Referat Contracte Translative De Proprietate

Mai jos puteti citi fragmente din Referat Contracte Translative De Proprietate si de asemenea puteti face Download Referat Contracte translative de proprietate

Citeste fragmente din Referat Contracte Translative De Proprietate

Drept Civil Contracte  ÃŽn elaborarea lucrării s-au folosit materialele documentare publicate până la data de 15 august 2005.  DREPT CIVIL CONTRACTE Abrevieri alin. - alineatul art. - articolul C. Ap. - Curtea de Apel C. civ. - Codul civil C. com. - Codul comercial C. fam. - Codul familiei C. pr. civ. - Codul de procedură civilă C. D. - Culegere de Decizii ale Tribunalului Suprem pe anul ... C. S. J. - Curtea Supremă de JustiÅ£ie Col. civ. - Colegiul civil dec. civ. - decizia civilă dec. de îndr. - decizie de îndrumare Dreptul - Revista „Dreptul” Jud. - Judecătoria JustiÅ£ia Nouă - Revista „JustiÅ£ia Nouă” Legalitatea Populară - Revista „Legalitatea Populară” loc. cit. - locul citat n. n. - nota noastră nr. - numărul op. cit. - opera citată R.R.D. - Revista Română de Drept s. civ. - secÅ£ia civilă s. cont. adm. - secÅ£ia contencios administrativ s. pen. - secÅ£ia penală sent. civ. - sentinÅ£a civilă subl. n. - sublinierea noastră Trib. Jud. - Tribunalul JudeÅ£ean Trib. Mun. - Tribunalul Municipiului Trib. Reg. - Tribunalul Regional Trib. Supr. - Tribunalul Suprem urm. - următoarele TITLUL I CONTRACTE TRANSLATIVE DE PROPRIETATE CAPITOLUL I CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPÄ‚RARE SECÅ¢IUNEA I NOÅ¢IUNEA ÅžI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPÄ‚RARE § 1. NoÅ£iunea contractului de vânzare-cumpărare Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat de Codul civil (art. 1294-1404), precum ÅŸi de alte acte normative cu caracter special. Art. 1294 C. civ. defineÅŸte vânzarea ca fiind „o convenÅ£ie prin care două părÅ£i se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru ÅŸi aceasta a plăti celei dintâi preÅ£ul lui”. DefiniÅ£ia dată de legiuitor contractului de vânzare-cumpărare nu este completă, ea rezumându-se doar la transmiterea proprietăţii, însă în schimbul unui preÅ£ se poate transmite ÅŸi un alt drept real (de exemplu, dreptul de superficie ori de uzufruct) sau de creanţă (cesiune de creanţă - art. 1391-1404 C. civ.), sau un drept din domeniul proprietăţii intelectuale (de exemplu, dreptul patrimonial de autor), ori chiar drepturi asupra unei universalităţi juridice (de exemplu, vânzarea unei succesiuni). Prin urmare, contractul de vânzare-cumpărare poate fi definit ca fiind acel contract în baza căruia o parte, numită vânzător, transferă ÅŸi garantează unei altei părÅ£i, numită cumpărător, dreptul său de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanţă, sau dreptul asupra unei universalităţi juridice, cumpărătorul obligându-se, în schimb, să plătească vânzătorului o sumă de bani, numită preÅ£. Contractul de vânzare-cumpărare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale ÅŸi nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitaÅ£ie al soÅ£ului supravieÅ£uitor), nici alte drepturi prevăzute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizaÅ£ii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de întreÅ£inere). § 2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare a. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract consensual, deoarece se încheie valabil prin simplul consimţământ al părÅ£ilor (art. 1295 alin. 1 C. civ.). De la principiul consensualismului există ÅŸi unele excepÅ£ii: 1. O primă excepÅ£ie este conÅ£inută de art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii ÅŸi justiÅ£iei, precum ÅŸi unele măsuri adiacente: „Terenurile cu sau fără construcÅ£ii, situate în intravilan ÅŸi extravilan, indiferent de destinaÅ£ia sau de întinderea acestora, pot fi înstrăinate ÅŸi dobândite, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancÅ£iunea nulităţii absolute”. ÃŽn materie de vânzări imobiliare (construcÅ£ii ÅŸi terenuri), pentru ca transferul dreptului de proprietate să fie opozabil terÅ£ilor trebuie respectate ÅŸi formalităţile de publicitate imobiliară (art. 1295 alin. 2 C. civ. ÅŸi art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului ÅŸi a publicităţii imobiliare). 2. Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege în cazul vânzării silite, când aceasta trebuie să fie făcută ad validitatem prin licitaÅ£ie publică. b. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naÅŸtere la obligaÅ£ii reciproce între părÅ£ile contractante. c. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părÅ£i urmăresc realizarea unor interese patrimoniale. d. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract comutativ, existenÅ£a ÅŸi întinderea drepturilor ÅŸi obligaÅ£iilor reciproce fiind cunoscute de către părÅ£i încă de la data încheierii contractului. e. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract translativ de proprietate (art. 971 coroborat cu 1295 alin. 1 C. civ.). Transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept (real sau de creanţă) ÅŸi a riscurilor de la vânzător la cumpărător reprezintă un efect particular al contractului de vânzare-cumpărare, deosebit de drepturile ÅŸi obligaÅ£iile care se nasc pentru părÅ£i. Acest efect se produce în momentul realizării acordului de voinţă între vânzător ÅŸi cumpărător „…deÅŸi lucrul încă nu se va fi predat ÅŸi preÅ£ul încă nu se va fi numărat” (art. 1295 alin. 1 C. civ.), dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiÅ£ii: l. Vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului vândut - cu excepÅ£ia vânzării lucrului altuia –, iar contractul să fie valabil încheiat. 