Referat Contractul Vanzare-cumparare

Mai jos puteti citi fragmente din Referat Contractul Vanzare-cumparare si de asemenea puteti face Download Referat Contractul vanzare-cumparare

Citeste fragmente din Referat Contractul Vanzare-cumparare

Contractul vanzare-cumparare Def.vazarea cumpararea este un contract prin care una dintre parti vanzatorul stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti, cumparatorul care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut. Caratere juridice : CVC este un contract : sinalogmatic ( bilateral ) deoarece prin incheiera sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante ; vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa garanteze pe cumparator cumparatorul are obligatia de a plati pretul contract cu titlu oneros , ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga . comutativ , existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind , ca in contractele aleatorii , de un eveniment viitor si incert , care ar face sa existe sanse de castig si pierdere pentru ambele parti contractuale consensual , poate fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor , fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remitera lucrului vatamat si a pretului in momentul  incheierii contractului. VC nu este un contract solemn si nici real contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui.Acesta inseamna ca , prin efectul realizarii acordului de vointa ( soloconsensu ) si independent de predarea lucrului vanmdut si de plata pretului , se produce nu numai incheierea contractului dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator . Cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului , potrivit principiului resperit domino daca vanzatorul debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine exoneratoare de raspundere, adica natura fortuita , iar nu culpabila , a pieirii lucrului . Principiul miterii imediate a dreptului de proprietate ( si a riscurilor ) din momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii : a) vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut , iar contractul perfect valabil incheiat. b) sa fie vorba de lucruri determinate individual ( certe ) . La bunurile determinate numai generic , transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului , caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre cumparator . c) Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii lucrurilor viitoare ex : lucrul care urmeaza sa fie confectionate , o recolta viitoare , desi pot forma obiectul contractului , transferul proprietatii poate opera numai din momentul in care au fost executate , terminate in stare de a fi predate cumparatorului , daca sunt bunuri individual determinate , iar daca lucrul executat este de gen dupa individualizare. d) Trebuie ca partile sa nu fi amnat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un monment ulterior incheierii lui . Conditiile de valabilitate Pentru a fi valabil incheiat , contractul de VC trebuiesa intruneasca diferitele elemente care conform regulilor generale in materie de contracte sunt : consimtamantul capacitatea obiectul(lucrul vandut si pretul ) o cauza licita Consimtamantul. Vanzarea ca orice alt contract se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre parti este intotdeauna necesar si totodata suficient in vederea formarii contractului. In materia vanzarii se aplica regulile dreptului comun , urmeaza sa analizam numai anumite probleme specifice vanzarii : Promisiunea unilaterala de vanzare ( cumparare ) Spre deosebire de oferta de contract,act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vanzare o persoana prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun , primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun , rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior – de obicei inauntrul unui teren – consimtamantul sau de al cumpara. Promisinea de vanzare este de fapt un antecontract ce da nastere la un drept de creanta , una din parti fiind obligta fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara sau nu. Rezulat ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral , intrucat creaza obligatii numai pentru una dintre parti ( promitent ). Promisiunea bilaterala de vanzare Aceasta promisiune de vanzare poate fi unilaterala sau bilaterala , de a vinde si cumpara , in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor , la pretul stabilit contractul de VC. Promisiunea bilaterala , la fel ca si cea uninominala este una antecontractual cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca partile se obliga sa vanda , respectiv sa cumpere un teren , contractul de vanzare cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege si cu respectarea dreptului de preemptiune. Pactul de referintra – este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca in cazul cand il vinde , sa acorde referinta unei anumite persoane la prêt egal.Daca nu s-a prevazut astfel in conventia dintre parti , dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare inclusiv pactul de preferinta se poate transmite prin acte intre vii. Capacitatea partilor. Conform art.1306 C. Civ. Pot cumpara toti carora nu le sete oprit prin lege . Deci regula este capacitatea , iar incapacitatea , exceptia. Cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege si sunt de stricta interpretare. In contractul de VC partile trebuie sa aiba capacitatea de exercitiu deplina , iar persoanle lipsite de capacitate de exercitiu sau cu capacitate de exercitu restransa , trebuie sa incheie contractul prin ocrotitorul legal , respectiv cu incuviintarea acestuia si in toate cazurile cu autorizatia autoritatii tutelare. Incapacitati speciale Acete incapacitati sunt interdictii de a vinde si cumpara sau de a cumpara . vanzarea intre soti este interzisa art.1307 C.civ . donatia intre soti este revocabila art.937 C.Civ. Daca vamzarea ar fi valabila sar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de vanzare cumparare simulate. Prin aceasta interdictie se apara interesele mostenitorilor ( rezervatori care nu beneficiaza de raportul donatiilor ). Prin aceasta interdictie se apara interesele creditorilor acre ar putea fi frudati prin incheierea unor contracte de VC simulate Conform art.1308 C.civ. tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor. Mandatorii atat conventiaonali cat si legali imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l cumpere fiindca nu se admite ca o persoana sa cumuleze si calitatea de vanzator si pe cea de cumparator Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ teritoriale care se vand prin mijlocirea lor art. 1308. C. civ. Persoanele care administreaza bunuri ale statului comunelor , oraselor , municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor .art.1308.pct.3 C.civ. Judecatorii, procurorii, avocatii, nu pot deveni cesionari ( cumparatori ) de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carei circumscriptie isi exercita functia sau profesia ( art.1309 C.civ. ) O incapacitate speciala de cumparare a fost prevazuta de art.46. alin.2 din Legea nr.18/1991 in privinta terenurilor agricole Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile pe care le vand la licitatie publica art.535 C. Proc. Civ Obiectul contractului Vc fiind un contract sinalgamatic da nastere la 2 obligatii reciproce. obligatia vanzatorului carea are ca obiect lucrul