferenţei se aplică la: a) evaluarea terenurilor pentru dezvoltare; b) evaluarea terenurilor cu construcţii care trebuie demolate şi construite din nou; c) pentru terenul cu construcţii care trebuie reconstruite. 2.3.4. Metoda investiţională. Are ca scop formularea părerii despre valoarea dreptului de a căpăta venit anual. Se poate utiliza la compararea fluxurilor plăţilor de arendă şi a celor de venituri în alte cazuri. În baza metodei se află algoritmul folosit la analiza comparativă şi alte metode, cu ajutorul cărora se capitalizează fluxurile de venituri. Această metodă permite evaluarea imobilului cu asigurarea împotriva inflaţiei şi majorarea continuă şi concomitentă a plăţii de arendă cu creşterea cererii. În prezent în ţările cu economia în tranziţie se utilizează numai o variantă a metodei diferenţei – calcularea plăţii marginale pentru pământ în scopul realizării proiectului investiţional. 3. Procesul de evaluare. Proces de evaluare se numeşte o consecutivitate determinată de proceduri utilizate pentru obţinerea rezultatului în baza principiilor de evaluare. Se utilizează informaţia de piaţă pentru întemeierea raţionamentelor evaluatorului ce conduc la concluzia logică şi justificată cu privire la valoarea bunului imobil. Constă în următoarele etape: - fixarea sarcinilor; - planificarea procesului de evaluare; - culegerea şi analiza datelor; - utilizarea metodelor corespunzătoare de evaluare; - coordonarea rezultatelor; - întocmirea raportului. 3.1. Fixarea sarcinilor. Cuprinde următoarele elemente: identificarea bunului imobil, determinarea drepturilor de proprietate, aprecierea scopului şi datei de evaluare. Identificarea bunului imobil se face cu ajutorul adresei poştale, numărului cadastral sau prin alte informaţii ce descriu locul amplasării. Procesul include şi descrierea deplină a obiectului de imobil, a stării lui fizice, a tuturor îmbunătăţirilor funciare spre evaluare. Descrierea cuprinde informaţia despre teren şi construcţii. Identificarea conţine şi descrierea juridică care se pregăteşte în baza actelor juridice ce confirmă dreptul de proprietate asupra bunului imobil. Evaluarea trebuie să prezinte dimensionarea valorii la o dată determinată, fiindcă costul proprietăţii se poate modifica în timp. De exemplu un eveniment surprinzător poate esenţial influenţa conjunctura şi valoarea imobilului. Data evaluării, de regulă, coincide cu cea a ultimei deplasări pe teren. 3.2. Planificarea procesului de evaluare. Planul evaluării se elaborează în scopul determinării informaţiei iniţiale şi permite omiterea dublării şi cheltuielilor neproductive. Include activităţile de apreciere a exigenţilor faţă de informaţie, metodelor de evaluare, duratei, locului de muncă şi remunerării. Cît priveşte consecutivitatea evaluării, ea se începe cu examinarea factorilor generali ce determină valoarea obiectului la nivel regional. Pornind de la aceasta, evaluatorul analizează factorii specifici locali la nivelul pieţei şi segmentului de piaţă. În sfârşit evaluatorul analizează factorii concreţi ce au impact direct asupra valorii terenului şi construcţiilor. Se determină piaţa şi segmentul corespunzător, mărimea şi caracteristicile obiectelor analogice, condiţiile de piaţă ale finanţării ş.a. Pentru o determinare mai precisă a informaţiei iniţiale se stabilesc metodele de evaluare. Ulterior se elaborează graficul evaluării, se determină sursa de finanţare a lucrărilor, cheltuielile financiare şi de timp necesare acumulării şi confirmării informaţiei. În sfârşit se determină costul evaluării care depinde de complexitatea şi nomenclatura serviciilor, mărimea cheltuielilor directe şi indirecte. 3.3. Culegerea şi analiza datelor. Siguranţa rezultatelor evaluării în mare măsură depinde de calitatea şi volumul informaţiei iniţiale. Datele culese trebuie să corespondă următoarelor criterii: oportunităţii, preciziei, siguranţei, completării. 