2. Obiectul contractului trebuie să îl constituie numai bunuri individual determinate (certe), deoarece în cazul bunurilor generic determinate (de gen) transferul proprietăţii se produce în momentul individualizării lor, operaÅ£iune care se realizează, de regulă, în momentul predării lucrului în mâinile cumpărătorului. 3. PărÅ£ile să nu fi amânat transferul proprietăţii sau al altui drept (real ori de creanţă) printr-o clauză specială, până la predarea bunului sau la împlinirea unui termen sau a unei condiÅ£ii. 4. O ultimă condiÅ£ie este aceea de a se realiza formalităţile de publicitate imobiliară. ÃŽnscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terÅ£i de la data înregistrării cererii (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996). ÃŽn cazul bunurilor mobile nu trebuie îndeplinite formalităţile de publicitate, posesia lor constituind cel mai bun sistem de publicitate a proprietăţii (art. 1909 C. civ.). SECÅ¢IUNEA A II-A CONDIÅ¢IILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPÄ‚RARE § 1. Capacitatea părÅ£ilor contractante Regula ÅŸi excepÅ£ia Potrivit art. 1306 C. civ., „pot cumpăra ÅŸi vinde toÅ£i cărora nu le este oprit prin lege”, de unde rezultă că orice persoană poate încheia un contract de vânzare-cumpărare, fie în calitate de cumpărător, fie în calitate de vânzător, dacă legea nu îi interzice expres acest lucru. Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepÅ£ia. Vânzarea-cumpărarea constituie pentru ambele părÅ£i un act de dispoziÅ£ie, ceea ce impune ca acestea să aibă capacitatea de exerciÅ£iu deplină. Persoanele lipsite de capacitate de exerciÅ£iu sau care au capacitate de exerciÅ£iu restrânsă vor putea încheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu încuviinÅ£area acestuia ÅŸi, în toate cazurile, cu autorizaÅ£ia autorităţii tutelare. Persoanele juridice vor putea încheia contractul de vânzare-cumpărare numai cu respectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă (art. 34 din Decretul nr. 31/1954). B. Incapacităţi speciale a. Incapacităţi speciale de a vinde ÅŸi de a cumpăra 1. Potrivit art. 1307 C. civ., vânzarea-cumpărarea de bunuri proprii ÅŸi prin bună-învoială între soÅ£i este, în principiu, interzisă. RaÅ£iunile acestei interdicÅ£ii constau în următoarele: - împiedicarea soÅ£ilor de a realiza, sub aparenÅ£a unor vânzări simulate, donaÅ£ii irevocabile, ÅŸtiut fiind faptul că, potrivit art. 937 C. civ., donaÅ£ia între soÅ£i este revocabilă, în vreme ce donaÅ£ia între alte persoane este irevocabilă în principiu; - apărarea intereselor moÅŸtenitorilor rezervatari ai soÅ£ului vânzător, întrucât sub aparenÅ£a unei vânzări simulate, unul dintre soÅ£i ar putea face celuilalt liberalităţi care să depăşească limitele cotităţii disponibile; - apărarea intereselor creditorilor chirografari ai soÅ£ului vânzător, care ar putea fi fraudaÅ£i prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate sau fictive, prin care soÅ£ul vânzător urmăreÅŸte să micÅŸoreze gajul general al acestor creditori ÅŸi sustragerea unor bunuri de la urmărire. SancÅ£iunea nerespectării acestei interdicÅ£ii este nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de către oricare dintre soÅ£i, de moÅŸtenitorii rezervatari sau de către creditorii chirografari. O excepÅ£ie de la această prohibiÅ£ie există în ipoteza vânzării silite prin licitaÅ£ie publică a unui bun propriu al unuia dintre soÅ£i, celălalt putând să-l cumpăre în mod valabil. 2. O altă incapacitate specială este conÅ£inută de art. 507 alin. 2 C. pr. civ., potrivit căruia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane ÅŸi, tot astfel, conform art. 497 alin. 4 C. pr. civ., din momentul notării somaÅ£iei în cartea funciară orice act de înstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmărit este inopozabil; afară de cazul în care creditorut sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobânditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanÅ£elor care se urmăresc, inclusiv dobânzile ÅŸi cheltuielile de executare. b. Incapacităţi speciale de a cumpăra 1. Potrivit art. 1308 C. civ. nu pot cumpăra nici direct ÅŸi nici prin persoane interpuse: a. tutorii, bunurile persoanelor care se află sub tutela lor atât timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date ÅŸi primite (pct. 1); b. mandatarii legali ÅŸi cei convenÅ£ionali împuterniciÅ£i să vândă unele bunuri ale mandantului lor nu pot să le cumpere (pct. 2); c. administratorii bunurilor statului nu pot cumpăra bunurile pe care le administrează (pct. 3); d. funcÅ£ionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale (comune, oraÅŸe, municipii ÅŸi judeÅ£e) care se vând prin intermediul lor (pct. 4). RaÅ£iunea instituirii prohibiÅ£iilor cuprinse în art. 1308 constă în împiedicarea ivirii unor contradicÅ£ii de interese între cei însărcinaÅ£i să înstrăineze aceste bunuri ÅŸi cei ale căror bunuri sunt însărcinaÅ£i să le înstrăineze. Considerăm că sancÅ£iunea aplicabilă în cazul încălcării prevederilor art. 1308 pct. 1 ÅŸi 2 este nulitatea relativă, iar pentru încălcarea celor de la pct. 3 ÅŸi 4 nulitatea absolută. 