vandut obligatia cumparatorului care are ca obiect pretul Cand lipsesc aceste obligatii contractul de VC nu poate fi considerat valabil incheiat. Lucrul vandut conditii : lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii : sa fie in comert sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor sa fie determinat sau determinabil licit si posibil sa fie proprietatea vanzatorului Pretul. Conditii Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vandut. El trebuie sa fie : pretul sa fie stabilit in bani. Stabilirea pretului sub forma unei sume de bani este de esenta vanzarii.Daca instrainarea unui lucru se face nu pentru bani , ci in schimbul unui alt lucru , pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul unei prestatii contractul nu mai este Vc , ci o dare in plata , contract nenumit. Pretul sa fie determinat sau determinabil Pretul este determinat ( art.1303 C. civ. ) daca coantumul lui este hotarat de parti in momentul incheierii contractului. Pretul este determinabil atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti. Pretul sa fie sincer si perios Pretul este sincer cand este un prêt real pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod fictiv , ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate.Pretul trebuie sa fie serios adica sa nu fie derizoriu ( infim ), atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut , incat sa nu existe prêt sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o cauza suficienta a obligatiei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate. Efectele contractului de VC Obligatiile vanzatorului. Vanzatorul are doua obligatii : sa predea lucrul vandut cumparatorului sa-l garanteze impotriva evictiunii Obligatia principala de predare Prin predare se intelege punerea lucrului vandut la dispozitia cumparatorului. In ce priveste modul de executare predarea presupune , in unele cazuri o atitudine pur pasiva din partea vanzatorului , iar in alte cazuri indeplinirea unor acte sau fate pozitive necesare pentru ca cumparatorul sa intre in stapanirea efectiva a bunului cumparat. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii Cheltuielile de predare sunt in sarcina vanzatorului iar cele de ridicare de la locul predarii in sarcina cumparatorului. In lipsa de stipulatie contrara ( expresa sau tacita ) vanzatorul este obligat sa predea odata cu lucrul vandut si fructele percepute dupa momentul transferului dreptului de proprietate ( art. 1324 C. civ. ). In caz de nerespectare a obligatiei de a preda lucrul se poate cere resolutionarea vanzarii cu daune interese , fie executarea in natura a contractului. Obligatia de garantie – a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea linistita si utila a lucrului vandut . obligatia de garantie contra evictiunii. obligatia de garantie contra viciilor Garantia contra evictiunii Se numeste evictiune pierdere proprietatii lucrului ( in total ori in parte ) sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. Vanzatorul este obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiune toatala sau partiala a lucrului vandut. Modul de functionare a obligatiei de garantie Daca cumparatorul a fost evins , drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fost totala sau partiala. Evictiune totala vanzatorul este obligat sa restiuie integral pretul primit cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le inapoieze tertului evingator. Cumparatorul are dreptul sa ceara restityuirea cheltuielilor de judecata atat ale procesului din carea rezultat evictiunea cat si daca este cazul ale actiunii in regres contra vanzatorului Cumparatorul are dreptul la daune interese 2.Evictiunea partiala – are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota ideala din dreptul de proprietate , cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutionarea vanzarii sau mentinerea ei cu despagubiri 3.Garantia contra viciilor . Vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza valoarea de intrebuintare. Conditii : viciul trebuie sa fie ascuns ( art.1352 C. civ. ) viciul sa fi existat in momentul incheierii contractului trebuie ca viciul sa fie grav Obligatiile cumparatorului Plata pretului Cumparatorul este obligat sa plateasaca pretul la locul si in momentul stabilit in contract.Dobanda pretului – potrivit art. 1363 C. civ. Cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pana la efectiva achitare apretului. Luarea in primirea lucrului vandut Cumparatorul este obligat sa ia in primire lucrul vandut la locul si latermenul la care vanzatorul este obligat sa-l predea suportand si cheltuielile ridicarii de la locul predarii. Suportarea cheltuielilor vanzarii Cumparatorul este obligat sa plateasca in lipsa de stipulatie contrara ca accesoriu al pretului cheltuielile vanzarii – taxe de trimbu , onorariul notarial. Varietati de vanzare : Vanzarea dupa greutate, numar sau masura . Aceasata varietate de vanzare ( pe unitate de masura are ca obiect lucrul de gen dar dintr-un lot determinat , deci dintr-un gen limitat si este necesar sa procedeze la cantarire , numarare sau masurare fie pentru individualizarea cantitatii vandute din lot . ( de exemplu , se vand 100 Kg. Cartofi cu 500 lei/Kg dintr-o cantitate mai mare ) fie pentru determinarea pretului. Efecte : Pana la cantarirea , numarare sau masurare proprietatea si riscurile nu se transmit pentru ca nu este individualizat lucrul vandut sau nu este determinat pretul iar in caz de pieire determinarea nici nua ar fi posibila . Delimitarea fata de vanzarea cu gramada Vanzarea dupa greutate, numar sau masura nu trebuie sa fie cinfundata cu vanzarea cu gramada ( in bloc ). Aceasta vanzare are ca obiect o cantitate determinata din masa ei ( graul aflat intr-un hambar ) . In acest caz pretul este determinat global art.1299 C. civ. Vanzarea pe incercate Definitie : vanzarea pe incercate este un contract din momentul realuizarii acordului de vointa , in care se prevede conditia suspensiva a incercarii lucrului de catre cumparator.Dar el nu poate refuza obiectul pe simplul motiv ca nu-i place vanzatorul , in acest caz cere expertiza. Vanzarea pe gustate Acest tip de vanzare nu trebuie confundat cu vanzarea pe incercate . Exista marfuri pe care cumparatorul le gusta inainte de ale cumpara. Vanzarea cu pact de rascumparare Vanzarea cu pact de rascumparare este o vanzare supusa unei conditii rezolutorii exprese care consta in facultatea pe care si-o rezerva vanzatorul de a relua lucrul vandut , restituind pretul si cheltuielile facute de cumparator intr-un anumit termen , reluare operand cu efect retroactiv atat impotriva cumparatorului cat si impotriva tertilor dobanditori. Vanzarea unei mosteniri Def. : Vanzarea unei mosteniri este un contract prin care titularul unui drept succesoral instraineaza cu titlul oneros acest drept altei persoane . Ea poate avea loc dupa deschiderea mostenirii. Subiectul 2. Contractul de donatie Def. : Donatia este un contract solemn unilateral , cu titlu gratuit prin care una din parti numita donator , cu intentie liberala isi micsoreaza patrimoniul sau de un drept , marin patrimoniul celelaltei parti numita donatar , fara a urmari sa primeasca ceva in schimb. Conditii de validitate Obiectul contarctului. Bunul care formeaza obiectul contractului : sa fie in circuitul civil sa fie determinat sau determinabil sa existe sau sa poata exista in viitor Conditii de forma . Conform art. 813 C. civ. toate