3.4. Utilizarea metodelor corespunzătoare de evaluare. Se recomandă spre utilizare toate cele trei metode. Deşi acestea se bazează pe datele aceleiaşi pieţe, fiecare metodă are de a face cu anumite laturi ale pieţei. Dacă piaţa este perfectă, toate metodele trebuie să conducă la acelaşi rezultat. Dar pieţele imobiliare sunt imperfecte: oferta şi cererea nu se află în echilibru, cumpărătorii şi vînzătorii potenţiali pot fi informaţi tendenţios, producătorii pot fi puţin eficienţi. Din aceste şi alte cauze rezultatele pot fi diferite. 3.5. Coordonarea rezultatelor. Coordonarea rezultatelor este un proces de apreciere definitivă a valorii în baza unor raţionamente logice. Înainte de aceasta evaluatorul reexaminează datele iniţiale şi verifică rezultatele calculelor. Toate toleranţele admise se verifică raţional şi la siguranţă. Coordonarea rezultatelor nu este un proces mecanic de îmbinare şi calculare a mediei rezultatelor obţinute prin diferite metode. Dimpotrivă, în procesul coordonării se determină admisibilitatea comparativă a fiecărei metode de evaluare, veridicitatea şi exactitatea rezultatelor în condiţii de incertitudine a unor factori, se apelează la intuiţie şi în baza sintezei tuturor acestor procedee se stabileşte hotărârea definitivă cu privire la valoarea obiectului. Indicele definitiv se aproximează pentru a reflecta gradul de precizie a rezultatului. 3.6.Elaborarea raportului. Raportul cu privire la evaluare trebuie să cuprindă: - descrierea bunului imobil şi a drepturilor asupra proprietăţii evaluate; - obiectivul, data evaluării şi data prezentării raportului; - indicarea valorii evaluate şi definiţia acestei valori; - descrierea tuturor toleranţelor şi a condiţiilor limitate după care s-a efectuat evaluarea; - descrierea caracterului şi volumului datelor culese şi utilizate; - recomandarea celei mai eficiente modalităţi de exploatare a imobilului; - descrierea metodelor de evaluare întrebuinţate, procedurilor şi argumentelor în baza cărora s-au făcut concluziile despre evaluarea obiectului; - certificatul evaluatorului care indică adresarea evaluatorului cu privire la faptul că el nu este cointeresat personal în rezultatul evaluării sau indicarea interesului concret; - opinia evaluatorului cu privire la valoarea şi semnătura lui; - date despre calificarea şi experienţa personală a evaluatorului. 4. Factorii de influenţă a majorării preţurilor la imobil. 4.1 Procesele pozitive de stabilizare în evoluţia preţurilor la imobil în anii 1996-97. În această perioadă creşterea preţurilor la imobil a fost influenţată de inflaţia costurilor Asupra creşterii nivelului preţurilor în special au influenţat factorii interni: preţurile la materii prime de construcţii, precum şi materiale gata şi energie. Procesul de stopare a creşterii preţurilor a fot posibil prin micşorarea ratei medii lunare a inflaţiei, astfel ascensiunile costului au fost comparativ anihilate. 4.2. Factorii principali care au influenţat creşterea preţurilor la imobil. Factorii creşterii preţurilor au fost de natură diferită: - majorarea preţurilor la resursele energetice primare şi la materie de construcţie primă importată; - mărirea salariului mediu în economia naţională; - introducerea din 1996 a accizelor la resursele energetice vîndute pe piaţa internă; - creşterea de la 1 mai 1996 a nivelurilor tarifelor la energia electrică şi termică; - majorarea plăţilor de arendă a spaţiilor comerciale; - includerea impozitului funciar şi a impozitelor pentru apa folosită în scopuri tehnologice; - includerea de către agenţii economici în costuri a cheltuielilor nejustificate şi exagerate în lipsa unui sistem de normative privind consumul de resurse în economia naţională. 