2. Potrivit art. 1309 C. civ. judecătorii, procurorii ÅŸi avocaÅ£ii nu pot să cumpere drepturi litigioase care sunt de competenÅ£a CurÅ£ii de Apel în a cărei circumscripÅ£ie teritorială îşi exercită funcÅ£ia sau profesia (în ceea ce-i priveÅŸte pe magistraÅ£ii de la ÃŽnalta Curte de CasaÅ£ie ÅŸi JustiÅ£ie, interdicÅ£ia se întinde la nivelul întregii ţări). SancÅ£iunea nerespectării acestei incapacităţi este nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât interdicÅ£ia vizează apărarea prestigiului justiÅ£iei ca putere în stat, deci un interes de ordine publică. 3. ÃŽn ceea ce priveÅŸte posibilitatea cetăţenilor străini ÅŸi a apatrizilor de a dobândi terenuri situate în România, ConstituÅ£ia revizuită prevede în art. 44 alin. 2 „cetăţenii străini ÅŸi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condiÅ£iile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană ÅŸi din alte tratate internaÅ£ionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiÅ£iile prevăzute prin lege organică, precum ÅŸi prin moÅŸtenire legală”. 4. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990, locuinÅ£ele ocupate de chiriaÅŸi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate în vânzarea locuinÅ£elor. AÅŸa fiind, vânzarea acestei categorii de locuinÅ£e este condiÅ£ionată imperativ de îndeplinirea calităţii de chiriaÅŸ a cumpărătorului ÅŸi, evident, de formularea prealabilă de către chiriaÅŸi a unei cereri scrise pentru cumpărarea apartamentului. § 2. Consimţământul părÅ£ilor A. ConsideraÅ£ii generale Pentru a fi eficient, consimţământul trebuie să fie deplin, adică să nu fie viciat prin eroare, dol, violenţă sau,eventual, leziune. ÃŽn cadrul contractului de vânzare-cumpărare, în legătură cu consimţământul, se pune problema promisiunii unilaterale de vânzare (sau de cumpărare) ori a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, promisiuni care pot precede încheierea validă a contractului de vânzare-cumpărare. B. Promisiunea unilaterală de vânzare Promisiunea unilaterală constituie un acord de voinţă prin care o anumită persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeÅŸte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-ÅŸi dreptul de a-ÅŸi manifesta ulterior, la o anumită dată, consimţământul de a-l cumpăra. Ca natură juridică, promisiunea devânzare este un antecontract care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naÅŸtere la un drept de creanţă în persoana beneficiarului, acesta având posibilitatea de a opta între a cumpăra sau nu. Dacă părÅ£ile au stipulat un termen, iar înăuntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu ÅŸi-a manifestat opÅ£iunea, ulterior el nu îl mai poate obliga pe promitent să încheie contractul. ÃŽn absenÅ£a unui termen convenÅ£ional, promitentul îi poate cere beneficiarului să opteze; de regulă, în cadrul termenului general de prescripÅ£ie (de 3 ani), care începe să curgă din momentul promisiunii de vânzare sau de cumpărare. Va trebui, însă, să se Å£ină seama ÅŸi de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales în cazul bunurilor uÅŸor alterabile, când, în lipsa unui termen, beneficiarul va trebui să opteze într-un termen util. ÃŽn situaÅ£ia în care beneficiarul s-a decis să cumpere bunul, iar promitentul refuză perfectarea contractului, încălcându-ÅŸi obligaÅ£ia asumată, contractul proiectat nu se mai poate încheia, însă beneficiarul promisiunii este îndreptăţit la daune-interese în baza art. 1075 C. civ. Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale în materie de probă a contractelor (art. 1191 ÅŸi urm. din Codul civil). C. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este un acord prin care ambele părÅ£i se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât ÅŸi pe aceea de beneficiar. Promisiunea bilaterală este, de asemenea, un antecontract care nu transferă dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar. Deosebit de obligaÅ£ia încheierii în viitor a contractului promis, părÅ£ile pot să-ÅŸi asume prin promisiunea de vânzare-cumpărare ÅŸi alte obligaÅ£ii, cum ar fi: plata anticipată a preÅ£ului de vânzare convenit, punerea la dispoziÅ£ia beneficiarului cumpărător a folosinÅ£ei bunului care formează obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea îndeplinirii obligaÅ£iei asumate ÅŸi despăgubirea părÅ£ii vătămate pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Nerespectarea culpabilă a obligaÅ£iei de a finaliza încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către una din părÅ£i dă celeilalte dreptul la o acÅ£iune în rezoluÅ£iune, părÅ£ile fiind Å£inute să-ÅŸi restituie tot ceea ce ÅŸi-au prestat reciproc, iar partea în culpă va datora ÅŸi despăgubiri. D. Pactul de preferinţă Pactul de preferinţă (preemÅ£iune) constituie o formă a promisiunii unilaterale de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferinÅ£a unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preÅ£ egal ÅŸi în condiÅ£ii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă faţă de chiriaÅŸ să-i acorde preferinţă în cazul în care s-ar decide să-ÅŸi vândă locuinÅ£a. O asemenea obligaÅ£ie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres în contractul încheiat de părÅ£i. ÃŽn această situaÅ£ie, promitentul rămâne liber să vândă sau nu bunul; dar dacă se hotărăşte să-l vândă este Å£inut să îl prefere pe beneficiar. Dacă vinde bunul unei terÅ£e persoane prin fraudă sau prin complicitate la fraudă din partea terÅ£ului achizitor, beneficiarul este