donatiile se fac prin act autentic . Contractul produce efecte juridice numai daca consimtamantul ambelor parti este manifestat in forma autentica. Forma autentica este o masura a vointei donatorului care dispune in mod actual si irevocabil de un drept in favoarea unei alte persoane. Intre absenti. Cand contractul se incheie intre absenti prin oferta si acceptare separate atat oferta de a darui , cat si acceptarea trebuie sa fie facute in forma autentica. Statul estimativ Daca donatia are ca obiect bunuri mobile corporale sau incorporale se cere ca acestea sa fie trecute printr-un stat estimativ. Donatia de imobile Daca donatia are ca obiect un imobil cerintele de forma trebuie sa fie respectate . Capacitatea partilor . Incapacitati de a dispune : minorii si persoanele dispuse sub inerdictie judecatoreasca nu pot incheia contract de donatie. In favoarea tutorelui , minorul nu poate dispune nici dupa ce a ajuns la majorat , atat timp cat autoritatea tutelara n-a dat tutorelui descarcare pentru gestiunea sa. Incapacitati de a primi : persoanele fizice neconcepute si organizatiile care n-au dobandit personalitate juridica nu au capacitatea de a primi donatii . cetatenii straini si apatrizi nu pot primi donatii care au ca obiect dreptul de proprietate asupra terenurilor medicii si farmacistii inclusiv persoanele care practica ilegal medicina , care au tratat pe o persoana in boala din care moare , nu poate primi donatiile ce bolnavul a facut in favoarea lor in cursul acestei boli. Minorii si interzisii au dreptul de a primi donatii dar nu exercitul acestui drept Surdo-mutul care nu stie sa scrie nu poate accepta o donatie decat cu asistarea unui curator special numit de autoritate tutelara. Momentul cand capacitatea este ceruta . Daca donatia se realizeaza prin acte separate ( intre absenti ) , donatorul trebuie sa fie capabil in momentul facerii ofertei , in momentul acceptarii ei de catre donatar si in momentul primirii comunicarii actului de acceptare.Cat priveste pe donatar el trebuie sa fie capabil in momentul acceptarii . Sanctiunea incapacitatilor de a face si de a primi donatii. nulitatea contractului Potrivit art. 812 C.civ. “ dispozitiile in favoarea unui incapabil sunt nule “ . se sanctioneaza de regula cu nulitatea relativa contractului in cazurile cand incapacitatile sunt dictate de interese de ordine publica, sanctiunea este nulitatea absoluta a contractului Principiul irevocabilitatii donatiilor. Liberalitatile intre vii sunt , prin esenta lor irevocabile. Forta obligatorie a oricarui contract actioneaza si in cazukl cointractului de donatie in sensul ca odata incheiat nu poate fi desfiintat prin vointa uneia dintre parti , fie prin cea a donatarului . Caluze incompatibile cu principiul irevocabilitatii conditii potestative plata datoriilor viitoare nedeterminate dreptul de a dispune de bunul donat dreptul de denuntare unilaterala a contractului Clauze permise Sunt compatibile cu acest principiu : donatia poate fi afectata de o conditie cauzala sau mixta poate fi stipulata plata datoriilor prezente ale donatorului precum si cele viitoare in cazul depunerii unei sume de bani la CEC sau alte unitati bancare pe numele altei persoane animus donandi , deponentul poate insera in libret o clauza de imputrnicire pe seama sa , fara a contraveni principiului irevocabilitatii deoarece va actiona in baza clauzei ca un mandatar al titularului de libret. Revocabilitatea donatiilor intre soti Contractul de donatie incheiat intre soti poate avea ca obiect numai bunuri proprii ale sotului donator si care devin astfel bunuri proprii ale sotului donatar . Potrivit art. 937 alin. 1 C.civ. “ orice donatie intre soti in timpul mariajului este revocabila. Dreptul de revocare fiind de esenta donatiilor dintre soti nu este necesar sa fie stipulat in actul de donatie si nu poate fi inlaturat printr-o stipulatie contrara . Donatiile simulate , indirecte si daruile manuale Donatiile simulate Simulatia in materia donatiilor se intalneste sub forma donatiei deghizate ; interpunerii de persoane. Donatia deghizata exista atunci cand conform actului public apare incadrata intr-o operatie juridica cu titlul oneros . Deci actul public este simulat , neadevarat si ascunde o donatie . Donatia deghizata care intruneste conditiile generale de validitate ale contractelor este valabila . Donatiile prin interpunere de persoane In acest caz stimulatia nu vizeaza natura gratuita a contractului ci persoana adevaratului donatar. Din aceasta cauza contractul aparen se incheie cu o persoana interpusa prin contrainscris precizandu-se persoana adevaratului donatar. Donatiile indirecte sunt : renuntarea la un drept remiterea de datorie prin care un creditor , cu acordul debitorului renunta total sau partial cu titlul gratuit la valorificarea unui drept de creanta constituind o donatie indirecta simulatia cu favoarea altei persoane Darurile manuale Reprezinta o categorie speciala de donatie pentru validitatea careia se cer doua elemente : acordul de vointa pentru a transfera si dobandi un drept cu titlul gratuit predarea efectiva si reala a bunului daruit DONATIA – efctele contractului de donatie Efecte intre parti Reguli generale Efectul translativ al contractului – ca efect al donatiei , dreptul care formeaza obiectul contractului se transmite din patrimoniul donatorului in patrimoniul donatarului . Donatia poate avea ca efect si stingerea unui drept si a obligatiei corelative ( remitere de datorii ). Daca dreptul transferat este o creanta , operatia intervenita intre parti se analizeaza ca o cesiune de creanta cu titlul gratuit , aplicandu-se regulile corespunzatoare , cu derogarile care rezulta din natura gratuita a transferului. Obligatiile donatorului Obligatia de predare. Dupa incheierea contractului donatorul este obligat sa predea bunul daruit potrivit clauzelor stabilite si sa-l pastreze pana la predare raspunzand de pieirea sau deteriorarea lui provenita din culpa sa . In cazul darului manual evident , problema obligatiei de predare nu se pune . Obligatiile donatarului – Regula . Donatia cu sarcini. Cand donatia este pur gratuita donatarul nu are nici o obligatie , ci numai o indatorire denumita traditional de recunostinta care ; in cazurile anume determinate de lege este sanctionata prin posibilitatea data donatorului de revoca donatia pentru o cauza de ingratitudine . Donatia cu sarcina – Dupa cum se stie sarcina este o obligatia impusa donatorului care dupa acceptarea donatiei este tinut s-o execute. Desi sarcina se aseamana cu o conditie rezolutorie ( intrucat nici una nici alta nu afecteaza nasterea dreptului si in caz de realizare a conditiei sau de revocare a donatiei pentru neexecutarea sarcinii , efectele sunt retroactive ) , ele nu tebuie sa fie confundate , deoarece regimul lor juridic este diferit . Opozabilitatea efectelor contractului fata de terti Reguli aplicabile – ca si in materie de vanzare , opozabilitatea fata de terti este ingradita ; in privinta bunurilor mobile prin exceptia trasa din art. 1901 – 1910 C.civ. prevazuta in favoarea tertului dobanditor de buna credinta si posesor al lucrului daruit , in ce priveste transferul gratuit al unui drept de credinta prin formalitatea notificarii sau acceptarii conform regulilor de la materia cesiunii de creante , iar in privinta transmisiunilor gratuite de imobile prin formalitatea inscrierii dreptului in cartea funciara ( art.22 si