5.Evaluarea imobilelor industriale (de business). Valoarea imobilelor industriale de business calculată reieşind din valoarea iniţială, redusă cu uzura, conduce la rezultate care nu coincid cu valoarea de piaţă a lor cu toate consecinţele negative ale acestui fapt. Metodele de evaluare se pot analiza şi sub alt aspect şi anume în dependenţă de scop, de tipul afacerii, de imobil, care lasă amprenta pe tehnologia şi rezultatul estimării. Făcând o sinteză a metodelor de evaluare curente se pot concluziona următoarele: 1. Prevalează abordările normative. Se execută aparte pentru pământ şi construcţii, fapt ce complică conceperea bunului imobil ca parcelă de pământ şi tot ce e strâns legat de ea şi nu reflectă realitatea pieţei imobiliare, împiedică dezvoltarea ei; 2. Nu se determină valoarea de piaţă a bunului imobil ce conduce la un şir de consecinţe economice şi sociale negative: stimularea neeficientă a exploatării imobilelor; lipsa priorităţilor întemeiate economic asupra dezvoltării bunurilor imobile; impozitate neeficientă şi neechitabilă. 6. Sarcinile evaluării întreprinderii (businessului) Valoarea întreprinderii este influenţată de inflaţie şi de evenimente locale care pot schimba preţul întreprinderii. Ca de exemplu: construcţii de noi drumuri în împrejurimea întreprinderii pot aduce la ridicarea preţului, schimbările situaţiei pe piaţa de mărfuri pe care se furnizează producţia întreprinderii pot modifica evaluarea întreprinderii. De aceea expertul este obligat să facă cunoştinţă cu toţi factorii interni şi externi ce determină valoarea întreprinderii. 6.1. Necesitatea evaluării întreprinderii apare în următoarele cazuri: 1. Vînzarea şi cumpărarea acţiunilor întreprinderii pe piaţa hârtiilor de valoare Pentru a ţine întreprinderea sub control, nu este necesar de a cumpăra toate acţiunile ei, ci doar pachetul de control pe acţiuni. 2. Vinderea întreprinderii prin licitaţie sau prin concurs în caz de faliment sau privatizare a întreprinderii de stat. 3. Darea întreprinderii în arendă, evaluarea este necesară pentru stabilirea preţului de arendă. 4. Reorganizarea şi lichidarea întreprinderii. Această hotărâre poate fi luată cît de proprietarul întreprinderii atât şi de judecătorul în caz de faliment. 5. Acordarea creditului, drept gaj este luată întreprinderea. 6.2. Evaluarea întreprinderii este obligatorie în următoarele cazuri: 1. Vînzarea unei părţi a întreprinderii cauzele fiind diverse: restituirea creditelor, datoriilor sau de a se lipsi de clădiri şi loturi nefavorabile. 2. Căpătarea creditelor gaj se ia o parte a întreprinderii. 3. Asigurarea bunurilor imobiliare a întreprinderii. 4. Arendarea unei părţi a întreprinderii. 5. Evaluarea bunurilor imobiliare ale întreprinderii pentru elaborarea business-planului pe realizarea oricărui proiect de investiţii. 7. Tipurile de valori ale proprietăţii. 7.1. Valoarea evaluată este un indicator de pronostic. Ea reprezintă acea valoare care va fi achitată de cumpărător pentru complexul de proprietate dat sau respectarea anumitor condiţii. Valoarea nu trebuie confundată cu preţul şi cheltuielile. Preţul este suma care a fost plătită pe un complex de proprietate în rezultatul unei înţelegeri în condiţii concrete. Cheltuielile reprezintă suma de bani necesară formarea complexului de proprietate. Ele influenţează preţul dar nu-l determină. În practică există o serie de valori care pot fi clasificate după anumite principii; a) calificativul de vînzare; b) reflectarea în sistemul evidenţei contabile; c) ordinea de evaluare; d) schimbări în starea obiectului; e) specificul situaţiei de evaluare; În funcţie de coeficientul de vînzare deosebim: 1) valoarea de piaţă argumentată de preţul caracteristic unui complex de proprietate într-o piaţă deschisă şi concurentă. Această valoare presupune libera concurenţă, adică cînd cumpărătorul şi vînzătorul deţin informaţii de pe piaţă şi acţionează astfel doar din interese personale. În practica evaluării există tendinţa de a efectua anume un aşa tip de evaluare pentru obiectele ce nu dispun de un coeficient de vînzare înalt apărînd un nou tip de evaluare a proprietăţii; 2) Valoarea parţială. Aşa tip de evaluare este efectuat ţinând cont de cheltuieli şi de informaţia de pe piaţă. Dacă obiectul nu este supus legilor pieţei pentru evaluare, sînt utilizate anumite normative emise de organele administrative. 