îndreptăţit să ceară anularea vânzării, invocând dreptul său de preferinţă. Dacă nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la acÅ£iune împotriva promitentului pentru daune-interese. Legea nr. 54/1998 privind circulaÅ£ia juridică a terenurilor (art. 5-11), precum ÅŸi art. 9 din Legea nr. 16/1994 a arendării prevedeau ÅŸi un drept legal de preemÅ£iune în favoarea anumitor persoane (coproprietar, proprietarul fondului vecin, arendaÅŸ) în cazul în care se înstăinau prin vânzare terenuri agricole situate în extravilan. MenÅ£ionăm că în prezent aceste dispoziÅ£iile legale au fost abrogate expres prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii ÅŸi justiÅ£iei, precum ÅŸi unele măsuri adiacente, publicată în M. Of. al României nr. 653, din data de 22 iulie 2005. AÅŸa fiind, în prezent terenurile agricole, indiferent locul unde sunt situate (în intravilan sau în extravilan) ÅŸi de întinderea lor se pot vinde în mod liber, fără să mai fie necesară respectarea dreptului de preemÅ£iune. § 3. Obiectul contractului A. Lucrul vândut Pentru ca un bun să poată constitui obiectul material al prestaÅ£iei vânzătorului, el trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiÅ£ii: Lucrul trebuie să fie în comerÅ£ (în circuitul civil) Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vândute numai lucrurile aflate în circuitul civil, făcând aplicaÅ£ia regulii generale consacrată de art. 963 C. civ. potrivit căruia numai lucrurile aflate în comerÅ£ pot forma obiectul unui contract. - Nu pot forma obiectul unui contract de vânzare-cumpărare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activităţii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa râurilor ÅŸ.a.); - De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, întrucât sunt inalienabile, insesizabile ÅŸi imprescriptibile, putând fi date în administrare regiilor autonome sau instituÅ£iilor publice ori chiar concesionate ori împrumutate, sau date în folosinţă gratuită instituÅ£iilor de utilitate publică (art. 136 alin. 3 ÅŸi 4 din ConstituÅ£ie); - Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicată, potrivit căruia terenurile cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate nu pot fi „înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiÅ£i de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancÅ£iunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”; - O altă categorie de bunuri, deÅŸi se găsesc în circuitul civil, din motive de ordine publică sau economico-socială, vor putea forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare numai în condiÅ£iile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificată ÅŸi completată prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citată, constituie monopol de stat: armamentul, muniÅ£iile ÅŸi explozibilii, substanÅ£ele ÅŸi medicamentele care conÅ£in stupefiante etc. - Bunurile din patrimoniul cultural-naÅ£ional, precum ÅŸi documentele care fac parte din fondul arhivistic naÅ£ional, deÅŸi sunt în circuitul civil, înstrăinarea lor se poate realiza în condiÅ£iile ÅŸi limitele prescrise special prin lege. SancÅ£iunea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare al cărui bun nu este destinat comerÅ£ului este nulitatea absolută. b. Lucrul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor Potrivit art. 1311 C. civ., dacă lucrul asupra căruia „părÅ£ile s-au învoit” era pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea este nulă absolut, întrucât obligaÅ£ia vânzătorului este fără obiect, iar obligaÅ£ia cumpărătorului fără cauză. SoluÅ£ia este similară ÅŸi în cazul în care se încheie un contract de vânzare-cumpărare al cărui bun nu a existat în realitate. ÃŽn ipoteza în care, în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, bunul „era pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a se lăsa de contract sau a pretinde reducerea preÅ£ului” (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). OpÅ£iunea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă, el putând să renunÅ£e la contract numai dacă partea care a mai rămas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis să-l cumpere. Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare, sub condiÅ£ia de a exista în viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). ExcepÅ£ie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sancÅ£ionate cu nulitatea absolută (art. 702 ÅŸi art. 965 alin. 2 C. civ.). c. Lucrul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit ÅŸi posibil Pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare este necesar ca bunul să fie determinat la data încheierii contractului sau să poată fi determinat în viitor pe baza anumitor elemente stabilite de părÅ£i. Bunurile certe se determină prin trăsături proprii (de exemplu, o construcÅ£ie este determinată prin indicarea localităţii în care este situată, a străzii, numărului, dimensiunilor, vecinătăţilor, materialului din care este construită, cu ce este acoperită ÅŸ.a.,). Dacă bunul vândut este un bun de gen, determinarea se va face prin arătarea speciei (grâu, porumb), cantităţii, calităţii ÅŸ.a. Bunul vândut trebuie să fie ÅŸi posibil din punct de vedere fizic (material) ÅŸi juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciază in abstracto, trebuind să fie absolută ÅŸi de neînvins pentru oricine). De asemenea, bunul trebuie să fie licit ÅŸi corespunzător regulilor de