urm. Art. 61 si 72 din Legea 7/1996 ). Cauzele legale de revocare a donatiilor legea prevede trei cauze de revocare numite cauze legale de revocare deoarece opereaza fara a fi prevazute in contract : revocarea pentru neexecutarea sarcinii , pentru ingratitudine si pentru survenienta de copil – aceste 3 cauze nu contravin principiului irevocabilitatiii. Revoacaea pentru ingratitudine Cauze :- sunt limitativ enumerate de art.831 C.civ. atentat la viata donatorului . Nu se cere o comandare penala , este suficient sa se stabileasca intentia de a ucide , intentia manifestata a autorului de curma viata donatorului .Uciderea din culpa nu este cauza de revocare delicte ,cruzimi sau injurii grave refuzul de alimente , ceea ce presupune ca donatarul a avut nevoie de alimente si a cerut alimente de la donator , care avand posibilitatea a refuzat sa dea. Actiunede revocare – pentru ingratitudine este o pedeapsa civila . actiunea de revocare este o actiune strict persoanla si deci poate fi intentata numai de persoana ipotriva careia au fostb savarsite faptele , adica numai de catre donator . Implicand dezlegarea unei probleme morale de vinovatie si de iertare sau de aplicare a pedepsei actiunea nu poate fi exercitata nici de catre creditorii donatorului , si nici de catre mostenitorii lui . titularul actiunii ( donatorul sau in conditiile aratate , mostenitorul ) cunoscand faptul de ingratitudine il poate ierta pe donatar actiunea nu se poate intenta decat in contra autorului faptului de ingratitudine Revocarea pentru survenienta de copil Domeniul de aplicare – donatia se revoca de drept in cazul in care donatorul nu avea nici un copil sau alt descendent in momentul inchiderii contractului dedonatie si posterior i se naste un copil din casatorie sau din afara casatoriei ( copil legitim sau natural , in terminilogia C.civ. art.836 ). Revocarea se produce oricare ar fi felul sau valoarea donatiei : directa , indirecta , dar manula etc. Natura juridica. Revocarea pentru nasterea unui copil opereaza de drept art.836 C.civ. Revocarea se produce in interesul copilului, ea nu poate fi inlaturata printr-o clauza contrara din contractul de donatie sau printrun act de renuntare ulterior nasterii copilului expresa ori tactila , sau de confirmare din partea donatorului ( art. 839 C. civ.) Conditii – pentru ca revocarea sa se produca trebuie sa fie indeplinite 2 conditii : se cere ca donatorul sa nu aiba vreun copil sau alt descendent in viata in miomentul incheierii contractului de donatie donatorului sa i se nasca un copil fie si postum Problema donatiei in legatura cu conditiile revocarii pentru survenienta de copil se mai pune preoblema ce efecte produce in aceasta materie o donatie : existenta unui copil adoptat ‘ impiedica revocarea unei donatii , deoarece este asimilat copilului din casatorie.’ Revocarea pentru survenienta de copil se aplica numai in cazul in care donatorul ulterior donatiunii , dobandeste un copil din casatorie sau din afara casatoriei , chiar si postum. Efecte : revoacrea pentru survenienta de copil produce efcte retroactive de la data incheierii contractului de donatie. Deoarece donatia se desfiinteaza retroactiv , revocarea produce efecte nu numai ipotriva donatorului si succesorilor sai care au dobandit mortis cauza CONTRACTUL DE LOCATIUNE NOTIUNE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE Definitie si delimitarea fata de vanzare cumparare : Locatiunea este un contract prin care o [persoana , numita locator se obliga sa sigure unei alte persoane numita locatar ( chirias ) , folosinta temporara totala sau partiala a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii numite chirie . Locatiunea se deosebeste de CV prin fatul ca transmite numai dreptul de folosinta – ca drept de creanta asupra lucrului , iar nu un drept real VARIETATILE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE In codul civil si alte acte normative , reguli speciale sunt prevazute pentru locatiune fondurilor rurale ( bunurilor agricole ) numit contract de arendare si pentru locatiunea unor suprafete locative – numita contract de inchiriere – motiv pentru care vom analiza aceste 2 varietati ale locatiunii in 2 parti. CARACTERISTICILE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE Enumerare : locatiunea este un contract sinalgamatic intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucruluyi inchiriat , iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locutiunii . Locutiunea este un contract cu titlul oneros in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial . In opozitie cu inprumutul de folosinta ( comodat ) ,care este un contract esentialmente gratuit , locatiunea este dimpotriva prin definitie cu titlul oneros . Locatiunea este un contract comutativ in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierderi pentru parti . Locatiunea este un contract consensual care se incheie prin acordul fie si tacit al partilor ( solo-consensul ), fara vreo formalitate . Locatiunea este un contract cu executare succesiva in timp. Elementul timp este de esenta locutiunii . Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locutiunii , iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul , se are in vedere chiar daca pretul sa fixat in mod global . Conditiile de validitate ale contractului de locatiune Capacitaea partilor Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. – Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitaea , respectiv , sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare , caci locutiunea este in principiu un act de administrare. Dat fiind fatul ca locutiunea nu transmite dreptul de proprietate , locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune . Obiectul contractului Lucrul inchiriat – total sau partial – poate fi un lucru mobil sau imobil corporal sau incorporal dar in toate cazurile cu conditia sa nu distruga sau sa nu se consume prin folsinta conform destibnatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor . Bunurile dim domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale ( art.135 , alin. 5 din Constit . si art.16 alin.6 si art. 14-16 din Legea nr.213/ 1998 privin proprietaea publica si regimul juridic al acesteia. Pretul – pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie . Chiria se fixeaza in rapiort cu durata contractului , fie global fie pe unitati de timp ( zi,luna , an ) si se plateste la termene stipulate , de regula in mod succesiv. Chiria trebuie sa fie detrminata in momentul incheierii contractului.Sub sanctiunea nulitati,chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii contractul nu mai este o locutiune ci un comodat. Pretul se fixeaza in bani. Efectele contractului de locatiune Obligatiile locatorului : Notiuni generale : - obligatiile locatorului revin dinprincipiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiuni. locatarul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-l garanteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta de terti si din viciile lucrului. Obligatia de predare : - art.1420 pct 1- predarea lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul cmvenit de parti si – in lipsa de stipulatie contrara – la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatarului. in cazul nerespectari ac conditii, locatarul se poate adresa justitiei cerand predarea silita,iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune – interese potrivit regulilor generale. Obligatiile efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servii la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat. pt ac locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are nevoie de asa ceva. Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei : obligarea lui sub sanctiunea platii de daune. autorizarea de a le efectua in locul locatorului, retinand cheltuielile efectuate din chirie. Obligatia de garantie. Art 1439 pct 3 C. civ. locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila. In virtutea obligatiei de garantie locatorul raspunde :- din propria fapta de la terti din viciile lucrului, daca prin ac. Tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei. Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare,nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juritic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatorul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei, dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului. Viciile – locatarul este garantat pt. viciile ascunse ale lucrului care Ii impiedica intrebuintare art.1422 C. civ. Gravitatea viciilor se apreciaza in instanta. In cazul descoperiri viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalgamatice, locatarul poate cere o reducere proportionala din prêt sau rezilierea contractului cu daune-interese pt. pagubele suferite din cauza viciilor. Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiuni, locatarul poate cere o reducere proportionala din prêt sau rezilierea contractului, dar fara daune-interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului (art.1082 C.civ.). Modificarea obligatiilor de garantie. deoarece nu este reglementata prin norme imperative, oblig. De garantie pt.evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin comventia dintre parti agravata sau dimpotriva, limitata ori inlaturata. OBLIGATIILE LOCATARULUI Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si portivit destinatiei. Comform art.1429 alin 1. C. civ.- locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul ichiriat ca un bun proprietar{culpa fiind apreciata dupa stilul abstract al omului diligent si prudent}. Culpa levis in abstracto – si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante{natura lucrului, destinatia anterioara}. Plata chiriei – Comform art.1429 C. civ. Locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiuni la termenele stipulate.In lipsa de stipulatie contrara, plata se face comform regulilor generale art.1104C.civ.- la domiciliul debitorului si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjugata daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila . Restituirea licrului. Dupa incetarea locutiuni, locatarul trbuie sa restituie lucrul in starea in care o fost predat comform unui imventar facut. Prin inventar trebuie inteles orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul in stre buna. Raspundera pentru inendiu – Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, forta majora sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea focului, de la o casa vecina. Apararea contra uzurparilor – comf. Art.1433 C.civ. – locatarul mai este obligat de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei licrukui dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instinteze in termen util pentru a fi in măsură să se apere contra încercării de uzurpare. Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului Sublocatiune – locataorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanta .In acest sens legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinta asupra unui tert , in tot sau in parte , in baza unui contract de sublocatiune . Sublocatiunea este pemisa in 2 conditii : Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal . aceasta interdictie transforma locatiunea intr-un contract incheiat intuitu personae . Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal in aceste limite sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul principal ( chirie mai mare sua mai mica). Cesiunea – In conditiile in care poate surveni locatiunea este permisa si cesiunea contractului de locatiune de catre locatar . Textul care permite deopotriva , cesiunea si sublocatiunea ( art.1418 C.civ. ) nu distinge din acest punct de vedere intre cele 2 institutii juridice. Cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta , adica o cesiune de creanta cu titlul oneros – art 1391 C.civ. Incetarea locatiunii Cauze de incetare – pe langa acodul de vointa al partilor , contractul de locatiune inceteaza prin : rezilierea contractului pentru neexecutare expirarea termenului desfiintarea unilaterala pieirea lucrului desfiintarea titlului locatorului in anumite conditii prin efectul instrainarii , prin acte intre viii cu titlul particular al lucrului dat in locutiune Daca partile sau lege n-au determinat durata locatiunii , contractul ia sfarsit prin denuntare unilaterala de catre oricare dintre parti , cu conditia respectarii termenului prevazut . Manifestarea de vointa – de a desface contractul este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de partea concediata care trebuie sa suporte desfacerea contractului. Expirarea termenului – daca termenul locatiune a fost determinat prin conventia partilor sau in lipsa clauzei de lege art.1450 –1451 C.civ. locatiunea inceteaza de drept prin simpla trecere atermenului , fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila. Tacita relocatiune – dac locatarul ramane in folosiunta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedeice locatiunea se considera reinoita prin tacita relocatiune Rezilierea pentru neexecutare – conf. Art. 1439 alin.2 C.civ – neexecutarea obligata de catre una dintre parti da dreptul celelaltei parti de a cere dupa punerea in intarziere a debitorului rezilierea contractului cu daune – interese art.1453 C.civ. Pieirea lucrului – conf.art.1423 si 1439 C.civ. – daca pieirea este totala contractul este desfacut de drept caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstituire refacere sau inlocuirea lui . Desfiintarea titlului locatorului – daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului in baza caruia consimtise la locutiune se desface si contractul de locatiune , caci locatarul nu mai este in masura sa asigure locatorului folosinta lucrului. Efectele instrainari lucrului prin acte intre vii – conf. Art. 1441 C. civ.