3) Valoarea normativă este valoarea complexului de proprietate ce se bazează pe metodele şi normativele emise de organele administrative. Această evaluare e folosită de organele impozitare şi de organele juridice. 7.2. Din punct de vedere a evidenţei contabile deosebim valoare de bilanţ şi valoarea de renovare. Valoarea de bilanţ sunt cheltuielile pentru construcţie sau achiziţionare ale surselor de bază a întreprinderii. Valoarea iniţială este luată din cheltuielile ce sunt prezentate după darea obiectului în exploatare. Valoarea de renovare este valoarea exactă a proprietăţii cumpărate sau reproduse în timpul actual cu preţuri actuale. Deseori această valoare nu poate fi aplicată din cauza apariţiei unor standarde, tehnologii, utilaje. 7.3. În funcţie de ordinea evaluării deosebim valoarea de reproducere şi valoarea de schimb. Formarea valorilor sus numite poate fi prezentată astfel: reproducere Copia exactă a obiectului Val. reproducerii Obiectul real schimbare Analogul obiectului Val. renovării 7.4. În funcţie de schimbări ale evaluării complexului de proprietate (CP) deviază şi costul de lichiditate. Devierea valorii CP influenţează costul subiectelor evaluării. Costul de lichiditate este costul CP ca răspuns a vînzării în rate. 7.5. În funcţie de specificul situaţiei de evaluare deosebim: valoarea de investiţii, de consum, de asigurare, de utilizare şi vamală. Valoarea de investiţii este costul CP fiind revăzut ca depunere investiţională în realizarea unui proiect investiţional dat. Valoarea de consum este costul subiectiv al CP pentru un proprietar dat. Această valoare este bazată pe eficacitatea folosirii CP. Costul de asigurare este costul de piaţă a obiectului ce se constată pentru scopul de asigurare şi se reflectă în poliţa de asigurare. Valoarea de utilizare este costul materialelor utilizate, ce au ajuns la starea de uzură sau care şi-au pierdut forma iniţială. Valoarea vamală este valoarea obiectelor importate ce se folosesc ca impozite vamale sau pentru amende şi alte sancţiuni. Începând evaluarea evaluatorul trebuie să concretizeze tipul valorii şi să calculeze rezultând din scopul ce şi l-a propus. 8. Metodele de evaluare a proprietăţii întreprinderii. Orice investitor e de acord să cumpere o întreprindere plătind o sumă de bani, el ştiind că în viitor întreprinderea îi va aduce venit. Există principii de bază ce trebuie respectaţi la evaluarea unui CP. Aceste principii se împart în trei grupe: 1. principii, bazate pe planurile proprietarul întreprinderii; 2. principii, legate de ambianţa pieţei; 3. principii, legate de exploatarea averii. 8.1. Principii, bazate pe planurile proprietarul întreprinderii; Principiul utilităţii: CP posedă valoare numai atunci, cînd este util proprietarului, deci este capabil să satisfacă trebuinţele lui aşteptate timp de o anumită perioadă. Principiul înlocuirii: Un investitor capabil nu va plăti mai mult pentru obiectul dat decît pentru unul cu preţul cel mai scăzut şi cu echivalentul utilităţii. Principiul aşteptării: Investiţia făcută de investitor este mizată pe venitul din viitor. Evaluarea costului întreprinderii este costul curent a tuturor veniturilor acesta servind drept indicator investitorului. 8.2. Principii, legate de ambianţa pieţei; Principiul dependenţei de mediul extern: costul CP depinde de mediul economic extern în care el se exploatează, astfel CP influenţează costurile altor întreprinderi simile legate cu dînsul. Principiul corespunderii între cerere şi ofertă: preţurile sunt stabile atunci cînd între cerere şi ofertă se stabileşte echilibru pe piaţă, creşterea cererii faţă de ofertă ducînd la ridicarea preţului. Principiul concurenţei: concurenţa echilibrează veniturile investite. Folosirea extraveniturilor în procesul de evaluare a CP nu va arăta nici un rezultat. Principiul schimbării costului: costul CP neîntrerupt se va schimba cu