morală. d. Lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului Având în vedere că vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului individual determinat care formează obiectul contractului. - Sunt situaÅ£ii în care vânzătorul, fără a fi mandatarul cuiva, vinde totuÅŸi lucrul altuia. Această chestiune este cunoscută în drept sub denumirea de vânzarea lucrului altuia. ÃŽntr-o asemenea situaÅ£ie, va trebui să distingem după cum consimţământul părÅ£ilor a fost afectat de eroare sau, dimpotrivă, contractul s-a încheiat în cunoÅŸtinţă de cauză. Dacă ambele părÅ£i sau cel puÅ£in cumpărătorul a fost în eroare, respectiv a considerat că lucrul vândut este proprietatea vânzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii esenÅ£iale a vânzătorului. Cumpărătorul poate invoca nulitatea relativă a contractului pe cale de acÅ£iune, în cazul în care a plătit preÅ£ul sau pe cale de excepÅ£ie, dacă preÅ£ul nu s-a plătit. Vânzătorul nu poate cere anularea contractului dacă a fost de bună-credinţă, întrucât eroarea comisă asupra propriei persoane nu poate vicia contractul. Fiind terÅ£ faţă de contract, adevăratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia decât dacă este vorba despre un caz de nulitate absolută. ÃŽn schimb, el poate intenta o acÅ£iune în revendicare, în cadrul căreia cumpărătorul va putea opune adevăratului proprietar uzucapiunea sau excepÅ£ia conÅ£inută de art. 1909-1910 C. civ. ÃŽn cazul în care părÅ£ile ÅŸtiau că bunul vândut nu aparÅ£ine vânzătorului, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, având o cauză ilicită. - Practica judiciară a fost confruntată deseori cu vânzări al căror obiect îl constituie un lucru furat. Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care îl deÅ£ine, acesta din urmă putând să se despăgubească de la cel de la care îl are. ÃŽn cazul în care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la bâlci, la târg, la o vindere publică sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea să ia lucrul înapoi numai dacă întoarce posesorului preÅ£ul plătit (art. 1910 C. civ.). - Practica judiciară a fost confruntată frecvent ÅŸi cu problema vânzării unui bun aflat în indiviziune de către un coindivizar, fără consimţământul celorlalÅ£i coindivizari. ÃŽn cazul în care unul dintre coindivizari înstrăinează nu doar cota sa parte ideală din drept, ci întregul bun indiviz, fără acordul celorlalÅ£i indivizari, înstrăinarea nu atrage nulitatea actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiÅ£ii rezolutorii. Asfel, dacă bunul care a format obiectul vânzării a intrat în lotul coindivizarului vânzător, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vânzarea rămâne valabilă; dacă însă bunul a intrat în lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului. B. PreÅ£ul PreÅ£ul este obiectul prestaÅ£iei cumpărătorului, constând într-o sumă de bani care corespunde valorii lucrului vândut. ÃŽn lipsa unui preÅ£, vânzarea este nulă absolut, deoarece obligaÅ£ia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaÅ£ia vânzătorului este lipsită de cauză. Pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare, preÅ£ul trebuie să îndeplinească următoarele condiÅ£ii: a. PreÅ£ul trebuie să fie fixat într-o sumă de bani Stabilirea preÅ£ului în bani este de esenÅ£a vânzării, în caz contrar schimbându-se natura juridică a contractului în contract de schimb, de întreÅ£inere sau de rentă viageră. b. PreÅ£ul trebuie să fie determinat sau determinabil Potrivit art. 1303 C. civ., preÅ£ul este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord de părÅ£i în momentul încheierii contractului. PreÅ£ul poate fi stabilit ÅŸi de către lege. De exemplu, în cazul locuinÅ£elor construite din fondurile statului ÅŸi vândute potrivit dispoziÅ£iilor cuprinse în Decretul-Lege nr. 61/1990 ÅŸi în Legea nr. 85/1992. Când preÅ£ul este convenÅ£ional, ar putea fi fixat numai de către vânzător ori numai de către cumpărător (de exemplu, în unităţile comerciale preÅ£ul bunurilor este fix, stabilit de către vânzător). PreÅ£ul este determinabil în situaÅ£ia în care părÅ£ile furnizează în contract o serie de elemente pe baza cărora cuantumul preÅ£ului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilităţii obligaÅ£iei de plată (cum ar fi, de exemplu, preÅ£ul pieÅ£ii la o dată convenită de părÅ£i). PreÅ£ul poate fi determinat ÅŸi de un terÅ£, ales de comun acord de către părÅ£i, sau de către persoana desemnată de către terÅ£ (art. 1304 C. civ.). c. PreÅ£ul trebuie să fie sincer ÅŸi serios PreÅ£ul este sincer atunci când cuantumul lui, menÅ£ionat în contract, este acela convenit în realitate de părÅ£i; este un preÅ£ real ÅŸi nu fictiv sau simulat. PreÅ£ul este fictiv (simulat) atunci când părÅ£ile nu intenÅ£ionează să-l ceară, respectiv să-l plătească; când din actul secret rezultă că el nu este datorat. Dacă preÅ£ul este fictiv, contractul va fi nul ca vânzare-cumpărare, putând echivala cu o liberalitate (o donaÅ£ie deghizată), dacă sunt întrunite condiÅ£iile cerute de lege pentru validitatea acestui act. ÃŽn cazul în care părÅ£ile s-au înÅ£eles să treacă în contract un preÅ£ inferior celui convenit, dar fără ca preÅ£ul să devină derizoriu, ne aflăm în prezenÅ£a unei deghizări parÅ£iale a preÅ£ului, contractul de vânzare-cumpărare fiind valabil. Deghizarea parÅ£ială urmăreÅŸte, de regulă, fraudarea fiscului. PreÅ£ul este serios dacă nu este derizoriu, disproporÅ£ionat