- daca locatorul vinde lucrul inchiriat , cumparatorul chiar daca nu s-a obligat in acest sens este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare , cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata , dar cu data certa , afara de cazul cand desfacerea ei din cauaza vanzarii sar fi prevazut in insusi contractul de locatiune. Natura juridica a drepturilor locatarului . Dreptul de creanta – locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale ci un contract creator de raporturi obligationale rezultand ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta . argumentele in favoarea caracterului real al dreptului de creanta nu sunt hotaratoare pentru urmatoarele considerente : act. posesori pot fi intentate numai atunci cand detinerea lucrului se exercita animus selei habendi dar si de catre detentorul precar opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmatori este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. deoarece dreptul este opozabil fata de terti locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3 ani , daca dreptul ar fi real , publicitatea s-ar impune indiferent de durata. Drepturile reale , ca drepturi absolute sunt limitativ enumerate de lege iar dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi. CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI Defintie , Caractere juridice Incheierea de locuinte este un contract prin care o pers. Numita locator se obliga sa asigure unei alte pers. Numita chirias folosinta temporara , totala sau partiala a unei locuinte , in schimbul unei sume de bani numita chirie . Inchirierea este un contract sinalgamatic cu titlul oneros , comutativ , consensual , cu executare succesiva , care transmite dreptul de folosinta tempoorara al locuintei. Reglementare – principalul act normativ in materia inchirierii locuintelor este Lergea locuintei nr.114 /1996 prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare Legea nr.5 /1973 privin administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi HCM nr. 860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor din Legea nr.114/1996 Art.73. Domeniul de aplicare . Dispozit. Legii 114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta definita de lege ca o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare , care satisface cerintele de locuit ale unei per. Sau familii. Incheierea contractului de inchiriere Contractul de incheiere ca temei juridic al folosintei locuintei Precizari prealabile in vedrea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chiriasi, desi legea nu prevede expres este necesara incheierea contractului de inchiriere ; dreptul de folosinta a locuintei se naste pe data intrarii in vigoare a contractului actele premergatoare incheierii contractului sunt : actul de repartizare eliberat de consiliul local Partile contractante – locatorul . Avand in vedere ipoteza obisnuita , legea prevede ca inchirierea locuintelor se face in calitate de locator , de catre propretar , pers. Fizica sau juridica. Contractul de inchiriere fiind translativ de proprietate , el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real sau chiar de creanta , daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate , cu sau fara incuviintarea proprietarului . Locatarul – pers. Care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinata are cal. de chiriasi , de titular al contractului de inchiriere ( Legea 114/1996 art. 16 OUG nr.40/1993 ) . Forma contarctului de inchiriere – Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintei se face prin contract scris care se va inregistra la organele fiscale teritoriale in max. 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului. Obiectul contractului de inchiriere – Locuinta inchiriata : dispozitiile legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta inclusiv curtea si gradina aferenta cladirii ce se inchiriaza odata cu suprafata locativa in exclusivitate , sau dupa caz in folosinta comuna . Chiria – contractul de inchiriere fiind un contract sinalgamatic si cu titlul oneros , partile tebuie sa determine coantumul chiriei lunare , regulile de modifiacre a acesteia si modul de plata . legea prevede ca la incheierea contractului partrile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului , suma stabilita neputand depasi chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului respectiv si care se depune in contul proprietarului . Termenul inchirierii. Dreptul la reinoire a contractului si dreptul de preemtiune al chiriasului . Trmenul stabilit prin vointa patilor , potrivit legii contractului va cuprinde :- data intrarii in vigoare si durata contractului termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor .Legea 114/1996 nu stabileste nici o limita pentru intinderea contractului de inchiriere. Dreptul chiriasului la reinoirea contractului de inchiriere, potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 in cazul in care partile nu convin asuprareinoirii contractului de inchiriere chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual . La expirarea termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului instanta urmand sa dispuna evacuarea lui , neconditionat de atribuirea altei locuinte . Dreptul locatorului de a refuza reinoirea contractului de inchiriere. daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit , ale sotului parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia , numai daca sunt cetateni romani cu domiciuliul in romania daca locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante ( art.14 alin 2 lit.b ) , deci cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului art.18-22 proprietarul mai are dreptul sa refuze reinoirea contractului de inchiriere daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului ; a schimbat destinatia ori structura locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului Dreptul de preemtiune al chiriasului – in cazul in care proprietarul notifica chiriasul cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual , refuzul de reinoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta chiriasul are dreptul preferential de cumparare a locuintei la prêt egal ( drept de preemtiune ). Efectele contractului de inchiriere Obligatiile locatorului – notiuni generale : - toate obligatiile locatarului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii . In acest scop Legea locuintei prevedea expres obligatia proprietarului de apreda locuinta si de ai efectua reparatiile necesare potrivit dreptului comun in materie de locatiune , locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin cauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii. Predarea locuintei – locatorul este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta . In caz de nerespectarea obligatiei chiriasul poate cere prin justitie predarea silita , iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune interese potrivit regulilor generale. locuinta trebuie predata la termenul convenit Efectuarea reparatiilor – pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat sa ia masuri de reparare si mentinere in stare de siguranta a locuintei pe parcursul contractului sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta , acladirii m, elementele exterioare a cladirii , curti , gradini etc. in cazul neideplinirii acestor obligatii de catre locator chiriasul poate executa aceste lucrari retinand contravaloarea reparatiilor din chirie. Obligatiile chiriasului – folosirea locuintei potrivit destinatiei : - chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar : locuinta nu va fi folosita pentru exercitarea comertului sau instalarea sediunlui unui pardid politic. Schimbarea structurii sau a unor elemnte din constitutia locuintei se face numai cu consimtamantul locatorului. Daca locatorul schimba in mod abuziv destinatia locuintei locatarul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii necontractuale. Intretinerea locuintei – locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta , intrucat la mutare treebuie sa o predea in stare normala de folosinta , tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata .In lipsa de act constatator ( inventar ) se prezuma ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta . Locatarul este obligat sa efectueze lucrari de intretinere pentru a mentine starea normala de folosinta intrucat la mutare trebuie s-o predea inn aceeasi stare . Plata chiriei – legae locuintei nu prevede legi speciale privind plata chiriei . In consecinta se aplica regulile de drept comun ( obligatia platii la termenul prevazut in contract ) la domiciliul debitorului ; in caz de prularitate de locatari obligatia se conjuga. Obligatii ce nu pot fi asumate de chiriasi – potrivit art.22 din Legea nr.114/1996 sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere care : obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlul de reparatii in sarcina proprietarului. Prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructie si a instalatiilor , a obiectelor si a dotarilor aferente spatiilor comune . Impune chiriasilor sa fac asigurari de daune Autorizeaza pe proprietari sa obtina venituri din respectarea clauzelor contractului de inchiriere ( cazarea turistilor ). CONTRACTUL DE SUBINCHIRIERE Conditii. Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune , chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, locator . subinchirierea este posibila numai dac a fost interzisa prin contractul de inchiriere principal. Contractul de subinchiriere trebuie sa fie in forma scrisa In cazul in care chiriasul subinchiriaza fara acordul proprietarului , locatorul poate cere prin justitie executarea obligatiilor din contractul principal sau rezilierea contractului cu daune interese , potrivit dreptului comun. Efecte : - Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre locatarul principal si sublocatar ca orice contract de locatiune , fiind aplicabile inclusiv dispozitiile dreptului comun referitoare la tacita relocatiune sau incetarea contractului prin desfiintarea sau desfacerea titlului locatorului principal . Schimul de locuinte. Conditii – titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau , dupa caz al proprietarului locuintei. Schimbul poate avea loc intre 2 sau mai multi proprietari din aceeasi cladire sau cladiri diferite. Efecte : Contractul de schimb de locuinte incheiat in conditiile prevazute de lege podruce efctele unei duble cesiuni de creante , avand ca obiect drepturile de folosinta locative datorita consimtamantului locatorului dubal cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor in cauza dar si obligatiile lor , ei fiind liberati fata de locatorii initiali . Cesiune contractului de inchiriere Aplicabilitate ; legi - legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesiunea contractului de inchiriere. In privinta efectelor cesiunii , se aplica regulile dreptului comun . Subliniem insa ca desi locatorul si-a dat acordul la incheierea contractului de cesiune , chiriasul –cedent ramane obligat in continuare fata de el . Cesiunea potivit dreptului comun are ca obiect numai drepturile cedentului iar legea speciala nu prevede derogari in aceasta materie. Bineinteles, printr-o clauza expresa , locatorul il poate elibera pe chirias de obligatiile locative Schimbul obligatoriu de lociunte. Notiunea . Aplicabilitate. Art.64 din Legea 5/1973 a consacrat dreptul persoanei fizice care are locuinta proprietatea personala in care nu locuieste , de a se muta in locuinta proprietatea sa fac ca acesta sa fie devenita libera , fiind ocupata de chiriasi in baza unui contract valabil , inclusiv cu termenul prelungit de drept pe calea unui asa numit schimb obligatoriu de locuinte , cu conditia punerii la dispozitia chiriasului a unei locuinte coespunzatoare pentru inchiriere , fie locuinta oferita de proprietar fie alta locuinta din fondul de stat. Dreptul proprietarului de al obliga pe chiriasi sa schimbe locuinta ocupata cu acea oferita a fost reconfirmat si prin art.5 din Legea nr.17/1994 , dar numai in privinta contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari inaite de 1 ianuarie 1990 .In lumina acestei legi , schimbul obligatoriu de locuinte a devenit inaplicabil in cazul contractelor de inchiriere, incheiate dupa 1 ianuarie 1990. Schimbul obligatoriu de locuinta a fost reintrodus din nou in legislatia locativa , ca reglementare generala de principiu prin art.23-25 din OUG. Nr 40/1999. Incetarea contractului de inchiriere Cauze de incetare . Legea locuintei prevede incetarea contractului de inchiriere prin : expirarea termenului stipulat denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chiriasi rezilierea contractului in cazul neexecuatrii obligatiilor sau savarsirii de catre chiriasi a unor fapte culpabile decesul sau parasirea locuintei de catre chiriasi Expirarea termenului - potrivit dreptului comun locatiunea inceteaza la expirarea termenului stabilit de parti , afara numai daca a operat relocatiune tacita. In materia contractului de inchiriere , dinpotriva expirarea termenului , de regula nu atrage incetarea raporturilor de inchiriere , iar in anumite cazuri si conditii prelungirea legaa a termenului contractual . Denuntarea unilaterala a contractului de catre chiriasi – prin derogare de la regulile dreptului comun in materie de locatiune , chiriasul are dreptul la rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit , cu conditia notificarii prealabile intr-un termen minimum de 60 zile ( preaviz ) . Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chiriasi – rezilierea contractului de incheiere inaintea termenului contractual poate fi disputa in urmatoarele cazuri : la cererea proprietarului daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv – legea prezenta prevede rezilierea indiferent de motivele neachitarii datoriei instanta sesizata poate acorda debitorului , dupa circumstante un termen de gratie pentru plata in mod asemanator cu cazul precedent se pune problema rezilierii contractului de inchiriere inainte de expirarea termenului la cererea sociatiei de proprietari , daca chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin la cererea proprietarului contractul paote fi reziliat inaite de termen daca chiriasul nu a respectat alte cauze contractuale Lipsa chiriasului titular de contract – divortul art.27 din Legea 114/1996 in cazul parasirii definitive a domiciliului de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia precum si in cazul titularului de contract nerezident , care fara fi detasat nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani , fara intrerupere , contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la parasirea locuintei sau de la inregistrarea decesului . Persoanele indreptatite sa solicite beneficiul contractului de inchiriere . In cazul lipsei chiriasului titular de contract cercul persoanelor in drept a invoca beneficiul contractantului este determinat de art.27 din Legea 114/1996 . Astfel dac exista pers. Cu drepturi locative in locuinta in cauza , inchirierea continua la cerere. Problema beneficiului contractului in caz de divort Legea locuintei nu prevede dispozitii referitoare la beneficiul contractului de inchiriere de locuinte in caz de divort . art.27/114/1996 – in caz de divort , daca sotii nu au convenit astfelbeneficiul contractului de inchiriere privitor la locuinta se atribuie sotului careia i s-a dat in ingrijire copii , iar in cazul cand nu sunt copii , sotului care a obtinut divortul . Solutionare litigiilor locative Instanta competenta – orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor prezentei legi se solutioneaza cu ajutorul instantelor judecatoresti , competenta fiind instanta in a carei raza teritorial este situata locuinta ( art.25, 42 din OUG nr.40/1999). Legea mai precizeaza ca evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile , el fiind obligat la plata daunei .Instanta urmeaza sa dispuna evacuarea printr-o hotarare de drept comun. Regului derogatorii privind inchirierea unor locuinte cu destiantie speciala Precizari generale – Alaturi de normele generale aplicabile contractului de inchiriere de locuinte analizate mai sus , legea 114/1996 prevede unele regululi speciale privind inchirierea locuintelor cu destinatie special cum sunt : - locuinta sociala locuinta de serviciu si de interventie locuinta de necesitate locuinta de protocol Locuinta sociala – Constituie locuinta sociala locuinta care se atribuie cu chirie subventioanta unor pers. sau familii a caror situatie economica nu le permite dobandirea in proprietate sau inchirierea unor locuinte in conditiile pietii . Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ teritoriale. Persoanele indreptatite si repartizarea locuintelor sociale : - locuintele sociale pot fi inchiriate familiilor cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni sub nivelel venitului net lunar pe familie , pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10% ( art.42 ). Inchiderea contractului – contractul de inchiriere avnd ca obiect locuinta sociala se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta , cu beneficiarii stabiliti de consiliul local  . Contractul de inchiriere pe o perioada de 5 ani are posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale ( art.44. alin 2). Rezilierea contractului – legea precizeaza ca rezilierea contractului avnd ca obiect locuinta sociala intervine , inaite de termenul stabilit , in conditiile prevazute la art.24 ( denuntarea contractului de catre chiriasi ,nepalta chiriei sau a cheltuielilor comune a cel putin 3 luni consecutiv.Desi nu se prevede expres locatiunea inceteaza si in cazul locuintei sociale , la expirarea termenului contractual , dac nu intervine prelungirea contractului pe baza declaratiei de venituri prevazute de art.44 alin.1 Legea interzice subinchirierea locuintei sociale art.49 . Inseamna ca ea nu poate avea loc nici cu acordul locatorului . Locuinta de serviciu si locuinta de interventie potrivit legii este locuinta de serviciu locuinta destinata functionarilor publici , angajatilor unei institutii sau agenti econaomici , acordata in conditiile contractului de munaca , potrivit prevederilor legale , iar locuinta de interventie , locuinta destinata cazrii personalului unitatilor econaomice ( art.2 lit.e ) sau bugetare. Locuinta de serviciu – conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de incheiere individual incheiat intre partile contractante , accesoriu la contractul de munca ( art.51 alin 2 ). Rezulta ca locuintele de serviciu pot fi inchiriate numai pers. unitatii , benificiara a fondului. Locuinta de interventie – locuinta de interventie urmeaza regimul juridc al locuintei de serviciu (art.54 alin 1 ) . Locuinta de interventie paote fi inchiriata numai personalului unitatii, ca accesoriu la contractul de munca si cu consecinta incetarii dreptului de folosinta ca urmare a incetarii raporturilor de munca . Locuinta de necesitate – este locuinta de necesitate locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit utilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica precum si alucrarilor de renovare ce nu se pot efectua in cladirile aocupate de locatari . Regimul juridic – Locuinta de necesitate se atribuie pe baza hotararii consiliului local (art. 55 alin 3 ) , nr de camere fiind in functie de numarul persaonelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere , la fel si in cazul locuintelor sociale . Locuinta de protocol – este locuinta de protocol locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii ori demnitati publice , exclusiv pe durata exerciatrii acetora . Lista imobilelor cu destinatie de protocol si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotararea Guvernului ( art.58 alin.3 ) . Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului si se administreaza de catre Regia Autonoma Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat , care asigura evidenta , intretinerea , repararea si conservarea lor , precum si incasarea chiriei . Locuinta de protocol resedinta oficiala – au dreptul al cate o locuinta de protocol , ca resedinta oficiala presedintele Romaniei , presedintele Senatului , Presedintele Camerei deputatilor si Primul Ministru. Aceste resedinte oficiale se atribuie de catre Guvern si sunt puse la dispozitia persoanelor indreptatite , impreuna cu dotarile aferente , pe intraga perioada a exercitarii functiei de catre RAA Patrimoniului de Stat ( art.58 , alin 1 –2 ). CONTRACTUL DE MANDAT Mandatul de reprezentare – Notiunea si conditiile de valaiditate ale contractului de mandat Notiune . Mandatul este un contract prin care o pers. numita mandatar , se obliga sa incheie unul sau mai multa cate juridice pe seama unei alte pers. , numita mandat , care ii da aceasta imputernicire si pe care il reprezinta ( art.1532 si urm.C.civ. ) . Deosebirea intre mandat si alte contracte inrudite desi mandatul este in principiu un contract cu titlul gratuit , legea nu interzice ca mandatarul sa fie renumerat , daca exista stipulatei expreasa in acest sens art.1534 C,civ. Prin fatul ca mndatul poate fi cu titlul oneros , el se aseamana cu contractul de munac si contractul de antepriza . Deosebirea consta in aceea ca mandatul are ca obiect incheierea de acte juridice cu terti si de regula mandatarul este reprezentantul mandantului , in timp ce contractul de munca sau de antepriza are ca obiect acte sau fapte materiale sau intelectuale prestate pentru cealalta parte contractanta iar salariatul respectiv anteprenorul nu are calitatea de reprezentant. Forma mandatului . Mandatul este de regula un contract consensual care ia nastere prin simplulk acord de vointa al partilor fara a fi supus vreunei forme speciale. Mandatul poate fi dat in forma scrisa sau chiar verbala ori in mod tacit art.1533 C.civ . Dovada mandatului – intrucat acceptarea mandatului poate fi dovedita prin execuatrea lui de catre mandatar ( art.1533 alin 2 C.civ ) problema se pune mai ales in legatura cu oferta de mandat si cu accepatarea mandatului neexecutat . Capacitatea partilor . Mandatul trebuie sa fie capabil de a contracta el insusi actul de a carui indeplinire il insarcineaza pe mandatar. Capacitatea mandantului se apreciaza de in functie de natura catului juridic care urmeaza sa fie incheiat prin mandatar, in privinta mandatarului se cere in toate cazurile capacitate deplina de exercitiu. Obiectul si intinderea mandanului Obiectul mandatului trebuuie sa fie determinat posibil si licit ca la orice contract . In toate cazurile , mandatul poate avea ca principal obiect numai inchiderea de acte juridice de catre mandatar , actele materiale putand avea numai carater accesoriu , iar actele juridice cu carater strict profesional nu pot fi facute prin mandatar . Actul cu sine insusi si dubla reprezentare ( autocontractul ) . Mandatul in interes comun – in cazul in care mandatarul incheie actul juridic care formeaza obiectul mandatului cu sine insusi sau cu o terta pers. pe care tot el o reprezinta , exista pericolul neglijarii intereselor mandatului , in primul caz ,sau al unuia dintre mandati in cel de-al doilea. Efectul contractului de mandat Doua categorii de efecte – intrucat mandatarul este reprezentantul mandantului