timpul. Fiecare evaluare a costului întreprinderii trebuie să indice data petrecerii ei. 8.3. Principii, legate de exploatarea averii. Principiul factorilor de producţie: CP reprezintă elementul sistemului de producţie, veniturile căruia, sunt determinate de patru factori: managementul, lucrul, capitalul şi pământul. Venitul net este rezultatul funcţionării acestor patru factori, de aceea, pe baza evaluării veniturilor se determină preţul întregii sisteme, fiind nevoie de cota fiecărui factor în formarea venitului întregii sisteme. Acest principiu poate fi prezentat în următoarea schemă de producere: Principiul depunerii: punerea în circuit a activelor adăugătoare în CP este efectiv, orice elemente de adaos fiind îndreptăţite atunci, cînd creşterea costului CP întrece cheltuielile la procurarea acestor elemente. Principiul proporţionalităţii: părţile componente ale CP trebuie să fie în echilibru între ele după capacităţi şi alte caracteristici. Adăugarea oricărui element la CP nu influenţează schimbarea preţului întreprinderii. Principiul de utilizare mai efectivă: din variantele posibile este ales cel mai optim şi efectiv permiţând eficacitatea maximă a posibilităţilor funcţionale. Anume acest principiu realizează evaluarea costului. În practică, conţinutul principiilor enumerate se modifică în funcţie de obiectul evaluării. 9. Abordarea comparativă. Abordarea comparativă se foloseşte la evaluarea CP pe piaţă reieşind din datele afacerilor unor întreprinderi asemănătoare. Metoda se bazează pe principiul de înlocuire conform căruia un investitor raţional nu va plăti pentru o întreprindere dată mai mult decît costă o întreprindere analogă cu acelaşi venit. Calcularea prin metoda de comparare se realizează în următoarele etape: Etapa 1: Studierea pieţei şi culegerea de informaţii despre contracte recente cu acelaşi tip de obiecte pe piaţa dată. Exactitatea calculelor depinde de calitatea şi cantitatea de informaţii precăutate. Cînd informaţia e destulă trebuie de convins că obiectele vîndute sunt într-adevăr în concordanţă cu evaluarea CP după funcţiile şi parametrele ei. Etapa 2: Verificarea informaţiei. În primul rînd este necesar de a ne convinge că preţurile nu sunt denaturate datorită unor împrejurări. Se controlează de asemenea corectitudinea informaţiei despre data de formare a contractului. Etapa 3: Compararea evaluării obiectului cu fiecare caz analog şi influenţa asupra distingerii datei de vînzare şi a îndeplinirii. Toate deosebirile trebuie să fie fixate şi luate în consideraţie. Etapa 4. Calcularea costului CP conform preţului unui analog. În măsura în care evaluarea obiectului dat se deosebeşte de cel analog se schimbă preţul CP determinând preţul la care poate fi vîndut obiectul, dacă ar avea aceleaşi caracteristici ca şi obiectul analog. La analiza preţului în acest caz se pot aplica următoarele calcule şi proceduri: 1. Determinarea costului elementelor pe calea comparării conjugata; 2. Determinarea coeficienţilor de corecţie, luând în consideraţie deosebirile dintre obiecte în dependenţă de parametri; 3. Calculul preţului prin acordarea indicatorilor, pentru aceeaşi grupă de obiecte analoage. 4. Calcularea preţului cu ajutorul multiplificării venitului. 5. Calcularea preţului cu ajutorul modelelor de corelaţie. Determinarea costului cu elemente adăugătoare se realizează pe calea comparării preţului la două grupuri de obiecte care au sau nu au aceste elemente. Determinarea coeficienţilor de corelaţie se foloseşte atunci, cînd comparăm CP ce se deosebesc prin parametri tehnici şi dimensiuni. Calculul preţului prin acordarea de indicatori: acest mod se aplică în cazurile cînd se compară obiecte simil funcţionale, dar se deosebesc prin dimensiuni. Modul de calculare a preţului cu ajutorul multiplificatorului reprezintă preţul relativ al unui obiect proporţional la venitul anual al proprietarului. Calcularea preţului CP cu ajutorul modelului de corelaţie reprezintă preţul aproximativ al obiectului în funcţie de doi, trei parametri de bază. 10. Abordarea veniturilor în evaluarea întreprinderii. La baza abordării veniturilor stau 2 metode: 1. Metoda veniturilor discontinue; 2. Metoda capitalizării directe. 