cu valoarea lucrului vândut. PreÅ£ul este neserios (derizoriu), în cazul în care nu reflectă valoarea reală a bunului, adică este atât de disproporÅ£ionat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât apare ca ridicol, în sens juridic, ca inexistent. La aprecierea seriozităţii preÅ£ului, se poate Å£ine seama ÅŸi de gradul de rudenie dintre părÅ£i, care poate justifica un preÅ£ inferior valorii de circulaÅ£ie a unui bun, ÅŸi chiar de relaÅ£iile de concubinaj dintre părÅ£ile contractante, care pot justifica un preÅ£ redus. Dacă preÅ£ul este derizoriu, contractul va fi nul ca vânzare-cumpărare, dar ar putea fi valabil ca donaÅ£ie, dacă intenÅ£ia părÅ£ilor a fost de a face o liberalitate ÅŸi, evident, dacă sunt întrunite condiÅ£iile de fond ÅŸi de formă cerute de lege pentru contractul de donaÅ£ie. d. PreÅ£ul trebuie să nu contravină dispoziÅ£iilor legale imperative privitoare la regimul preÅ£urilor Dacă există preÅ£uri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru părÅ£i. ÃŽn cazul în care părÅ£ile au convenit asupra altui preÅ£, acesta se înlocuieÅŸte de drept cu preÅ£ul prevăzut de lege. Plata unui preÅ£ mai mare are caracter ilicit, dând dreptul cumpărătorului la acÅ£iunea în repetiÅ£iune, chiar dacă plata a fost făcută cu ÅŸtiinţă. § 4. Cauza contractului Cauza contractului de vânzare-cumpărare este un element constitutiv în structura sa ÅŸi o condiÅ£ie de validitate a acestuia ÅŸi se compune din două elemente: scopul direct (imediat) ÅŸi scopul indirect (mediat). Scopul direct al vânzătorului este primirea preÅ£ului în schimbul înstrăinării bunului, iar al cumpărătorului dobândirea bunului în schimbul plăţii preÅ£ului. Scopul direct este un element abstract, invariabil ÅŸi obiectiv (cauza juridică a obligaÅ£iei). Scopul indirect îl constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimţământului de a încheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizează nevoile pe care vânzătorul ÅŸi le va satisface din preÅ£ul obÅ£inut, iar cumpărătorul cu bunul dobândit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil ÅŸi subiectiv în fiecare contract de vânzare-cumpărare. Pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare cauza trebuie să existe, chiar dacă nu este stipulată expres în contract; de altfel (art. 967 alin. 1 ÅŸi 2 C. civ.). Partea care pretinde că vânzarea-cumpărarea este lipsită de cauză, este Å£inută să facă dovada. AbsenÅ£a cauzei atrage sancÅ£iunea nulităţii absolute a vânzării (art. 948 C. civ.). Cauza trebuie să fie reală ÅŸi nu falsă; în caz contrar, atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare. Cauza trebuie să fie licită, deoarece, în caz contrar, contractul este sancÅ£ionat cu nulitatea absolută. Cauza trebuie să fie ÅŸi morală, adică scopul actului juridic să corespundă regulilor de convieÅ£uire socială. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s-a declarat nul absolut contractul de vânzare-cumpărare încheiat în scopul menÅ£inerii unei relaÅ£ii de concubinaj. § 5. Alte condiÅ£ii de validitate A. Forma contractului de vânzare-cumpărare Forma contractului de vânzare-cumpărare reprezintă, în sens restrâns, modul în care se exteriorizează voinÅ£a vânzătorului ÅŸi a cumpărătorului. ÃŽn sens larg, prin forma actului juridic se înÅ£elege trei feluri de formă: forma cerută ca o condiÅ£ie ad validitatem; forma cerută ad probationem ÅŸi forma cerută pentru opozabilitatea faţă de terÅ£i. a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vânzare-cumpărare este un contract consensual care se încheie prin simpla manifestare de voinţă a părÅ£ilor, fără să fie necesară respectarea anumitor formalităţi. Prin excepÅ£ie, unele contracte de vânzare-cumpărare care prezintă o deosebită importanţă sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, indiferent de locul situării acestora, forma autentică ad validitatem, sub sancÅ£iunea nulităţii absolute. AcÅ£iunea în constatarea nulităţii absolute este imprescriptibilă, iar îndeplinirea oricărei alte formalităţi posterioare nu poate Å£ine loc de act autentic. b. Potrivit regulilor generale în materie, unele acte juridice îmbracă o anumită formă, însă nu ca o condiÅ£ie ad validitatem, ci ca un mijloc de probă (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a căror valoare depăşeÅŸte suma de 250 lei trebuie făcute în formă scrisă, deoarece legea prevede că aceste acte - inclusiv contractele de vânzare-cumpărare - nu pot fi dovedite cu martori. AÅŸadar, dacă părÅ£ile nu concretizează acordul dintre ele într-un înscris, valabilitatea contractului nu este afectată, însă existenÅ£a lui nu poate fi dovedită în caz de litigiu. c. Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic, contractul de vânzare-cumpărare produce efecte numai între părÅ£i, nefiind opozabil faţă de terÅ£i. Pentru a asigura opozabilitatea faţă de terÅ£ele persoane a contractului de vânzare-cumpărare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului general, care are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor ÅŸi faptelor juridice referitoare la imobile ÅŸi care se efectuează de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor. ÃŽnscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terÅ£i de la data înregistrării cererilor (art. 27). SancÅ£iunea nerespectării acestei cerinÅ£e va fi inopozabilitatea actului faţă de terÅ£i, aceÅŸtia având posibilitatea de a ignora realitatea juridică instituită prin contractul încheiat. B. Autorizarea prealabilă a înstrăinării unor bunuri Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome ÅŸi societăţi comerciale, „înstrăinarea bunurilor imobile aparÅ£inând regiei autonome ... se face cu aprobarea ministerului de resort”. SancÅ£iunea nerespectării acestei prevederi este nulitatea absolută. Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede că locuinÅ£ele proprietate de stat, cumpărate pe bază de credit, până la rambursarea integrală a acestuia nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii ÅŸi ConsemnaÅ£iuni. ÃŽn fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune că „până la achitarea integrală a preÅ£ului, locuinÅ£a dobândită în condiÅ£iile prezentei legi nu poate fi înstrăinată ... fără autorizaÅ£ia prealabilă a unităţii vânzătoare”. ÃŽn aceste din urmă două cazuri, încălcarea cerinÅ£ei autorizaÅ£iei cerute antrenează nulitatea relativă, întrucât acestea sunt instituite doar în interesul Casei de Economii ÅŸi ConsemnaÅ£iuni ÅŸi a unităţii vânzătoare. SECÅ¢IUNEA A III-A EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPÄ‚RARE § 1. ConsideraÅ£ii generale Prin efectele unui contract se înÅ£eleg obligaÅ£iile pe care acesta le creează în sarcina părÅ£ilor contractante. ÃŽn cazul în care contractul cuprinde clauze îndoielnice, interpretarea acestora se face potrivit regulii generale înscrise în art. 983 C. civ., ÅŸi anume, în favoarea debitorului. ÃŽn materia contractului de vânzare-cumpărare, art. 1312 C. civ. conÅ£ine o regulă specială ÅŸi derogatorie, potrivit căreia vânzătorul trebuie să explice clar obligaÅ£iile sale, iar dacă înÅ£elesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului. Ceea ce înseamnă că se interpretează în favoarea cumpărătorului atât clauzele referitoare la propriile obligaÅ£ii, cât ÅŸi cele referitoare la obligaÅ£iile vânzătorului. § 2. ObligaÅ£iile vânzătorului Potrivit art. 1313 C. civ., vânzătorului îi revin două obligaÅ£ii principale, ÅŸi anume: a. obligaÅ£ia de a preda bunul vândut în posesia cumpărătorului ÅŸi de a-l păstra până la predare; b. obligaÅ£ia de a-l garanta pe cumpărător împotriva evicÅ£iunii ÅŸi de a răspunde de viciile ascunse ale lucrului vândut. PărÅ£ile pot să modifice obligaÅ£iile prevăzute de lege sau pot să stipuleze ÅŸi alte obligaÅ£ii accesorii (de exemplu, informaÅ£ii asupra utilizării ÅŸi păstrării bunului). Codul civil nu prevede obligaÅ£ia vânzătorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vândut, întrucât această obligaÅ£ie se execută prin însăşi încheierea contractului, concomitent cu transmiterea proprietăţii transferându-se ÅŸi riscul pieirii fortuite a lucrului care urmează să fie suportat de cumpărător conform regulii res perit domino. Regula nu se aplică în cazul bunurilor de gen, când proprietatea ÅŸi riscurile se transmit în momentul individualizării lor ÅŸi nici în cazul bunurilor viitore, când transmiterea proprietăţii ÅŸi a riscurilor se realizează în momentul în care bunul există ÅŸi poate fi predat cumpărătorului în starea convenită de părÅ£i. Din momentul încheierii contractului, cumpărătorul este îndreptăţit să perceapă ÅŸi fructele lucrului cumpărat. A. Predarea lucrului vândut Prin predarea bunului de către vânzător se înÅ£elege punerea bunului la dispoziÅ£ia cumpărătorului, astfel încât acesta să-l aibă în posesie efectivă ÅŸi să-l poată folosi în calitate de proprietar. Vânzătorul are ÅŸi obligaÅ£ia accesorie de a păstra ÅŸi conserva lucrul vândut până la predarea sa cumpărătorului. Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 C. civ., dacă părÅ£ile nu au convenit altfel, respectiv prin remiterea titlului de proprietate, iar dacă bunul care formează obiectul vânzării este o construcÅ£ie (clădire sau apartament) ÅŸi prin predarea cheilor. Bunurile mobile se predau, potrivit art. 1316 C. civ., prin consimţământul părÅ£ilor dacă vânzarea are ca obiect lucruri viitoare sau dacă cumpărătorul le avea în detenÅ£ie în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu titlu de comodatar, depozitar, locatar, ori prin tradiÅ£iunea reală în cazul bunurilor mobile corporale, sau prin remiterea titlurilor în cazul mobilelor incorporale (de exemplu, recipise, chitanÅ£e, tichete). Bunurile individual determinate trebuie predate în starea în care se aflau la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, împreună cu fructele percepute din ziua vânzării, precum ÅŸi cu toate accesoriile acestora (art. 1324-1325 C. civ.). ÃŽn privinÅ£a bunurilor generic determinate, precizăm că vânzătorul, în absenÅ£a unor clauze expres stipulate de părÅ£i, va putea să-ÅŸi execute această obligaÅ£ie prin predarea unor bunuri de calitate mijlocie (art. 1103 C. civ.). Vânzătorul este obligat de a preda bunul vândut în mărimea prevăzută în contract, astfel cum prevede art. 1326 C. civ. Momentul predării lucrului de către vânzător este lăsat de lege la aprecierea părÅ£ilor. Dacă părÅ£ile nu au stipulat un termen, se vor aplica dispoziÅ£iile generale, ceea ce înseamnă că aceasta se face imediat sau la cererea cumpărătorului. ÃŽn ceea ce priveÅŸte locul predării, potrivit art. 1319 C. civ., dacă bunul este individual determinat, predarea se va face la locul unde se află bunul în momentul încheierii contractului. ÃŽn toate celelalte cazuri, predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului), deoarece plata este cherabilă, iar nu portabilă (art. 1104 C. civ.). Dovada predării lucrului vândut de către vânzător se face potrivit regulilor generale referitoare la executarea obligaÅ£iilor. Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cheltuielile de ridicare de la locul predării (încărcare, transport, descărcare) revin cumpărătorului, dacă părÅ£ile nu au stabilit altfel (art. 1317 C. civ). ÃŽn caz de neexecutare (totală sau parÅ£ială) a obligaÅ£iei de predare a bunului de către vânzător, cumpărătorul poate invoca excepÅ£ia de neexecutare a contractului sau poate cere rezoluÅ£iunea contractului cu daune-interese sau executarea în natură a contractului (art. 1320 C. civ.). B. ObligaÅ£ia de garanÅ£ie ObligaÅ£ia de garanÅ£ie a vânzătorului decurge din principiul că acesta trebuie să facă tot ceea ce îi stă în putinţă pentru a-i asigura cumpărătorului o posesiune liniÅŸtită ÅŸi utilă. ObligaÅ£ia de garanÅ£ie a vânzătorului prezintă un dublu aspect: vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniÅŸtita posesiune a lucrului vândut (art. 1336 C. civ.), deci contra evicÅ£iunii; vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de utila folosinţă a lucrului, prin urmare contra viciilor acestuia, care îl fac impropriu întrebuinţării după destinaÅ£ia sa (art. 1336 ÅŸi art. 1352 C. civ.). a. GaranÅ£ia contra evicÅ£iunii (art. 1337-1351 C. civ.) 1. NoÅ£iunea de evicÅ£iune. Prin evicÅ£iune se înÅ£elege pierderea în tot sau în parte a proprietăţii bunului cumpărat sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar ca urmare a valorificării de către vânzător sau de către o terţă persoană a unui drept care exclude, în tot sau în parte, dreptul cumpărătorului asupra acelui bun. EvicÅ£iunea îşi are sorgintea, de regulă, în fapta unei terÅ£e persoane, iar, uneori, ÅŸi în fapta personală a vânzătorului. Potrivit art. 1337 C. civ., vânzătorul este, de drept, obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicÅ£iunea totală sau parÅ£ială a lucrului vândut, precum ÅŸi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului. De regulă, evicÅ£iunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească rămasă definitivă, prin care se consacră dreptul terÅ£ului asupra bunului care a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare ÅŸi de care cumpărătorul a fost deposedat. 2. CondiÅ£iile de existenţă a obligaÅ£iei de garanÅ£ie contra evicÅ£iunii: a. Să fie vorba de o tulburare de drept. Vânzătorul nu poate fi Å£inut răspunzător pentru simpla tulburare de fapt a cumpărătorului care nu are un temei juridic. De altfel, contra tulburărilor de fapt cumpărătorul se poate apăra singur prin mijloacele puse la îndemână de lege, cum ar fi, de exemplu, prin acÅ£iunile posesorii. Prin urmare, pentru ca vânzătorul să fie Å£inut de această obligaÅ£ie trebuie ca dreptul invocat de terÅ£ul evingător să fie un drept real sau un drept de creanţă. b. Vânzătorul este Å£inut de această garanÅ£ie atunci când cauza tulburării provocată de terÅ£ cumpărătorului este anterioară sau concomitentă vânzării, ÅŸtiut fiind că vânzătorul nu răspunde de împrejurări ulterioare încheierii contractului ÅŸi predării lucrului, excepÅ£ie făcând situaÅ£ia în care evicÅ£iunea provine dintr-un fapt personal al înstrăinătorului. Mai mult, vânzătorul nu răspunde nici pentru uzucapiunea începută anterior încheierii contractului, dar desăvârÅŸită ulterior, deoarece cumpărătorul devenit proprietar avea posibilitatea să întrerupă cursul prescripÅ£iei achizitive. c. O a treia condiÅ£ie pentru antrenarea obligaÅ£iei de garanÅ£ie contra evicÅ£iunii este necunoaÅŸterea cauzei evicÅ£iunii de către cumpărător. ÃŽn cazul în care cumpărătorul a cunoscut pericolul evicÅ£iunii, se prezumă că a acceptat să suporte consecinÅ£ele acesteia. Sarcina probei cunoaÅŸterii evicÅ£iunii de către cumpărător revine celui care pretinde aceasta (vânzătorului). Deosebit de garanÅ£ia contra evicÅ£iunii rezultând din fapta unei terÅ£e persoane, vânzătorul este Å£inut garant contra evicÅ£iunii rezultând ÅŸi dintr-un fapt personal. Prin fapt personal, în înÅ£elesul art. 1339 C. civ., se înÅ£elege orice fapt sau act (anterior contractului, dar tăinuit faţă de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract) săvârÅŸit de către vânzător sau succesorii săi (universali sau cu titlu universal) de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniÅŸtita folosinţă a lucrului. ÃŽn acest caz este irelevant dacă tulburarea este de fapt sau de drept. ÃŽntr-o asemenea situaÅ£ie, cumpărătorul se va apăra prin invocarea unei excepÅ£ii personale, numită excepÅ£ie de garanÅ£ie, întrucât „cine trebuie să garanteze pentru evicÅ£iune nu poate să evingă”. Potrivit art. 1339 C. civ., această obligaÅ£ie a vânzătorului de a nu îl tulbura pe cumpărător este de esenÅ£a vânzării ÅŸi deci nu poate fi înlăturată sau modificată de părÅ£i, căci „orice convenÅ£ie contrarie este nulă”. 3. Modul de funcÅ£ionare a obligaÅ£iei de garanÅ£ie contra evicÅ£iunii. ÃŽn cazul în care cumpărătorul este pe cale de a fi evins, el este dator să-l cheme în garanÅ£ie pe vânzător în procesul intentat de terÅ£ul reclamant. Pe lângă chemarea în garanÅ£ie a vânzătorului în procesul intentat de terÅ£, cumpărătorul are ÅŸi o altă posibilitate, ÅŸi anume, are deschisă calea unei acÅ£iuni directe (în dezdăunare) împotriva vânzătorului. ÃŽn această situaÅ£ie, însă, cumpărătorul se expune la pierderea preÅ£ului, a daunelor-interese Ã