10.1. Metoda veniturilor discontinue presupune reorganizarea viitorului venit ce include: a) vărsămintele periodice survenite în urma exploatării, acesta fiind venitul net al investitorului. b) vărsăminte de bani obţinute în urma vînzării întreprinderii la sfîrşitul termenului de deţinere a întreprinderii. iar după o perioadă de “n” ani valoarea capitalului va fi: (1) unde: S n- valoarea investiţiei după o perioadă de “n” ani; S o- valoarea actuală a investiţiei; r – cota venitului pe capitalul depus. Această formulă se calculează după tabela numită “Şase funcţii a unităţii monetare” de care trebuie să dispună evaluatorul. Conform acestei tabele formula (1) capătă forma S n =S o F 1 unde F1 – prima funcţie a unităţii monetare. Dacă sunt cunoscute valorile viitorului venit (sau cheltuielile) atunci din (1) rezultă formula pentru valoarea actuală a investiţiei. (2) unde: F 4 – a patra funcţie a unităţii monetare din tabela sus menţionată. La deducerea formulelor (1) şi (2) nu s-a ţinut cont de influenţa inflaţiei. În practică, în special în ţările unde rata inflaţiei este înaltă, ea jucînd un rol considerabil. În condiţiile inflaţiei băncile stabilesc o majorare a cotei de venit şi astfel să protejeze investiţiile de devalorizare. Majorarea cotei venitului este numită “cotă nominală” notată prin “r m”. Notând cadenţa anuală a inflaţiei prin “i” valoarea reală a investiţiei ce nu se supune inflaţiei după o perioadă de “n” ani se determină după formula: (3) unde: S n- valoarea viitoare a investiţiei spre sfârşitul anului “n”, exprimată în unităţi băneşti. Din această formulă rezultă formula pentru calcularea valorii curente a investiţiei: (4) Dacă egalăm formulele (4) şi (2) se obţine formula de calcul a cotei reale de discont: (5) unde r- cota reală de venit. Ţinînd cont de ritmul inflaţiei (câteva procente pe an), cota reală poate fi calculată după o formulă mai simplă “r=r m-i”. Formula (4) stă la baza metodei veniturilor de discont, folosită pentru determinarea valorii curente a CP. Valoarea curentă a CP acumulează în ea toate veniturile viitoare ce se vor obţine în urma exploatării CP dat. Ea determină preţul limită la care cheltuielile pentru cumpărare se vor compensa pe parcursul utilizării complexului. Dacă un complex de proprietate este cumpărat pe o perioadă de timp, iar apoi urmează a fi vîndut la valoarea curentă a venitului, preţul se calculează după formula: (6) unde: E1, E2,..., E n- veniturile nete în urma exploatării CP după primul, al doilea, al n-lea an de deţinere a CP. S n – valoarea CP după n ani exprimată în unităţi băneşti. Să presupunem că venitul periodic nu se schimbă pe parcursul deţinerii CP. Atunci acest venit obţine caracter de “annuitet”. Prin “annuitet” se înţelege seria de venituri pe o anumită perioadă de timp, începând de la sfârşitul primului an. Formarea valorii de “annuitet” este arătată în următoarea schemă: Astfel valoarea curentă a CP este formată din suma valorii “annuitetului” şi a valorii curente a viitorului preţ de vînzare: (7) E- venitul mediu de la CP după expirarea fiecărui an (perioadă); F5- a cincea funcţie din tabela “Şase funcţii ale unităţii monetare”; Calculul prin metoda veniturilor de “discont” se îndeplinesc în 6 etape: Etapa 1. Determinarea perioadei de deţinere a CP reieşind din intenţiile investitorului luând în consideraţie perioada de servire a întreprinderii. Etapa 2. Pronosticul ratei inflaţiei şi a devalorizării mijloacelor băneşti pe perioade de deţinere a CP. Etapa 3. Pronosticul veniturilor periodice a investitorului CP se ia ca partea principală a sistemului de producţie ce aduce venit. Se analizează calculul venitului net şi venitului de bilanţ şi folosirea lor după datele de bază în ultimii ani pentru examinarea sistemului de producţie. Conform rezultatelor analizei se face pronosticul venitului net. Apoi venitul net se înmulţeşte cu coeficientul ce arată partea distribuită a venitului şi la coeficientul ce reflectă cota CP dat în venitul sistemei de producţie. Etapa 4. Pronosticul costului CP la sfârşitul termenului de deţinere a întreprinderii, luându-se în consideraţie faptul că preţul pământului este într-o continuă creştere iar celelalte bunuri sunt supuse uzurii. Etapa 5. Determinarea cotei de discont pentru evaluarea CP. Aşa cum pronosticul se face în valută stabilită (lei, $), pentru calcularea după formulele (6) şi (7) e necesar de stabilit cota reală de discont “r”.Ea se ia ca limita de jos a depunerilor şi depinde de măsura de risc a depunerii capitalului. Prin risc se înţelege probabilitatea de pierdere a proprietăţii: falimentul întreprinderii, evenimente politice nefavorabile ş.a. Cu cît este mai mare riscul, cu atît e mai mare “cota de discont.” În caz general “cota de discont” este suma investiţiilor nesupuse riscului “r nr” şi primă pentru risc “rp”. Aşadar: r=r nr+rp Pentru determinarea cotei reale de discont se foloseşte următoarea metodă: se ia cota procentuală internaţională LIBOR şi se însumează cu riscul pe evaluare ale băncilor străine. Investindu-şi propriile economii investitorul se alege cu “cota de depozit”, dar dacă investitorul foloseşte creditul, de “cota pe credite”. În cazul cînd capitalul este combinat, se foloseşte o cotă intermediară între aceste cote. Prima pentru risc se calculează în dependenţă de tipul CP. Etapa 6. Calculul valorii curente a CP cu ajutorul formulelor (6) sau (7). Metoda capitalizării directe se bazează pe formula: unde S o-valoarea curentă a CP în unităţi băneşti stabilite; r c coeficientul de capitalizare. Reieşind din aceea că CP este cumpărat pe o durată lungă de timp şinu poate fi vîndut curând, formula (7) capătă forma formulei (8). Determinarea valorii curente a CP prin metoda dată se efectuiază în 3 etape: Etapa 1. Alegerea coeficientului de capitalizare. Acest coeficient trebuie să aibă legătură cu indicele venitului de capitalizare ales mai înainte. Coeficientul de capitalizare poate fi calculat după formula: r c=r-g unde r –cota de discont; g –creşterea fluxului bănesc. Etapa 2. Calcularea venitului net anual. La început e necesar de hotărât ce tip de venit va fi folosit pentru capitalizare. El depinde de caracterul întreprinderii. Dacă întreprinderea foloseşte utilaje uzate, atunci se foloseşte indicele venitului net. Dar dacă valoarea de bilanţ a întreprinderii este constantă, se alege indicele fluxului bănesc net. Se analizează raportul de bilanţ şi venit net. Conform rezultatelor se face pronosticul venitului net anual. Apoi venitul net se înmulţeşte cu coeficientul părţii CP în capitalul sistemului de producţie. Fluxul bănesc net este suma venitului net, a amortizării, a creşterilor datoriei pe lungă durată din care se scad creşterea capitalului circulant propriu şi investiţiile capitale. Etapa 3. Determinarea valorii curente a CP după formula (8). 11. Abordarea cheltuielilor în evaluarea business-ului. Pe baza abordării cheltuielilor se determină valoarea de reproducţie. Cu toate că prin aceste metode se obţin preţuri ce se deosebesc de cele de piaţă, există totuşi multe cazuri cînd la evaluare se foloseşte anume această metodă , deoarece rezultatele sunt mai veridice. Principala caracterizare a abordării cheltuielilor este evaluarea pe părţi a CP. Preţul final al CP este obţinut din suma preţurilor părţilor componente. Evaluarea unui CP prin una din metodele abordării cheltuielilor se face în următoarele etape: Etapa 1. Analiza structurii CP şi evadenţierea părţilor componente, evaluarea cărora se va face prin diferite metode. E foarte important de a alege metoda cea mai raţională de dezmembrare a CP. Etapa 2. Găsirea metodei optimale de evaluare a fiecărui element în parte şi efectuarea calculelor. Etapa 3. Evaluarea reală a gradului de uzură a părţilor componente a CP. În practica evaluării există 2 tipuri de uzură: uzura fizică şi morală. Uzura fizică este pierderea calităţii fizice în procesul de exploatare. Acestui tip de uzură sunt supuse clădirile, maşinile şi utilajele, activele nemateriale şi construcţiile. În rezultatul uzurii fizice obiectul este supus reparaţiei sau lichidării. Uzura fizică reală este evaluată prin următoarele metode: vârsta obiectului, după micşorarea venitului net în procesul de exploatare, indicele de micşorare a însuşirilor de consum. Uzura morală se caracterizează prin pierderea concurenţei şi respectiv a costului în legătură cu apariţia pe piaţă a analogelor mai noi şi mai desăvârşite. Metoda de bază de determinare a uzurii morale este compararea lui cu obiectele analoge. Etapa 4. Calcularea valorii rămase a componentelor CP şi evaluarea sumară a valorilor rămase din întregul CP. Valoarea rămasă la data evaluării este obţinută prin scăderea din valoarea uzurii. Încheiere. Metodele de evaluare moderne aplicate în ţările cu economia de piaţă dezvoltată nu totdeauna urmăresc scopul de apreciere a valorii pe piaţă. Valorile care trebuie evaluate sunt diferite: curente de piaţă, de exploatare în acelaşi scop, de exploatare alternativă, de bilanţ. Metodele de evaluare a acestor valori evident că au particularităţile sale. Metodele de evaluare sunt strâns legate de mediul juridic al ţării în care se află obiectul de imobil, fiindcă deseori e necesar de estimat valoarea dreptului asupra imobilului care poate fi diferită de la caz la caz. Sinteza bibliografică a metodelor de evaluare moderne, consultaţiile unor renumiţi evaluatori practici de imobil din Marea Britanie şi Canada au permis elaborarea în linii generale a metodologiei de evaluare a bunurilor imobiliare în Republica Moldova. Metodologia cuprinde termenii speciali în domeniu şi principiile fundamentale de evaluare aprobate de practica mondială, metodele de evaluare a valorii de piaţă adaptate la condiţiile specifice Republicii Moldova, unele particularităţi de evaluare a terenurilor şi recomandări de implementare. BIBLIOGRAFIE Фридман Д( Ордуэй Н( Анализ и оценка приносящии доход недвижимости Дело Лтд( 1995 2( Ковалев А. П. Как оценить имущество предприятия Финстатинформ( 1996 Cojuhari Buletin informativ Centru de cercetări ştiinţifice a Academiei de Ştiinţe a Moldovei Standardul naţional de contabilitate 16. Contabilitatea activelor materiale pe termen lung. Contabilitate şi Audit. Ianuarie 1998. Internet Server Romnet: http://ns.algoritma.ro/algo_soft/evintr.htm Organul Cadastral Teritorial (O.C.T) Chişinău efectuiază evaluarea imobilului în baza “Culegerii indicilor comasaţi a valorii de inventariere a bunurilor imobiliare” – aprobate de Ministerul privatizării şi administrării proprietăţii de stat al Republicii Moldova şi coordonate cu Ministerul Finanţelor a Republicii Moldova. Prezenta culegere este executată de către Institutul de Proiectare “Urbanproiect” conform însărcinării Guvernului Republicii Moldova (Hotărîrea Guvernului R. Moldova nr. 3 din 05.01.1993); Hotărîrea Guvernului R. Moldova (despre executarea Decretului Preşedintelui Republicii Moldova nr. 94 – II din 19 martie 1997) nr. 412 din 06.05.1997. Valoarea de inventariere a obiectelor poate fi întrebuinţată pentru următoarele scopuri: pentru calcularea tarifelor de taxa de stat; pentru atestarea notarială a contractelor de expropriere; pentru împărţirea proprietăţii pe cale judiciară; pentru alte scopuri care nu contrazic actele legislative şi altor acte normative în vigoare. Se stabileşte coeficientul de reevaluare a bunurilor imobiliare aparţinînd persoanelor fizice în cuantum 2670 faţă de nivelul preţurilor anului 1991, pentru determinarea valorii de inventariere a bunurilor imobiliare utilizată la calcularea taxei de stat, pentru tranzacţii gen cumpărare, vînzare, schimb, donaţie, precum şi gajare, moştenire. Manager O.C.T A. Ghilaş I Preveder